¿Comprar y renovar una casa adosada de 1959? Se aceptan sugerencias / consejos

El tema del arrendamiento hereditario debe aclararse con urgencia, porque 38 años no es mucho.

También veo la prórroga como algo difícil, pero un jurista puede aclararlo: debido a que después de 100 años se aplica la costumbre legal, se limita la duración de los contratos de arrendamiento hereditario a 99 años. Aquí tal vez se deba considerar la anulación y la firma de un nuevo contrato (?)

Me he mirado las fotos ahora en el portátil. Creo que la casa da una impresión sólida. Parece que vivieron personas "decentes" en ella. Claro que está desgastada y yo hacerlo todo nuevo de inmediato si vuestro presupuesto lo permite. Para la electricidad hay que romper todas las paredes de todas formas, así que se pueden hacer los baños al mismo tiempo (que de todos modos, en mi opinión, están en un estado que yo no quisiera aceptar tal cual). El techo también parece bastante decente en la foto. En la imagen del tejado no se ve mucho, solo me llama la atención la chimenea (¿es esa la chimenea arriba a la izquierda en la foto?), que parece tener un daño de agua antiguo o estar ennegrecida (me refiero a las rayas que tiene). Eso se lo dejaría revisar a un especialista también. Según su estado, hay que restaurar algo así también.

¿Ya lo han visitado? ¿Con un experto o sin él? ¿Cuándo fue eso? ¿Desde cuándo está en venta? Escribes que alguna vez ha entrado agua de lluvia. ¿Cuál es el estado del techo?

Muchas gracias de antemano.
Lo visitamos la semana pasada, no con un perito, sino SOLO con mi padre que es ingeniero eléctrico. Así que tiene un poco de conocimiento, pero obviamente no está capacitado para detectar todos los defectos. Sabíamos que había mucho interés y no podemos contratar a un perito por 1000 € para cada visita. Sin embargo, estaríamos considerando, si conseguimos la adjudicación, hacer que un perito revise la casa antes de cerrar la compra. ¿Creen que vale la pena? Sobre todo ahora con el problema de la chimenea y el moho. El sótano y demás todo está seco.

La casa tuvo exactamente una visita para todos, por lo tanto la casa lleva probablemente 2 semanas en venta. Hubo mucha demanda. En el ático, en una esquina había moho, no mucho, quizás 5 cm x 1 cm. No pudimos subir al techo, por eso solo tenemos esa foto desde abajo. No había escalera.. :-( Pero realmente podría haber sido la chimenea. El techo es solo tejas, sin aislamiento. Por lo demás parecía estar bien, o sea, mi padre dijo que no puede decir rápidamente de dónde viene el moho, podría ser una teja que no esté estanca o la chimenea.

Sobre el tema del derecho de superficie, el contrato todavía está vigente hasta 2058 con solo 900 € al año. Ahora llamamos directamente al orfanato (propietario del terreno) y preguntamos cómo funciona eso. La señora dijo que al venderse, definitivamente la renta aumentará. El vendedor, hijo y heredero de la casa, dijo que ya se aumentó el año pasado y que así se quedará. No sabemos si está en contacto directo con el orfanato y por supuesto tememos que el orfanato pida una renta de 4000 € al año, porque esa es la cifra que uno encuentra cuando busca casas que están en régimen de superficie.

Creemos que si la renta sube de 900 € a 4000 €, la casa y su precio no valen la pena. ¿Qué piensan ustedes? Si además tenemos que y queremos renovar por otros 150.000 €, más 610.000 € de precio de compra, más 4000 € anuales, el cálculo no nos cuadra de ninguna manera. Me gustaría conocer su opinión. Muchas gracias.

Aquí hay mejores fotos de la chimenea. ¿Qué exactamente quieres decir con rayas? ¿Hay dos chimeneas? No tengo ni idea por qué, también en el plano están dibujados dos cuadros así.
Con respecto al contrato de arrendamiento, creemos que, sin importar si es una extensión o una transferencia hasta 2058, seguramente habrá un aumento. Entonces no estamos seguros de si nuestro cálculo siquiera vale la pena. Porque entonces asumiríamos pagar 4000 € anuales por el terreno y luego 61.000 € por la casa, más todo lo que cueste la renovación, entre 150.000 y 200.000 €. ¿Qué opinan ustedes al respecto? Como ya dije, ubicación y ubicación...

1. ¿Cuánto vale la casa?
Respuesta: Lo que el mercado pague por ella. Actualmente no veo margen para negociaciones si la casa ya ha sido visitada por otros interesados. Así que compren y cierren los ojos, o alguien más lo hará. Hoy en día, poco más que una visita superficial es posible.

2. ¿Aumento del canon del derecho de superficie?
El otorgante del derecho de superficie no puede aumentarlo simplemente al vender. Hay acuerdos en el contrato de derecho de superficie, por ejemplo, ajustes al índice de costos domésticos. Revisen el contrato y sabrán qué les espera. Sin embargo, el tiempo restante es preocupante. Tal vez no para el periodo en que ustedes vivan en la casa, sino si, por ejemplo, quieren vender la casa (ya renovada/sanada) dentro de 15 años. Si entonces queda poco tiempo restante, casi nadie querrá comprarla o solo a un precio bajo.
¿Quién tiene la opción de prolongar el derecho de superficie? ¿Cómo es el pago de compensación al vencimiento? etc.

Lo habitual es un interés del 4-6% sobre el valor del terreno. Es decir, si la ubicación en Frankfurt es tan buena, pongo unos 600€ por m² (588m² es, por cierto, un tamaño de terreno manejable para la mayor parte de la república). Así, una rentabilidad del terreno entre 14.000 y 21.000 € anuales sería un precio normal por el derecho de superficie (calculado desde el pasado). Actualmente más cerca de los 14.000 € o un poco menos.
Es decir, el terreno sería una ganga incluso con un ajuste contractual. Háganse ustedes mismos los cálculos, ya que conocen los precios (según Boris en su zona más bien 800€ por m²).

El otorgante del derecho de superficie no puede simplemente aumentar esto en una venta

No dice nada al respecto en el contrato de superficie. Sin embargo, investigué en Internet y parece que la fundación toma un camino intermedio. La fundación debe aprobar la venta y el nuevo comprador debe aceptar un cambio en el contrato que implica el aumento del interés. La señora al teléfono también mostró rápidamente otro cálculo y dijo de inmediato que subiría. Lamentablemente no sabemos cuánto y creo que el heredero de la casa tampoco sabe nada aún. La señora mencionó un valor del suelo del 25% y luego del 2,5%. Solo sé que he visto terrenos comparables también del orfanato en línea y allí la renta era de 450 € por mes.

Adjunto también extractos del contrato.