Principiante busca consejo - ¿cuándo debería comenzar la planificación?

Sí. Busca en Google boris nrw. Ahí están los valores estándar del suelo y también el informe del mercado de terrenos de la ciudad de Mülheim. Por cierto, también para toda Renania del Norte-Westfalia.

Entonces me pregunto qué fue lo que encontré antes...

Esto de las listas de espera aún tengo que entenderlo, hasta ahora no había encontrado sitios web específicos para las diversas comunidades/barrios de Mülheim, solo la general de la ciudad de Mülheim. Allí también hay algunas parcelas listadas por barrios, pero muy "escasas", quizás 7 u 8 en total.

Básicamente funciona así: uno se pone en contacto con el ayuntamiento indicando que le gustaría tener un terreno en la zona de nueva construcción X. Este luego aplica algún procedimiento de adjudicación (como foráneo idealmente first come first serve, pero normalmente es un sistema de puntos) y reserva los terrenos. Para todos los que no consiguieron un terreno hay la posibilidad de inscribirse en una lista de espera que se utiliza si alguien finalmente no quiere su terreno.

Hechos alternativos :cool: : tasas de propiedad por estados federados con datos de 2018. Solo en 2020 la tasa bajó por primera vez desde 1993, referido a Alemania.
Por eso no consideraría el sueño como algo desesperanzador.

Las cifras para una nueva construcción son una locura. Si tomo nuestras ofertas y elimino todo lo que es extra, incluso con Town & Country (Bodensee 129 en BP) llego a un presupuesto total de 450 TE (incluyendo terreno 75 TE). Entonces tienes una casa según la ordenanza de ahorro energético con calefacción de gas y radiadores y casi todo el tiempo libre anual se consume en trabajos propios. Mi hermana con su vivienda adosada de un promotor local en estándar sencillo también llega más o menos a esa cifra. No es mucho más barato, al menos no aquí en el sur. Y cuando pienso que aquí en Constanza por ese precio solo se puede comprar un piso de 3 habitaciones (construido en 1980) en un bloque de viviendas a lo sumo por contactos pero ya no en el mercado libre, entonces el sueño de la casa propia está acabado para la mayoría.
Con la evolución actual del valor también es casi imposible ahorrar para ello. El 5 % de 400 TE (por eso aquí en el sur se consiguen casitas sin reformar de los 70 sin costes adicionales de compra) son 20 TE, ¿quién tiene eso disponible? Justo donde los precios son altos y se necesita más capital propio, también los alquileres son altos y lo impiden.

Sip. Busca en Google boris nrw. Allí están los valores estándar del suelo y también el informe del mercado inmobiliario de la ciudad de Mülheim. Por cierto, también para toda NRW.

He echado un vistazo y es bastante impactante de alguna manera. Lógicamente, nadie diría que no si pudiera conseguir un terreno en las zonas agrícolas/forestales donde el precio por metro cuadrado está en 5€ o 1,9€. Probablemente hoy mismo entraría a un banco a conseguir un préstamo.
Justo hemos mirado en las zonas donde amigos nuestros viven/alquilan para ver cómo es posible que, con datos de 2020, casas estén clasificadas en zonas forestales. Y estamos hablando de casas que llevan varios años allí, para que conste.

Básicamente funciona así: uno se pone en contacto con el ayuntamiento para solicitar un terreno en el área de nueva construcción X. Ellos aplican algún procedimiento de asignación (para foráneos idealmente primero en llegar, primero en ser servido, pero normalmente es un sistema de puntos) y reservan los terrenos. Para todos los que no consiguen terreno hay la posibilidad de ponerse en una lista de espera que se utiliza si alguien renuncia a su terreno.

