क्या कामों को अलग-अलग दिया जाए या जनरल ठेकेदार / टर्नकी?

बिल्डिंग कंपनी ने केवल स्थानीय कारीगरों के साथ काम किया, वहां हम कुछ कर्मचारियों को निजी तौर पर जानते थे

हमारे यहाँ भी ऐसा ही था। और यह भी सही था। इस तरह आप बाद में उनसे कुछ चीजों के बारे में पूछ भी सकते हैं। और खासकर सैनेटरी/हीटिंग और इलेक्ट्रिकल क्षेत्रों में कभी-कभी पूछताछ की जरूरत होती है।

हम व्यक्तिगत अनुबंध के साथ ساختمان बना रहे हैं और "रॉहबॉउ" के बाद खुद ही निर्माण प्रबंधन कर रहे हैं।
हमारे साथ एक बिल्डिंग विशेषज्ञ है, जिसके बिना हम यह कर ही नहीं सकते थे।
हमारे जमीन विक्रेता के साथ हमें भाग्य मिला, वह और वित्त सलाहकार यहां के काम को अच्छी तरह जानते हैं और हमें कुछ काम की सिफारिश कर सके।
यह भी लगभग वे ही लोग थे जिन्होंने हमें जवाब दिया। स्थिति बहुत तनावपूर्ण है और काम वाले यह चुन सकते हैं कि वे किसके साथ काम करना चाहते हैं। कुछ लोगों के लिए हमारा घर बहुत छोटा था कि वे उस तक आने की जहमत उठाएं।

मुझे लगता है कि हम टर्नकी निर्माण के लिए उपयुक्त लोग नहीं हैं, क्योंकि हम नियंत्रण के प्रति उत्सुक हैं और जानना पसंद करते हैं कि क्या हो रहा है। होम ऑफिस और छुट्टियों को जमा करके हम निर्माण स्थल पर उपस्थिति दर्ज करा सकते हैं (घर 28 फरवरी को आता है)।
लेकिन हमें (विशेषज्ञ की मदद से) पूरे प्रक्रिया का समन्वय करना होगा, जिसमें पढ़ाई में बहुत समय लगा, अपनी खुद की स्वयं की मेहनत करनी होगी (जो कम भी नहीं है) और शुरू में सभी कामों से संपर्क स्थापित करना होगा, और सभी फैसले कम से कम आधे तौर पर तर्कसंगत और सूचित तरीके से लेने होंगे।

यह एक अविश्वसनीय मेहनत है, और मुझे नहीं पता कि अगर हमें पता होता कि क्या आने वाला है तो क्या हम यह साहस कर पाते। अब हम बीच में हैं और मज़ा भी आ रहा है, लेकिन यह बहुत समय और ऊर्जा खा रहा है (और निर्माण अभी शुरू भी नहीं हुआ है!)।

बहुत अनुशासन, बहुत बहुत समय, फोन करने से डरना नहीं (शुरुआत में ईमेल भूल जाओ), विशेषज्ञ और स्थानीय जानकारों की मदद जो काम की सिफारिश कर सकें, तो यह संभव है। लेकिन यह बहुत मांग करता है और सवाल यह भी है कि क्या आप इसे संभाल सकते हैं और करना चाहते हैं।

इसके अलावा, मैंने कल ही Spiegel में एक लेख पढ़ा था कि श्लुस्सेलफर्टिग बनाना अक्सर काफी अधिक दोषों के साथ आता है, क्योंकि आप उन सबकांट्रैक्टरों पर कोई नियंत्रण नहीं रखते जो लगाए जाते हैं।

इसे इतना सामान्य रूप से नहीं कहा जा सकता, यह हमेशा इस बात पर बहुत निर्भर करता है कि आप किसके साथ श्लुस्सेलफर्टिग बनाते हैं।
कई GU कम से कम कुछ Gewerke अपने स्वयं के ट्रूप्स के साथ संभालते हैं। और ऐसे भी हैं जो ज्यादातर सबस के साथ काम करते हैं, लेकिन उनकी गुणवत्ता भिन्न होती है। हमारे GU ने यहां बहुत अच्छा परिणाम दिया है। जिन Gewerke में सबस का इस्तेमाल होता है, वे आमतौर पर हमेशा एक ही सबस को दिए जाते हैं, एक स्थायी साझेदारी के रूप में, और यह संबंध समान गुणवत्ता मानकों पर आधारित होता है।
एक सामान्य कथन यहां लागू नहीं होता। संभावित कंपनियों के अनुभव रिपोर्ट्स खोजें, अच्छी तरह से रिसर्च करें, और यह भी देखें कि कंपनी बाजार में कितने समय से है।

क्या आप सुनिश्चित हैं कि आपके लिए केवल 2 कंपनियां ही संभावित हैं? आमतौर पर थोड़ा Google करने पर ज्यादा मिल जाते हैं। फिलहाल सभी के पास ज्यादा समय नहीं होता। यदि कोई कंपनी इतनी व्यस्त है कि वह आप के लिए एक साल बाद ही उपलब्ध हो, तो यह शायद उनकी कीमत/प्रदर्शन के लिए भी एक संकेत है?

