¿Con quién planificar/construir una casa unifamiliar?

Hola a todos,

soy nuevo aquí y me presento/nos presentamos y mejor primero os comento nuestro estado actual:
Yo (44) y mi pareja (46) vivimos actualmente con nuestro hijo de 1,5 años en mi piso en propiedad (107 m²; comprado antes de que nos conociéramos). Como mi pareja tiene una hora de trayecto al trabajo ida y vuelta, y a ambos nos gusta de forma latente desde hace tiempo la idea de tener una casa y jardín, decidimos comprar una casa aproximadamente en la mitad de la distancia entre nuestros dos trabajos.

En principio queríamos comprar una propiedad usada, pero tras visitar varios inmuebles tuvimos cada vez más la sensación de que por solo un poco más de dinero obtendríamos mucho más valor (ahora tengo algo de duda sobre nuestro juicio, pero bueno). Además nos molestaban los altos costes adicionales que no entendíamos del todo.
Así que en septiembre de 2019 nos apuntamos en la lista de interesados de una zona de viviendas nuevas y de hecho ya nos han adjudicado la parcela que más nos ha gustado de las disponibles. Firmamos el contrato de compraventa hace poco más de un mes.

Meses antes ya habíamos hablado con bancos y constructores de casas y visitado parques de casas muestra para hacernos una idea de las casas actuales.
Los bancos nos dieron luz verde para un presupuesto aproximado, mientras que los promotores dijeron que solo tendría sentido una negociación cuando tuviéramos la parcela.
Ahora hemos vuelto a movernos y presentamos nuestra parcela (que además hemos medido oficialmente).
Para nosotros es importante construir con un proveedor regional.
Actualmente hay tres proveedores en la carrera (y un cuarto gran proveedor de casas prefabricadas como posible opción más económica).
Los tres primeros nos han dado propuestas de planos; uno incluso sacó un plan de una casa en una ubicación similar y los otros dos hicieron bocetos basados en nuestras ideas (que también hemos recibido).

Nuestro gran dilema ahora es que no logramos decidir con quién continuar.
Dos de los proveedores construyen casas de obra tradicional (massivhaus) y uno casas de estructura de entramado de madera.
En nuestro instinto pensamos que las casas de obra tradicional son de mayor calidad (aunque probablemente sea solo un prejuicio según el fabricante), pero ese mismo instinto confía más en el constructor de casas de madera. Por supuesto también hemos pedido opiniones y por recomendaciones llegamos precisamente a estos tres/cuatro proveedores.

Cada uno tiene ventajas y desventajas para nosotros:
Massiv 1: Hasta ahora solo hemos tenido contacto con un vendedor capaz, no con los que realmente construirán con y para nosotros (jefes de obra, etc.). Se ha hecho mucho trabajo previo (nos preguntaron sobre nuestras necesidades y el arquitecto diseñó un plano extra para ello, pero no ha considerado del todo las dificultades del terreno). Una conocida nos ha comentado que justo al final están teniendo problemas con ellos (pared torcida, muchas ventanas rotas durante la instalación, subcontratistas que no son regionales, etc.). Dos conocidos nos dijeron que los costes superaron mucho lo previsto en el contrato.
Massiv 2: En cuanto a plano y nuestras necesidades no se ha esforzado mucho; el plano que sacó en la segunda cita quizás no está mal, pero la primera la dedicamos entera a hablar de un plano que no tenía nada que ver con lo que queríamos. Simplemente no nos escuchó. Ventaja: conoce muy bien la zona porque ya ha construido varias casas allí. Todos los que conocemos hablan muy bien de la empresa. Nuestro contacto es co-propietario y jefe de obra, así que sabemos con quién trataríamos. Solo hemos tenido citas por la tarde y lo he notado cansado y poco atento; quizás mala hora.
Holz 1: Todo el equipo nos ha dado una impresión honesta, abierta y técnicamente sólida. La empresa está casi en pleno bosque y la madera se procesa directamente allí. El arquitecto que trabaja con ellos se tomó la molestia de visitar nuestra parcela. También nos advirtió de muchos aspectos constructivos y legales. La propuesta que nos presentó semanas después incluye nuestras ideas y además algunas muy buenas sugerencias. Nos mostraron un chalet en construcción en pendiente, que hemos visitado hoy para ver cómo quedan.
Holz 2: Al igual que con Massiv 1, solo hemos hablado con un vendedor. Es una empresa pequeña de casas prefabricadas, pero con una casa en una exposición donde nos reunimos. El señor nos dedicó casi tres horas y aprendimos cosas generales sobre costes, etc. La empresa ofrece tanto casas prefabricadas estándar como planificadas a medida. A favor está el precio probablemente más bajo y con buena calidad (mejor que mucha competencia de casas prefabricadas), y conocidos que buscaron un año un proveedor exigente eligieron esta empresa y están contentos.

