Attribuer les corps de métier individuellement ou entrepreneur général / clé en main ?

L'entreprise de construction n'a travaillé qu'avec des artisans locaux, nous connaissions même personnellement certains employés.

C'était pareil chez nous. Et c'était aussi bien ainsi. Comme ça, on peut aussi leur poser des questions par la suite sur certains sujets.
Et c'est surtout dans les domaines de la plomberie/chauffage et de l'électricité qu'il faut parfois demander des précisions.

Nous construisons avec attribution individuelle des contrats et assurons nous-mêmes la direction des travaux après le « gros œuvre ».
Nous avons un expert en bâtiment à nos côtés, sans lui nous ne pourrions rien faire du tout.
Nous avons eu de la chance avec le vendeur de notre terrain, lui et la conseillère financière connaissent bien les corps de métier ici et ont pu nous en recommander certains.
Ce sont aussi presque les seuls qui nous ont répondu. La situation est très tendue et les corps de métier peuvent choisir avec qui ils veulent travailler. Certains trouvaient simplement notre maison trop petite pour se déplacer jusque-là.

Je crois que nous ne sommes pas les personnes faites pour une construction clé en main, car nous sommes simplement des maniaques du contrôle et aimons savoir ce qui se passe. Grâce au télétravail et à un bon usage des jours de congé accumulés, nous pouvons être présents sur le chantier (la maison ne sera livrée que le 28 février).
Mais nous devons (avec l’aide de l’expert) coordonner tout le déroulement, rien que la prise de connaissance a pris une éternité, fournir notre propre travail (pas négligeable non plus) et prendre contact au début avec tous les corps de métier, prendre toutes les décisions au moins à moitié fondées et informées.

C’est un travail incroyable et je ne sais pas si nous nous serions lancés si nous avions deviné ce qui nous attendait. Maintenant nous sommes au milieu du projet et c’est aussi amusant, mais ça mange énormément de temps et de nerfs (et la construction n’a même pas encore commencé !).

Avec beaucoup de discipline, vraiment énormément de temps, sans peur du téléphone (les mails on peut les oublier au début), le soutien d’un expert et aussi de gens compétents du coin qui peuvent te recommander des corps de métier, cela fonctionne. Mais cela demande beaucoup et c’est aussi la question de savoir si vous pouvez et voulez gérer cela.

de plus, hier encore hier, j'ai lu un article dans Spiegel disant que construire en clé en main apporte souvent beaucoup plus de défauts, car on n'a aucune contrôle sur les sous-traitants engagés.

On ne peut pas généraliser ainsi, cela dépend toujours beaucoup de la personne avec qui on construit en clé en main.
Beaucoup de maîtres d'œuvre généraux prennent en charge au moins certains corps de métier avec leurs propres équipes. Et même ceux qui travaillent plutôt avec des sous-traitants se distinguent par des qualités différentes. Notre maître d'œuvre général a ici réalisé un très bon résultat. Les corps de métier où des sous-traitants sont utilisés vont généralement toujours aux mêmes sous-traitants, en tant que partenariat fixe, et la relation repose sur des exigences de qualité similaires.
On ne peut pas faire une affirmation générale. Cherchez à l'avance des retours d'expérience sur les entreprises envisagées, faites des recherches approfondies, et considérez aussi depuis combien de temps l'entreprise est sur le marché.

Êtes-vous sûr que seulement 2 entreprises conviennent chez vous ? La plupart du temps, un peu de recherche sur Google permet d'en trouver beaucoup plus. Actuellement, aucune n'a trop de temps libre. Si une entreprise est tellement surchargée qu'elle n'a du temps que dans un an, cela parle peut-être aussi de son rapport qualité/prix ?

Nous sommes également en train de nous éloigner de l'architecte pour nous diriger vers un entrepreneur général local, qui travaille uniquement avec des artisans locaux (depuis des années). Cela représente pour nous nettement moins de risques de confusion et de problèmes de coordination. En plus, un expert de la région accompagne le projet.

Pour les architectes, il serait important qu'ils soient très proches du chantier. Ils doivent être présents sur place aussi souvent que possible, et avec 50 minutes de trajet aller simple, les frais de déplacement vont se faire ressentir de manière significative.

Nous sommes à peu près dans la même situation que vous : nous habitons à une heure du chantier. Nous ne nous sommes pas décidés à la légère à l’époque, et si c’est la bonne décision, tu ne le sauras qu’après :)

Les raisons pour lesquelles nous avons décidé de travailler avec un architecte/bureau d’études établi sur le LIEU DE DESTINATION étaient :

- Le bureau d’études est bien connecté, construit depuis des décennies dans la région et connaît de nombreux artisans/entreprises

- Le temps de planification a été long, nous avons sans cesse modifié le plan et l’avons élaboré avec le bureau d’études

- Estimation indépendante des coûts : je voulais toujours une vraie vue d’ensemble du projet, ET CE, AVANT de commencer à construire. Si le bureau d’études fait du bon travail et a de l’expérience, on sait simplement à quoi s’attendre.

