¿Asignar los oficios por separado o contratar a un contratista general / llave en mano?

La empresa constructora solo trabajó con empresas artesanales locales, incluso conocíamos a algunos empleados en persona

Así fue también en nuestro caso. Y eso también estuvo bien. De esa manera, uno puede preguntarles después sobre ciertos temas.
Y especialmente las áreas de fontanería/calefacción y electricidad a veces requieren una consulta.

Construimos con adjudicación individual y también somos nosotros mismos la dirección de obra después de la "estructura".
Contamos con un perito de la construcción a nuestro lado, sin él no podríamos hacerlo.
Tuvimos suerte con nuestro vendedor de terrenos, él y la asesora financiera conocen bien los oficios aquí y pudieron recomendarnos algunos.
Esos son casi los únicos que respondieron. La situación es muy tensa y los oficios pueden elegir con quién quieren trabajar. A algunos nuestra casa simplemente les pareció demasiado pequeña para desplazarse.

Creo que no somos personas para construir llave en mano, porque simplemente somos controladores y nos gusta saber qué está pasando. Gracias al teletrabajo y un buen uso y acumulación de días de vacaciones podemos estar presentes en la obra (la casa no llega hasta el 28 de febrero).
Pero tenemos que (con ayuda del perito) coordinar todo el proceso, solo ahí la lectura llevó una eternidad, realizar nuestro propio trabajo (también bastante) y establecer el contacto al principio con todos los oficios, tomar todas las decisiones al menos razonada e informadamente.

Es un esfuerzo increíble y no sé si nos hubiéramos atrevido si hubiéramos imaginado lo que nos esperaba. Ahora estamos en medio y también es divertido, pero consume mucho tiempo y nervios (¡y la construcción ni siquiera ha comenzado!).

Con mucha disciplina, mucho mucho tiempo, sin miedo a llamar por teléfono (olvídate de los correos al principio), apoyo de un perito y también de personas conocedoras de la zona que te pueden recomendar oficios, entonces se puede. Pero exige mucho y también es la pregunta si podéis y queréis afrontarlo.

además, ayer volví a leer un artículo en Spiegel que decía que construir llave en mano suele traer muchos más defectos, porque no se tiene ningún control sobre los subcontratistas que se utilizan.

No se puede decir de manera tan general, siempre depende mucho de con quién se construya llave en mano. Muchos contratistas generales (GU) asumen al menos algunos oficios con sus propios equipos. Y también existen aquellos que trabajan más con subcontratistas, pero en diferentes calidades. Nuestro contratista general ha entregado un resultado muy bueno aquí. Los oficios en los que se emplean subcontratistas suele ser siempre con los mismos subcontratistas, como una asociación fija, y la relación se basa en exigencias de calidad similares. No se puede hacer una afirmación general. Busquen experiencias previas con empresas potenciales, investiguen a fondo y también consideren cuánto tiempo lleva la empresa en el mercado. ¿Están seguros de que solo 2 empresas entrarían en consideración para ustedes? Normalmente, con un poco de búsqueda en Google, se encuentran muchas más. Actualmente, ninguna de ellas tiene tiempo en exceso. Si una empresa está tan saturada que solo tiene tiempo para ustedes dentro de un año, eso podría indicar algo sobre su relación calidad-precio, ¿no?

Estamos justo en el proceso de alejarnos del arquitecto y encaminarnos hacia el contratista general local, que solo trabaja con artesanos locales (desde hace años). Para nosotros tiene mucho menos potencial de confusión y problemas de coordinación. Además, un perito cercano que acompañe el proyecto.

Con los arquitectos, para mí sería importante que esté muy cerca del lugar de construcción. Tiene que estar allí lo más a menudo posible y con 50 minutos de ida, los costos de traslado se harán sentir notablemente.

Estamos prácticamente en la misma situación que ustedes: vivimos a una hora del lugar de la obra. No tomamos la decisión fácilmente en su momento, y si es la correcta, ya sabes que solo lo sabrás después :)

Las razones por las que decidimos trabajar con un arquitecto/oficina de planificación establecida en el LUGAR DE DESTINO fueron:

- La oficina de planificación está bien conectada, ha estado construyendo en la región durante décadas y conoce a muchos artesanos/empresas

- El tiempo de planificación fue largo, una y otra vez cambiamos la distribución y la elaboramos junto con la oficina de planificación

- Estimación de costes independiente: Siempre quise un desglose real del proyecto, y eso ANTES de empezar a construir. Si la oficina de planificación hace un buen trabajo y tiene experiencia, simplemente sabes a qué te estás enfrentando.