En cuanto a la colaboración, preferiríamos construir ahora con Holz 1. Pero no estamos seguros si nos imaginamos viviendo en una casa de madera. Mis mayores dudas son sobre la posible pérdida de valor más rápida y menor valor a largo plazo. ¿Es eso cierto? ¿Hay buenos y malos constructores de casas de madera? Además, esta empresa no ofrece casas más baratas o listas para entrar antes que los constructores de casas de obra tradicional. Destacan siempre el buen clima interior de una casa de madera, pero ¿se nota realmente tanto?
Esta empresa funciona con una oferta separada para diseño y permisos y luego otra para construcción. Podríamos al menos dejar diseñar la casa allí, pero ¿tendría sentido luego llevar el proyecto a otro proveedor?

(En general, debo decir que estoy un poco desconcertado por los precios ofrecidos; tal vez fui demasiado ingenuo.
De todos modos, los tres proveedores piden unos 500.000 a 550.000 euros netos por una casa llave en mano de aprox. 160 a 180 m² y doble garaje (aunque en uno ni siquiera está incluida la base del garaje). Eso es demasiado para nuestro presupuesto y hay que buscar dónde y cómo ahorrar 50.000 euros. Pero ese no es el tema de este post.)

Texto largo, mis preguntas:
- ¿Cómo valoráis una casa individual de madera en cuanto a calidad?
- ¿Qué importancia le dais a la buena sensación con el promotor? ¿Le daríais más peso que a los reparos (irracionales?) sobre el material?

¡Gracias de antemano por vuestras opiniones!
Estamos bloqueados y os agradecemos cualquier estímulo.

No sé si es útil para este tema rellenar los datos, pero por si acaso también os los dejo.

Plan urbanístico / restricciones
Tamaño de la parcela: 791 m²
Pendiente: sí
Coeficiente de ocupación: 0,35
Coeficiente de edificación: 0,6
Ventanas de edificación, líneas de edificación y límites: ver archivo adjunto
Número de plazas de aparcamiento: 2 (pensamos en garaje doble)
Número de plantas: 2-2,5 (planta jardín, planta baja y quizá medio ático tipo galería con espacio abierto sobre la planta baja)
Tipo de tejado: tejado a dos aguas (35-42° obligatorio)
Orientación: por definir
Alturas máximas / límites: planta baja: 6,5 m; planta alta: 11,5 m
Otras condiciones: Distancia casa-acera aprox. 4,50 m (el terreno cae en pendiente desde la calle)

Requisitos de los promotores
Estilo, tipo de tejado, tipo de edificio:
Por el plan urbanístico estamos obligados al tejado a dos aguas; de elegir habría optado por forma Bauhaus clara.
Sótano, plantas:
Planta jardín 1/4 sótano, 3/4 dormitorios. Encima planta baja para zona estar y quizá medio ático abierto (galería con espacio sobre la estancia + 1 habitación).
Número de personas, edades:
3-4 personas: 44 y 46 años; hijo 1,5 años y hija de 12 años del hombre (vive con nosotros cada quince días o fin de semana o completamente).
Necesidades de espacio en planta baja y alta:
Como el garaje estará seguramente sótano por la pendiente, pensamos en el sótano allí (trastero, posible taller) con acceso desde el jardín y desde la casa. En la planta jardín/sótano estarán la sala técnica y de lavado, tres dormitorios y el baño principal. En la planta baja, accesible a nivel de calle y del garaje, el área de estar con cocina, salón-comedor abierto, despensa/lavandería, despacho/habitación de invitados y baño de invitados. Un arquitecto de un promotor nos propuso un medio ático como galería con espacio abierto sobre la planta baja y una pequeña habitación para oficina o habitación de invitados, que me gusta mucho.
Oficina: uso familiar o teletrabajo?
Teletrabajo será parcial seguro.
Huéspedes al año:
Difícil de decir, pero la habitación pequeña para invitados está prevista.
Arquitectura abierta o cerrada:
Más abierta en la zona de estar; sobre todo queremos acentuar la vista al verde irreductible que cae hacia el sureste con techos altos (sin entreplanta) y grandes ventanas.
Cocina abierta, isla:
Cocina separable con puerta corredera, isla no necesaria.
Número de plazas para comer:
6
Chimenea:
Bienvenida (o estufa de leña), pero no imprescindible.
Pared de música/estéreo:
Sí.
Balcón, terraza en tejado:
Balcón en planta baja hacia sureste (ideal que una parte se integre en la casa), sur.
Garaje, car-port:
Preferible garaje.
Huerto, invernadero:
Parte huerto, parte para jugar, parte para que quede bonito para nuestro hijo.
Otras demandas / peculiaridades / rutina diaria, también razones por qué unas cosas sí y otras no:
Queremos una casa KfW55 con instalación fotovoltaica preparada.
Quiero diseñar la planta baja para que en el futuro, si uno no puede moverse tan bien, no sea necesario mudarse y se pueda vivir en una planta. Por eso esa planta debe tener una habitación extra, que ahora es despacho/habitación de invitados y más adelante se podría convertir en habitación. Por lo mismo el baño de invitados debería tener ducha ya y en algún lugar de la planta baja el enganche para lavadora.
Yo prefiero amplitud y muchas habitaciones pero el presupuesto nos limita mucho. Mi pareja es más minimalista y no le importa que la casa no sea muy grande.