Las sumas para una construcción nueva son una locura. Si tomo nuestras ofertas y descarto todo lo extra, con Town & Country (Bodensee 129 en BP) llego a un presupuesto total de 450 mil (incluyendo terreno 75 mil). Entonces tienes una casa conforme a la ordenanza de ahorro energético con calefacción a gas y radiadores y casi todo el tiempo libre del año se ha gastado en trabajo propio. Mi hermana con su casa adosada de un promotor local y estándar básico está también más o menos en ese rango. No es mucho más barato, al menos aquí en el sur. Y si pienso que aquí en Constanza por ese precio como mucho se puede comprar un piso de 3 habitaciones (construido en 1980) en un bloque con contactos, pero no en el mercado libre, el sueño de la casa propia está roto para la mayoría.
Con la evolución actual de los precios también es casi imposible ahorrar para ello. El 5% de 400 mil (por eso aquí en el sur se consiguen casitas sin reformar de los años 70 sin gastos adicionales de compra) son 20 mil, ¿quién tiene eso de sobra? Precisamente donde los precios son altos y se necesitaría más capital propio, los alquileres también son altos y dificultan mucho el ahorro.

También sería interesante saber qué tamaño se necesita finalmente o qué se debería calcular en general para una casa de 130-140 m².

¡Saludos desde Essen!

Como ya han señalado algunos otros, con tu presupuesto será un poco justo para una obra nueva.

En general te aconsejaría no fijarte demasiado en la ubicación de Mülheim y echar un vistazo a qué lugares son aún aceptables para desplazarte al trabajo. Para ello puedes usar, por ejemplo, una herramienta en línea que calcule los tiempos de trayecto (por ejemplo, Oalley). Simplemente introduce tu lugar de trabajo y te mostrará qué lugares están dentro de un radio de viaje aceptable (por ejemplo, 45 minutos). Así tendrás una idea de qué lugares podrían ser adecuados. Tendencialmente, me alejaría más de Düsseldorf, es decir, me dirigiría más hacia la región norte del Ruhrgebiet, Niederrhein, etc. También cuestiona si realmente es necesario vivir cerca de la ciudad. Ahora tal vez se salga mucho, etc. (cuando no hay confinamiento), pero si tienen hijos, eso será mucho menos. Después del coronavirus quizá tampoco se viaje todos los días a la oficina.

Luego puedes buscar en las páginas web de las ciudades/distritos/municipios; normalmente hay una sección en la página principal donde se informa sobre terrenos y nuevas áreas residenciales, o simplemente llamar por teléfono.

También podrías buscar en la prensa local (por ejemplo, mediante la búsqueda en Google News) sobre el tema de nuevas áreas residenciales. Así fue como nos enteramos del área residencial nueva en Duisburg, donde ahora compraremos un terreno.

También podrías buscar promotores inmobiliarios. Estos suelen vender casas adosadas o pareadas, lo que podría ajustarse mejor a tu presupuesto.

De lo contrario, también hay algunos consejos en este foro del usuario 11ant sobre la búsqueda de terrenos. Para ello busca "11ant Barthel".

Necesitas un mínimo de 2000€ por metro cuadrado para una casa con losa de cimentación, más bien bastante más. Para estar seguro, calcula con 2500€. Además, 40-50 mil euros de costos adicionales de construcción, terreno (+ impuesto de adquisición de propiedad, etc.), cocina, garaje/cochera y zonas exteriores (posiblemente + caseta de jardín). El jardín y la cochera son adecuados para trabajos propios, así que no resultará extremadamente caro. No olvides al perito. Pequeños detalles como 20 lámparas nuevas, sofá nuevo, etc. Esto da aproximadamente la siguiente estimación:

Terreno 400 m² a ~300€ + costos adicionales ~135 mil euros
Casa 140 m² a 2500€ = 350 mil euros
Costos adicionales de construcción 50 mil euros
Resto 50 mil euros
---------------
585 mil euros
Se puede modificar hacia arriba sin límite, hacia abajo sólo limitado. Con un estándar más bajo y cierto trabajo propio (digamos 2300€/m²) y casa de 130 m², la casa costaría 300 mil euros, total 535 mil euros. Esa debería ser aproximadamente tu banda de precios.

¡Saludos desde Essen!

Como ya han señalado algunos otros, con tu presupuesto será algo justo para una construcción nueva.