हम अभी आर्किटेक्ट से दूर और स्थानीय GU की ओर बढ़ रहे हैं, जो केवल स्थानीय कारीगरों के साथ (कई वर्षों से) काम करता है। हमारे लिए इससे गड़बड़ी और समन्वय की समस्याओं की संभावना काफी कम है। इसके अलावा, एक समीपस्थ विशेषज्ञ भी है जो इस काम का साथ देता है।

आर्किटेक्ट के मामले में मेरे लिए यह महत्वपूर्ण होगा कि वह निर्माण स्थल के बहुत करीब हो। उसे वहां संभवतः बार-बार रहना होगा और 50 मिनट की एक तरफ की यात्रा के कारण यात्रा लागत यहाँ काफी महसूस होगी।

हम आपकी तरह ही लगभग उसी स्थिति में हैं: निर्माण स्थल से एक घंटे दूर रहते हैं। हमने उस समय निर्णय लेना आसान नहीं बनाया था, और कि यह सही है या नहीं, आप तो बाद में ही जान पाएंगे :)

कारण जिनकी वजह से हमने तय किया कि हम गंतव्य स्थान पर एक स्थापित आर्किटेक्ट/योजनाबद्ध कार्यालय के साथ काम करेंगे:

- योजना कार्यालय अच्छी तरह से जुड़े हुए हैं, क्षेत्र में दशकों से निर्माण कर रहे हैं और कई कारीगरों/कंपनियों को जानते हैं

- योजना का समय लंबा चला, हमने बार-बार फ्लोर प्लान बदला और योजना कार्यालय के साथ मिलकर काम किया

- स्वतंत्र लागत अनुमान: मैं हमेशा परियोजना की एक वास्तविक कुल सूची चाहता था, और वह भी निर्माण शुरू करने से पहले। यदि योजना कार्यालय अच्छा काम करता है, और अनुभव रखता है, तो आप बस जान जाते हैं कि आप किसमें पड़ रहे हैं।

- हमने शुरुआत में हमारे क्षेत्र के सभी अच्छे सामान्य ठेकेदारों से संपर्क किया: मुझे उनकी प्रक्रिया पसंद नहीं आई। मैं सब कुछ स्वतंत्र रूप से तय करना चाहता हूँ। मैं बिजली मिस्त्री XY को लेना नहीं चाहता, सिर्फ इसलिए कि सामान्य ठेकेदार उसके साथ काम करता है। मैं कारीगरों की निश्चित "कार्यक्रमों" या उत्पादों तक सीमित भी नहीं होना चाहता। और प्रदर्शन विवरण को कोई अनपढ़ भी नहीं समझता, इसलिए आपको फिर एक विशेषज्ञ की ज़रूरत होती है जो आपकी मदद करे।

- मुझे यह बात सही नहीं लगती कि सारी रकम एक ही कंपनी को जाती है, जो उससे निपटती है। यह विविधता नहीं है। यदि मैं कार्यों को अलग-अलग देता हूँ, तो मेरे लिए जोखिम कम होता है, क्योंकि प्रत्येक कंपनी के लिए कार्यक्षेत्र और आदेश का आकार कम होता है। शायद यह इसलिए भी है कि मैंने कुछ भयानक कहानियाँ पढ़ी हैं, जहाँ सामान्य ठेकेदार दिवालिया हो जाता है और सारा पैसा चला जाता है - और कारीगरों को भी पैसे नहीं मिलते। यह अच्छा नहीं है।

- हमारे पास एक विशेषज्ञ है, जिसे हम हमेशा सब कुछ पूछ सकते हैं - चाहे कोई कारीगर कुछ भी कहे (अपने कार्यक्षेत्र पर केंद्रित, अच्छी कार्यवाही का मतलब अलग-अलग राय होती हैं)। अब यह हमें कई बार विभिन्न कारीगरों के साथ दिख चुका है ("हम हमेशा ऐसा करते हैं")। जब आप स्वतंत्र निर्माण अभियंता से पूछते हैं, तो वह आपको बताता है कि क्यों शायद यह नहीं किया जाना चाहिए / इसके साथ क्या जोखिम हैं।

- हमारे लिए महत्वपूर्ण था कि निर्माण स्थल पर कोई हो जो कार्यों को जांचे। इसलिए हमने योजना कार्यालय को सभी कार्य चरण सौंपे। विशेष रूप से निर्माण निर्देशन/निगरानी हमारे लिए बेहद महत्वपूर्ण थी, खासकर क्योंकि हम स्थल पर नहीं रहते। हालांकि मुझे व्यक्तिगत रूप से पता नहीं होता कि उदाहरण के लिए नींव सही तरीके से बनाई गई है या नहीं, ताकि उस कार्य को सही मायने में स्वीकार कर सकें।

