Construire avec un maître d'œuvre général - demande de coûts supplémentaires peu avant le début des travaux

À qui appartient le terrain ? Si un bâtiment se trouvait là auparavant, il faisait aussi partie du contrat. La démolition doit quand même être payée.

Quelqu'un a-t-il déjà eu une expérience comparable ? Quelle est la meilleure solution ici ?

Je fais constamment ce genre d'expériences dans mon travail. La base d'une solution est de calmer les émotions, de réfléchir avant d'agir et de toujours maintenir une bonne communication.
Pour moi, cela se traduit ainsi :
Tu es contrarié par une augmentation de prix, ta demande d'explication n'est pas satisfaite et tu arrêtes d'abord le projet. Ton entrepreneur général interprète que tu ne veux plus ou que tu ne peux plus, et il réagit en conséquence.
On dirait que tu as perdu de vue ton objectif.

Je comprends que le TE a reçu une offre et l’a également acceptée. Ainsi, un contrat a été conclu.
Et par conséquent, les prestations du GU doivent être rémunérées - peu importe comment on peut se sortir de cette situation (bilatéralement). Et s’il y a un contrat, il n’y a actuellement aucune fixation des prix.

Puis-je poser une question naïve ? Si un contrat a été conclu, pourquoi le prix proposé ne s’applique-t-il pas ?

Uiuiuiuiuiuiui, Auauauauau. Il aurait probablement été difficile de faire plus passer à côté l’un de l’autre :-(

Nous avons réalisé la planification de notre maison avec une entreprise de construction locale bien connue (entrepreneur général) sur la base d’une offre incluant un descriptif des prestations de construction, déposé la demande de permis de construire et finalisé la planification d’exécution. Le contrat aurait dû nous parvenir avant le début des travaux. Après plusieurs relances et insistance, nous avons finalement reçu deux jours avant le début prévu des travaux, un samedi, un e-mail avec une mise à jour provisoire des coûts, mais toujours pas de contrat.

L’acceptation - même tacite - d’une offre en fait déjà un contrat. Si l’offre ne correspondait pas encore à tes exigences contractuelles, tu n’aurais pas dû l’accepter. Or, tu l’as acceptée, établissant ainsi un contrat (sans exiger d’amélioration de son contenu) et tu es en principe redevable de dommages-intérêts envers l’autre partie si tu souhaites te retirer du contrat.

Sans aucune justification, des surcoûts d’environ 10 % du prix total de la maison sont désormais réclamés. Cela nous a poussés, en lien avec le permis de construire encore non reçu, à suspendre le projet de construction jusqu’à clarification. Cela a aussitôt incité l’entrepreneur général à nous proposer l’arrêt du projet et une rémunération des prestations déjà fournies selon la HOAI, proposition que nous avons refusée et dont nous avons demandé l’exécution.

En insistant pour l’exécution, tu as une nouvelle fois confirmé qu’un contrat existait. Malheureusement, il semble que vous ayez tous deux commis des manquements : vous n’avez pas convenu d’un délai de validité des prix ni d’une limitation de leur ajustement face à une augmentation des coûts alors que le début des travaux était encore incertain, entre autres. Vous n’avez aucun droit à une correction de vos manquements respectifs, mais devez vous entendre à ce sujet. Ton arrêt a donc été parfaitement répondu par l’entrepreneur général par une proposition de contrat de résiliation. Il obtiendra probablement en première instance des dommages-intérêts pour les frais engagés jusqu’alors (sans supplément pour le gain manqué !) et sera même loué par le juge pour sa bonne foi ; en appel, cette décision serait au minimum confirmée, voire pourrait s’améliorer en sa faveur, et si ton avocat a un brin d’honneur, il t’expliquera exactement cela et te recommandera une solution à l’amiable. Le fait que l’entrepreneur général évalue désormais ses frais de planification selon la HOAI est certes, d’une part, assez élevé pour une planification de simple exécution, mais d’autre part tout à fait acceptable : vous avez omis de convenir expressément d’une règle différente - à mon avis, rien à redire à l’application subsidiaire d’une norme reconnue. Je suis fermement convaincu qu’un arbitre ne t’expliquerait pas la situation autrement.

De plus, l’entrepreneur général souhaitait nous facturer les frais d’arrêt de son gros œuvre, ce que nous avons également refusé en invoquant le permis de construire encore manquant.

Je suppose qu’il ne s’agit pas ici de dépenses pour la démolition d’un bâtiment précédent, mais uniquement des frais d’annulation du gros œuvre (lequel peut, contrairement à l’entrepreneur général, exiger aussi une compensation pour le gain manqué afin d’accepter lui-même la résiliation).
Pour résumer, je te remercie chaleureusement pour la suggestion que tu as formulée en présentant ton cas, de demander à mon avocat une contribution invitée sur Baulotse-Hoffmann, qui explique clairement aux maîtres d’ouvrage naïfs avec quoi ils concluent déjà des contrats :)

Puis-je poser une question bête ? Si un contrat a été conclu, pourquoi le prix de l'offre ne s'applique-t-il pas ?

