是单独分包各工种还是总承包商/交钥匙工程？

建筑公司只与当地的手工业者合作，我们甚至私下认识一些员工

我们也是这样。这也是件好事。这样之后可以向他们询问一些具体的事情。特别是卫生/暖气和电气方面，有时需要进行咨询。

我们采用单项分包，同时在“主体结构”之后也自行负责工地管理。
我们有一位建筑专家在身边，没有他我们根本无法完成这项工作。
在我们的地块卖家那里我们很幸运，他和财务顾问对这里的工种非常了解，能够给我们推荐一些工种。
这几乎是唯一几个给我们回复的工种。当前形势非常紧张，工种们可以自由选择合作伙伴。有些人觉得我们的房子太小，不值得专程跑一趟。

我觉得我们不是适合交钥匙建筑的人，因为我们就是控制狂，喜欢知道事情进展。通过在家办公、合理利用和积攒假期，我们能够在工地上出现（房子要到2月28日才开始建）。
但我们必须（在专家帮助下）协调整个流程，光是熟悉情况就花了很长时间，我们还要完成不少自助工作，并且一开始就要联系所有工种，对每个决定至少作出半合理且知情的判断。

这是一项难以置信的巨大工作量，如果我们事先知道会遇到什么，不知道是否敢这么做。现在我们已经身处其中，也乐在其中，但确实耗费大量时间和精力（而且施工还没开始呢！）。

只要有高度的自律，非常非常多的时间，不怕打电话（刚开始邮件是没用的），有专家支持，还有本地懂行的人能给你推荐工种，就能做成。但这需要极大的付出，也得考虑你们是否有能力和意愿做到。

另外，我昨天刚在《明镜》杂志上读到一篇文章，说交钥匙建造通常会带来更多缺陷，因为你根本无法控制被派遣的分包商。

这个不能一概而论，关键还是看你和谁做交钥匙建造。很多总承包商至少会用自己的队伍承接部分工种。就算是那些主要用分包商的，也存在不同的质量水平。我们的总承包商在这里交出了很好的成绩。通常分包的工种总是交给同一个分包商，作为固定的合作关系，这种关系基于类似的质量要求。不能做出一概而论的判断。事先要寻找相关公司的经验报告，认真调查，也要看该公司在市场上的时间有多长。

你确定只有两家公司适合你们吗？通常稍微用谷歌搜一下，会找到更多。现在大家时间都很紧张。如果一家公司排期到一年后才有时间，也许这也说明他们的性价比不错？

我们现在也正在从建筑师转向本地总承包商，他只与本地工匠（多年来）合作。对我们来说，这显然减少了混乱和协调问题的潜力。还有一位来自附近的专家陪同这个项目。

对于建筑师，我认为他必须非常接近施工现场。他需要尽可能频繁地在现场，而单程50分钟的路程将会明显增加交通费用。

我们和你们几乎处在同样的情况：住在工地一小时车程之外。当初做决定时我们也不轻松，至于是否正确，你也只有事后才能知道:)

我们之所以决定在[ZIELORT]与一家有经验的建筑师/规划事务所合作，原因如下：

- 规划事务所人脉广泛，几十年来一直在该地区建造，认识很多手艺人/公司

- 规划时间很长，我们反复更改平面图，并与规划事务所共同制定

- 独立成本估算：我一直想要项目的真实总预算，且必须在开工前完成。如果规划事务所干得好且有经验，就能知道自己到底在做什么

- 一开始我们本地把所有好的总承包商都看遍了：我就是不喜欢那种做法。我想自由决定一切。不想只因为总承包商和某个电工合作，就不得不用那个电工。不想受限于某些手艺人的“方案”或品牌。而且一般人看不了绩效说明书，还得找专家帮忙

- 我对所有钱都交给一家公司的情况有不安，这不算分散风险。如果我单独发包各个工种，对我来说风险更低，因为每家公司负责的工作量和合同金额都更小。也许我这么想是因为看过一些噩梦案例，总承包商破产，钱都没了，手艺人也拿不到钱。很糟糕。

- 我们有专业人士在身边，随时可以问他——无论手艺人说什么（他们只关心自己工种，对什么是好质量有不同看法）。我们经常发现不同工种的手艺人都说“我们一直都是这么做的”。但你问独立工程师，他会告诉你为什么不该这么做，可能带来哪些风险。

- 对我们来说很重要的是工地上有专人验收各工种。因此我们把所有施工阶段都交给了规划事务所。尤其是施工管理/监督对我们极为重要，毕竟我们不住工地附近。不过我个人也不知道比如地基板什么的是否做得妥当，能不能真正验收那个工种。

- 谈判：是的，即使在当前这个时期，我们的建筑师依然能进行谈判，帮我们争取到一些优惠，这也要归功于他良好的人脉。这样即使遇到新冠、供应链紧张等情况，我们仍能控制预算。规划阶段和施工更灵活，能及时应对。

我觉得没法一概而论——因为总有可能出错。重要的是从一开始你就对自己的决定感到满意，这确实很大程度上取决于你自己的把握能力。
比如我朋友，他没有规划事务所/工地负责人，他自己单独发包所有工种，自己跟进。他省了那笔专业人士的钱。但我自己做不到那样安心，必须花钱请专家。

Eigenvergabe的优点：你拥有所有自由 :)
Eigenvergabe的缺点：你拥有所有自由 o_O

如果总承包商（GU）和工地不在大城市，总承包商也有兴趣确保项目成功，因为他的声誉也有一定风险。选择本地的分包商听起来不错。可能还有总承包商能从工匠那里获得的更好条件，这些工匠也不太容易被他欺骗。分包商在某种程度上也依赖总承包商。
是的，总承包商也会从中拿走一部分，作为协调和清单外工作（你直接找工匠可能更便宜）。但这样你压力会小一些。
如果你委托的某个企业突然退出（生病或破产），而其他工种又依赖于他的工作，时间安排会很快被打乱，产生的损失（租金、融资利息等）无人承担。总承包商通常会给你一个从实际开工之日起算的确切完工日期或施工周期。如果他那边出问题，他必须负责保证施工期不被影响。
但有些东西你不能对总承包商要求得太细致。我们计划的是KfW55标准，应该能达到，但合同里没明确写。如果施工达不到KfW55标准，你就没办法据此提出异议。或者说热泵问题。我们的总承包商默认购买的是没有变频技术并带缓冲罐的热泵。但我想要变频技术，因为这样光伏发电能更好地利用，我不想要缓冲罐，因为它会降低效率。这些和总承包商口头上或多或少达成了共识，我希望他能坚持或记得。但是如果合同里写明了，我会睡得更踏实。是否因为这个特殊要求还会加价也不明确。他的固定价格严格来说只包含“热泵”，而且可以是最便宜的那种。

即使总承包商不高兴，也要额外委托专家。