- बातचीत: हाँ, वर्तमान समय में भी हमारे आर्किटेक्ट के लिए बातचीत करना संभव था और कुछ हमारे लिए हासिल किया गया, खासकर अच्छे संपर्कों के आधार पर। इस तरह हमें कोरोना/आपूर्ति संकट आदि के बावजूद अपना बजट बनाए रखना संभव हो पाया। आप योजना और निर्माण दोनों चरणों में बहुत लचीले होते हैं, और समय पर प्रतिक्रिया कर सकते हैं।

मेरा मानना है कि कुछ भी सामान्य नहीं किया जा सकता - क्योंकि कभी न कभी कुछ गलत हो सकता है। केवल यह महत्वपूर्ण है कि आप शुरुआत से ही अपनी निर्णय से संतुष्ट हों, यह बहुत हद तक इस बात पर निर्भर करता है कि आप खुद पर कितना भरोसा करते हैं।
मेरे दोस्त के पास उदाहरण के लिए कोई योजना कार्यालय/निर्माण प्रबंधक नहीं है - वह अकेले ही काम बांटता है और स्वयं सब कुछ नियंत्रित करता है। वह इसके लिए विशेषज्ञ का पैसा बचा रहा है। मैं इसके साथ शांति से नहीं सो सकता, और मुझे इसके लिए पैसे खर्च करने होंगे।

Eigenvergabe का लाभ: आपको सारी आज़ादियाँ मिलती हैं :)
Eigenvergabe का नुकसान: आपको सारी आज़ादियाँ मिलती हैं o_O

अगर GU और निर्माण स्थल किसी बड़े शहर में नहीं हैं, तो GU का भी हित है कि परियोजना सफल हो, क्योंकि उसका भी एक प्रतिष्ठा खोने का डर होता है। स्थानीय क्षेत्र के उपठेकेदार अच्छा लगता है। बेहतर शर्तें जो GU कारीगरों से प्राप्त कर सकता है और जो संभवतः आसानी से उसे धोखा नहीं दे पाएंगे, उन्हें नजरअंदाज नहीं करना चाहिए। उपठेकेदार भी आंशिक रूप से GU पर निर्भर होते हैं।
हाँ, GU अपने लिए भी काफी कुछ रखता है, समन्वय के लिए और मूल्यांकन के लिए भी (जो कारीगर से सीधे थोड़े सस्ते में मिल सकते हैं)। इसके बदले आपके तनाव कम होता है।
अगर आपका कोई ठेका अचानक टूट जाए (बीमारी या दिवालियापन), और अन्य काम उसके कार्य पर निर्भर हों, तो यह समय-सारणी जल्दी गड़बड़ा देता है, और इससे हुए नुकसान (किराया, प्रदान ब्याज आदि) के लिए कोई जिम्मेदार नहीं होता। GU आपको सामान्यतया निष्पादन की ठोस तारीख या निर्माण समय अवधि वास्तविक निर्माण प्रारंभ से देता है। अगर उसके काम में कोई गड़बड़ी होती है, तो उसे फिर भी निर्माण समय बनाए रखने का प्रबंध करना होता है।
इसके विपरीत, आप GU से कुछ चीजें इतनी विस्तृत रूप से नहीं मांग पाएंगे। हमारे यहाँ KfW55 योजना है, जो सफल होगी, लेकिन यह अनुबंध में स्पष्ट रूप से नहीं लिखा है। अगर उसकी क्रियावली KfW55 के लिए पर्याप्त नहीं है, तो आपके पास कोई नियंत्रण नहीं होगा। या फिर तो हीटर पंप की बात लें। सामान्यतः हमारा GU बिना इन्वर्टर तकनीक और पफ़र स्टोरेज के एक हीटर पंप खरीदता है। लेकिन मैं इन्वर्टर तकनीक चाहता हूँ, क्योंकि इससे फोटोवोल्टाइक बिजली का बेहतर उपयोग होता है और मैं पफ़र स्टोरेज नहीं चाहता क्योंकि यह दक्षता को कम करता है। यह GU के साथ मौखिक रूप से कुछ हद तक तय हो चुका है, और मुझे उम्मीद है वह इसे याद रखेगा। लेकिन मैं अधिक सुरक्षित महसूस करूँगा अगर यह अनुबंध में लिखा हो। यह भी स्पष्ट नहीं है कि क्या वह इस विशेष मांग के लिए अतिरिक्त शुल्क लेगा। क्यूंकि उसका ठोस मूल्य केवल "हीटर पंप" के लिए मान्य है, और वह सबसे सस्ता ही हो सकता है।

विशेषज्ञों को अतिरिक्त रूप से नियुक्त करना चाहिए, भले ही GU को यह पसंद न आए।