Terrain. le prix s'applique, mais il pourrait aussi être ajusté. Mais comme nous ne savons ni à quoi ressemblait l'offre (et son acceptation), ni qui pourrait éventuellement être responsable d'un retard dans le calendrier, ni si le VOB était convenu dans l'offre, tout est possible.

Mais peu importe ce qui a été convenu, si des prestations ont été fournies dans le cadre de la commande donnée, elles doivent être rémunérées. l'a justement bien écrit.

Puis-je poser une question naïve ? Si un contrat a été conclu, pourquoi le prix de l’offre ne s’applique-t-il pas ?

Ta question n’est en aucun cas naïve. Il y a bien eu "seulement" une conclusion légale d’un contrat – mais pas ce que Klein-Fritzchen (et apparemment ici aussi le demandeur) appelle un "contrat", c’est-à-dire un document où il est écrit "contrat" avec une série d’articles qui sont eux-mêmes intitulés "garantie de prix" ou quelque chose de similaire. Cela conduit d’une part à une incompréhension du demandeur concernant l’absence apparente d’un contrat (dans la forme attendue, comme un parchemin scellé remis par un messager à cheval), mais d’autre part à un contrat valide (avec malheureusement des clauses omises). Les clauses manquantes sont alors remplacées par des usages habituels ou restent des lacunes ouvertes, jusqu’à ce qu’elles soient corrigées par des modifications. Ici, il semble pourtant qu’aucun précontrat n’ait été conclu pour être prêt à ces corrections, laissant le contrat en suspens (ce que le demandeur considère naïvement comme allant de soi).

Voici donc probablement comment cela s’est passé : le demandeur a dit "planifie et construis-moi une maison de xyz mètres carrés" et l’entrepreneur général (GU) a répondu par une offre "je planifie et construis pour toi la maison de la taille désirée avec l’équipement ABC selon le descriptif des prestations connu, au prix tant". Au plus tard avec le début de la planification, le demandeur a implicitement accepté l’offre du GU. Comme décrit, ils ont tous deux omis de régler d’autres points, par exemple la durée de la garantie de prix ou la limitation de son ajustement en fonction de l’augmentation des coûts. Ces omissions seules ne rendent pas pour autant le contrat conclu inefficace – les parties sont conjointement responsables des lacunes de leur contrat. Même si elles ont omis de prévoir des conditions de résiliation, elles se sont en conséquence mises entre les mains de la bonne volonté de l’autre. Le demandeur peut donc désormais exiger l’exécution, mais cela ne consiste malheureusement pas à accepter un "refus de la réalité" d’une augmentation des coûts à hauteur de zéro. Il fait toutefois savoir à l’entrepreneur cette position, qui répond compréhensiblement par une proposition de contrat de résiliation (que le demandeur ne semble d’ailleurs pas reconnaître comme tel). Un avocat ne peut logiquement pas aider ici en disant "je force l’autre à se rallier à ta position juridique", mais seulement expliquer au demandeur sa situation (et sa contribution à celle-ci).

L’augmentation des prix est tout simplement due à la réalité. Elle s’intègre dans le contrat existant – si celui-ci n’est pas rompu – précisément parce que rien d’autre n’a été réglé. De mon point de vue – en tant que commerçant, pas juriste – la notification des prix modifiés est une notification d’un changement de la base contractuelle. Le demandeur ne semble pas avoir pris conscience qu’il avait trois options de réaction : 1) réaffirmer son intérêt > maintenir le contrat en acceptant les nouveaux prix ; 2) exprimer le souhait de négocier un accord sur le prix ; 3) rejeter les nouveaux prix en lien avec la fin de l’intérêt (et non du contrat !) en raison précisément du changement de la base contractuelle et en faisant référence à cela > signaler à l’autre partie "merci de proposer une offre de résiliation". L’entrepreneur semble avoir interprété la réaction comme un choix de l’option 3 et a agi parfaitement en conséquence. Il ne reste plus qu’à faire comprendre au demandeur qu’il doit également se prononcer sur cette offre. Actuellement il est suspendu dans le contrat existant et peut se considérer chanceux si l’entrepreneur n’a pas convenu avec lui d’un dédommagement pour le temps perdu pendant cette suspension (et devrait le chiffrer avant de pouvoir le réclamer). Demander le paiement des coûts déjà encourus maintenant me semble absolument approprié et prévisible.