En general te aconsejaría que no te fijes demasiado en la ubicación de Mülheim y que eches un vistazo a qué lugares son aceptables para hacer el trayecto al trabajo. Para ello puedes usar, por ejemplo, una herramienta en línea que calcula los tiempos de trayecto (Oalley, por ejemplo). Simplemente introduce tu lugar de trabajo y te mostrará qué zonas están dentro de un radio de desplazamiento aceptable (por ejemplo, 45 minutos). Así ya tendrás una idea de qué sitios podrían ser adecuados. Tendría más bien la tendencia a alejarme de Düsseldorf, es decir, hacia el norte de la cuenca del Ruhr, el Bajo Rin, etc. También cuestiona si es realmente necesario vivir cerca de la ciudad. Ahora quizás se sale mucho, etc. (si no hay confinamiento), pero cuando tengan hijos será mucho menos. Tras el coronavirus, a lo mejor ya no se pendula a la oficina todos los días.

Luego puedes buscar en las páginas web de las ciudades/distritos/municipios, normalmente hay una sección en la página principal donde se informa sobre terrenos y zonas de nueva construcción, o simplemente llamar directamente.

También podrías buscar en la prensa local (por ejemplo, usando la búsqueda de Google News) sobre zonas de nueva construcción. Así dimos con la zona nueva en Duisburg donde vamos a comprar un terreno ahora.

También podrías mirar promotores inmobiliarios. Estos venden más frecuentemente casas adosadas o dúplex y eso quizá encajará mejor en tu presupuesto.

Por lo demás, aquí en el foro hay algunos consejos del usuario 11ant sobre la búsqueda de terrenos. Busca “11ant Barthel” para más información.

¡Saludos de vuelta desde Mülheim! :)
Claro, el tema de hacer el trayecto se podría considerar, mi novia lleva ya varios años haciendo el trayecto a Düsseldorf (norte de Düsseldorf). Yo mismo trabajo en Mülheim, hay que decir que el último año he estado completamente en teletrabajo y en el futuro probablemente también podré trabajar desde casa al menos 2 días a la semana.
Mi novia antes hacía el trayecto desde Oberhausen a Düsseldorf y está más que contenta de haber evitado el cuello de botella justo debajo de Oberhausen. Cuánto tiempo seguirá trabajando en Düsseldorf es una incógnita, se podría decir. Quizá algo cambie este o el próximo año.
Yo estoy muy contento con el lugar de trabajo en la propia residencia, ya que me mudé a Mülheim a principios del año pasado desde Wuppertal y tuve mucha suerte de conseguir mi puesto en Mülheim.
De momento estamos dispuestos a orientarnos hacia las zonas periféricas y no nos importaría ir hacia Mintard. A ambos nos gusta mucho la zona porque solemos pasear bastante. Si hubiera un lugar deseado sería definitivamente Mintard.

Necesitas como mínimo 2000 € por metro cuadrado para una casa con placa de cimentación, más bien bastante más. Para estar seguro, calcula con 2500 €. Además, 40-50 mil € de gastos adicionales de construcción, terreno (+ impuesto de adquisición, etc.), cocina, garaje/cochera y exteriores (posiblemente + caseta de jardín). Pero el jardín y la cochera se pueden hacer en parte por uno mismo, por lo que no serán demasiado caros. No olvides el perito. Cosas pequeñas como 20 lámparas nuevas, sofá nuevo, etc. Esto da a grandes rasgos la siguiente estimación:

Terreno 400 m² a ~300 € + gastos adicionales ~135 mil €
Casa 140 m² a 2500 € = 350 mil €
Gastos adicionales de construcción 50 mil €
Resto 50 mil €
---------------
585 mil €
Modificable hacia arriba a voluntad, hacia abajo sólo limitado. Con un estándar inferior y ciertas tareas hechas por uno mismo (por ejemplo, 2300 €/m²) y una casa de 130 m² la casa costaría 300 mil €, en total 535 mil €. Esa sería más o menos tu horquilla.

La duda sería qué tipo de casa, de qué fabricante. No es que uno yo quiera adquirir lo más barato, pero ¿quizá aquí también se pueden encontrar buenas ofertas?