- Au début, nous avons contacté tous les bons entrepreneurs généraux de notre région : la méthode ne me plaisait tout simplement pas. Je veux pouvoir décider librement de tout. Je ne veux pas prendre l’électricien XY simplement parce que l’entrepreneur général travaille avec lui. Je ne veux pas non plus être limité à certains "programmes" d’artisans ou de marques. Personne ne comprend vraiment les descriptions des prestations, il faut de toute façon un expert pour t’aider.

- J’ai un mauvais pressentiment à l’idée que tout l’argent aille à une seule entreprise qui doit tout gérer. Ce n’est pas de la diversification. Si je donne les lots séparément, le risque est plus faible pour moi car le volume de commande par entreprise est plus bas. Peut-être que c’est juste parce que j’ai lu des histoires d’horreur où l’entrepreneur général fait faillite et tout l’argent est perdu – même les artisans ne reçoivent plus rien. Pas agréable.

- Nous avons un professionnel à nos côtés à qui nous pouvons toujours poser des questions – peu importe ce que raconte un artisan (chacun est focalisé sur son corps de métier, beaucoup d’avis différents sur ce qu’est une bonne exécution). Nous avons souvent remarqué cela avec des artisans de divers corps de métier ("Nous faisons toujours comme ça"). Si tu demandes alors à l’ingénieur indépendant, il t’explique vraiment pourquoi cela ne devrait peut-être pas être fait / quels risques cela comporte.

- Il était important pour nous d’avoir quelqu’un sur le chantier pour réceptionner les corps de métier. Ainsi, nous avons confié toutes les phases de prestation au bureau d’études. La direction et le contrôle des travaux étaient pour nous extrêmement importants, surtout parce que nous n’habitons pas sur place. Personnellement, je ne saurais pas dire si, par exemple, la dalle ou je ne sais quoi a été bien réalisée pour pouvoir réceptionner le lot.

- Négociations : oui, même en cette période, notre architecte a pu mener des négociations et obtenir des avantages pour nous, notamment grâce à ses bons contacts. Ainsi, malgré le corona/les problèmes de livraison, nous pouvons respecter notre budget. On est simplement beaucoup plus flexible en phase de planification et d’exécution, et on peut réagir à temps.

Je pense qu’on ne peut rien généraliser – il peut toujours y avoir des problèmes. L’important est juste d’être à l’aise avec sa décision dès le départ, cela dépend vraiment beaucoup de ce dont tu te sens capable.
Mon pote, par exemple, n’a pas fait appel à un bureau d’études/chef de chantier ou autre – il gère seul les lots et supervise tout. Il économise ainsi l’argent du professionnel. Je ne pourrais pas dormir tranquille avec ça, je dois dépenser cet argent.

Avantage avec la gestion en propre : on a toutes les libertés :)
Inconvénient avec la gestion en propre : on a toutes les libertés o_O

Si le maître d'œuvre et le chantier ne se trouvent pas dans une grande ville, alors le maître d'œuvre a également intérêt à un projet réussi, car il a aussi une certaine réputation à perdre. Des sous-traitants de la région, ça sonne bien. Il ne faut pas non plus négliger les conditions éventuellement meilleures que le maître d'œuvre peut obtenir auprès des artisans et qu’on ne peut probablement pas lui faire facilement. Les sous-traitants dépendent aussi en partie du maître d'œuvre.
Oui, le maître d'œuvre se met aussi pas mal dans sa poche, pour la coordination et aussi pour les ajustements (qu’on obtiendrait probablement un peu moins chers directement chez l’artisan). En contrepartie, on a moins de stress.
Que se passe-t-il si l’une des entreprises que tu as mandatées tombe soudainement hors service (maladie ou faillite) et que d’autres corps de métier dépendent de son travail ? Cela perturbe rapidement le calendrier, personne ne paie les dommages ainsi causés (loyer, intérêts de mise à disposition, etc.). Un maître d'œuvre te donne en général une date de fin ou une durée de chantier contraignante à partir du début effectif des travaux. Si quelque chose tourne mal chez lui, il doit s’occuper de respecter quand même la durée des travaux.
En revanche, on ne pourra pas toujours imposer certaines choses en détail au maître d'œuvre. Pour nous, KfW55 est prévu, cela fonctionnera aussi, mais ce n’est pas explicitement mentionné dans le contrat. Si l’exécution ne suffit pas pour le KfW55, tu n’as pas de recours. Ou bien la pompe à chaleur. Notre maître d'œuvre achète habituellement une pompe sans technologie inverter et avec un ballon tampon. Je veux cependant la technologie inverter, parce qu’elle permet une meilleure utilisation de l’électricité photovoltaïque, et pas de ballon tampon, car c’est un tueur d’efficacité. Cela est plus ou moins convenu oralement avec le maître d'œuvre, et j’espère qu’il s’en souviendra et tiendra parole. Mais je pourrais dormir plus tranquille si cela figurait dans le contrat. Il n’est pas non plus clair s’il demandera un supplément pour cette demande spéciale. En effet, son prix forfaitaire s’applique strictement à la « pompe à chaleur », qui peut être aussi la moins chère possible.

Faire appel à un expert en plus, même si cela déplaît au maître d'œuvre.