- Al principio visitamos todos los buenos GUs de nuestra región: Simplemente no me gustó el enfoque. Quiero poder decidir todo libremente. No quiero elegir al electricista XY solo porque el GU trabaja con él. Tampoco quiero estar limitado a ciertos "programas" de los artesanos o marcas. Además, ningún profano entiende las descripciones del servicio, para eso necesitas de nuevo a un experto que te ayude.

- Tengo una mala sensación con que todo el dinero vaya a una sola empresa que luego lo maneja. Eso no es diversificación. Si contrato los oficios por separado, el riesgo para mí es menor porque el volumen del pedido y el alcance del servicio por empresa son menores. Pero tal vez solo sea porque he leído informes de horror donde el GU quiebra y todo el dinero desaparece, y los artesanos tampoco reciben pago. Feo.

- Tenemos un especialista a nuestro lado al que siempre podemos preguntar todo, sin importar lo que cuenten los artesanos (cada uno enfocado en su oficio, muchas opiniones diferentes sobre lo que significa una buena ejecución). Ya nos ha pasado varias veces con artesanos de distintos oficios ("Siempre lo hacemos así"). Si preguntas al ingeniero de construcción independiente, te explica realmente por qué tal vez no debería hacerse así / qué riesgos conlleva.

- Era importante para nosotros tener a alguien en la obra que reciba los oficios. Por eso también contratamos todas las fases de servicio a la oficina de planificación. Sobre todo, la dirección y supervisión de obra eran extremadamente importantes para nosotros, no menos porque no vivimos en el lugar. Pero personalmente no sabría si, por ejemplo, la losa de cimentación o cualquier otra cosa está bien ejecutada para poder aceptar realmente el oficio.

- Negociaciones: Sí, incluso en los tiempos actuales nuestro arquitecto pudo llevar a cabo negociaciones y conseguirnos alguna ventaja, no menos gracias a los buenos contactos. Así, a pesar de Corona, los problemas de suministro, etc., podemos mantener nuestro presupuesto. Simplemente eres mucho más flexible en la fase de planificación y ejecución, y puedes reaccionar a tiempo.

Pienso que no se puede generalizar, porque siempre puede salir algo mal. Lo importante es que desde el principio te sientas cómodo con tu decisión, eso realmente depende mucho de lo que te atrevas a hacer.
Por ejemplo, mi amigo no tiene oficina de planificación/director de obra ni nada parecido: él asigna los oficios solo y sigue todo él mismo. Así se ahorra el dinero para el especialista. Yo no podría dormir tranquilo, y tengo que gastar ese dinero para eso.

Ventaja con la autogestión: uno tiene todas las libertades :)
Desventaja con la autogestión: uno tiene todas las libertades o_O

Si el contratista general y la obra no están precisamente en una gran ciudad, entonces el contratista general también tiene interés en un proyecto exitoso, porque también tiene una cierta reputación que perder. Subcontratistas de la región suena bien. No se deben menospreciar, en caso necesario, mejores condiciones que el contratista general puede conseguir con los artesanos y de los cuales no se deja engañar tan fácilmente. Los subcontratistas también dependen parcialmente del contratista general.
Sí, el contratista general se guarda también una parte para sí mismo, para la coordinación y también para revisiones (que probablemente se conseguiría un poco más barato directamente con el artesano). A cambio se tiene menos estrés.
¿Qué pasa si uno de los oficios que has contratado de repente falla (enfermedad o insolvencia) y otros oficios dependen de su trabajo? Eso desordena rápidamente el cronograma, nadie se hace responsable por los daños ocasionados (alquiler, intereses de provisión, etc.). Un contratista general normalmente te da una fecha de finalización vinculante o un tiempo de construcción a partir del inicio real de la obra. Si a él algo se le complica, debe ocuparse de cumplir el tiempo de construcción.
En cambio, con el contratista general no se pueden especificar ciertas cosas con tanto detalle. En nuestro caso está planeado KfW55, también funcionará, pero no está explícitamente indicado en el contrato. Si las ejecuciones no bastan para KfW55, no tienes recurso. O la bomba de calor. Por defecto, nuestro contratista general compra una sin tecnología inverter y con acumulador tampón. Pero yo quiero tecnología inverter porque así se puede aprovechar mejor la electricidad fotovoltaica y no quiero acumulador tampón porque es un asesino de eficiencia. Está más o menos acordado verbalmente con el contratista general, y espero que lo respete o se acuerde. Pero podría dormir más tranquilo si estuviese así en el contrato. Tampoco está claro si por este pedido especial luego pediría un recargo. Porque su precio fijo estrictamente hablando solo vale para "bomba de calor", y eso puede ser la más barata que haya.

Contratar peritos adicionales, aunque al contratista general no le guste.