Cambiaría los pisos. Vivir hacia el jardín. Si no lo haces, arruinas muchas ventajas de la casa. Hasta que hayan construido, puedes abrir la puerta y tu hijo estará en el jardín.

Presupuesto: echa un vistazo en esta sección de financiación. La pendiente es cara y también hay que contar con la zona exterior. Siempre hay posibilidades de ahorro. No gastaría el margen ahora.

Sube la planta y te ayudamos a reducirla. Por cómo hablas, todo el ático sólo estaría ocupado con "währe schön". Úsalo para lo que sea necesario y reduce la superficie.

Sobre la empresa constructora: según lo que escribes, claramente madera1.

En mi opinión, la estructura de madera no es peor que la maciza. Depende del acabado.

Escribid vuestro programa de espacios, no sólo las habitaciones, sino lo que debe ir en ellas y que os diferencie de otros.

No sólo cama, sino 2,00 m x 2,20 m (por largo adicional, marco grande) armario de 5 m lineales.

Siempre aseguraos de que las cosas caben en vuestro plano.

Pensad qué es importante en el equipamiento. El proveedor suele ser más barato si la descripción de sus servicios coincide más con lo que queréis.

Yo sólo elegiría al que sienta que me entiende.

Lo que más me preocupa es la rápida depreciación y un valor menor a largo plazo. ¿Estoy equivocado? ¿Existen constructores de casas de madera buenos y malos? Además, la casa con esta empresa no sería más barata ni estaría lista para habitarse más rápido que con los constructores de casas de mampostería. La empresa siempre destaca el excelente clima interior en una casa de madera. ¿Pero realmente se nota tanto?

Tus preocupaciones no están fundamentadas técnicamente. La calidad de la construcción es decisiva. Las casas de madera duran varias generaciones igual que las casas de piedra. Eso debería ser suficiente. La ganancia o pérdida de valor no dependen del material si la ejecución es buena; aquí cuentan la ubicación, el mercado y la moda. Existen excelentes constructores de casas de madera. El esfuerzo para construir no es menor en la madera. Una experiencia reveladora, según el tipo de construcción, es el montaje de las paredes que en la construcción con madera están prefabricadas.
Sobre el tema del clima interior hay cientos de opiniones. Algunos simplemente miden la humedad y la temperatura del aire, otros consideran más parámetros. En la técnica constructiva las casas de madera se diferencian por lo menos igual de variadamente que las casas de piedra. Ambas técnicas pueden ser bien o mal ejecutadas.
Nosotros elegimos madera y adjudicamos las especialidades por separado. La carpintería Schwirten & Klein asumió el liderazgo y la coordinación de la obra. También construyen llave en mano, lo que se notó en el proceso profesional completo. Todas las empresas que trabajaron en la casa eran regionales. Eso ha demostrado ser efectivo.

¿Cómo valoran una casa de madera tan individual en cuanto a calidad?
-¿Qué tan importante es para ustedes tener una buena sensación con el promotor, lo ponderarían más que (¿irracionales?) preocupaciones sobre el material?

La calidad de nuestra casa individual es indudablemente muy alta.
Sin la buena sensación con el promotor no se cumple un requisito básico. El interés en el cliente (y no solo en sus €) indica una buena comunicación durante la construcción. El entusiasmo y la identificación con el trabajo en la obra son una fuerte promesa de calidad.

Tu descripción completa, incluyendo la descripción del terreno, la futura casa y la búsqueda de la empresa, suena como en nuestro caso. Loco. No me extrañaría que Holz1 tenga su sede en Großrinderfeld.

Al final nos decidimos por la construcción en masa. Pero eso no se debió en absoluto a dudas sobre la calidad del constructor de madera. Tampoco al precio, ya que todos estaban muy parejos. Con una muy buena reputación de los proveedores comparados, al final fue el instinto el que decidió, porque con uno estábamos aún más en sintonía...

En general debo decir que estoy un poco desconcertado por los precios ofertados; quizás también entré un poco ingenuamente.
En cualquier caso, es así que los tres proveedores quieren alrededor de 500.000 a 550.000 euros netos por una casa llave en mano con aproximadamente 160 a 180 m² de superficie habitable y garaje doble (y en uno de ellos ni siquiera está considerado el sótano del garaje). Eso es demasiado para nuestro presupuesto, y hay que ver dónde y cómo se pueden ahorrar 50.000 euros. Pero ese no debería ser el tema de este post.)

Aunque dices que el presupuesto no debe importar aquí, quiero compartir contigo algunas ideas.
Será difícil cumplir todos los deseos que describes con 500.000. Solo el garaje doble con sótano te costará 50.000. Teníamos una oferta para un garaje individual con sótano por 30.000 y al final decidimos no hacerlo. En su lugar, ahora además del garaje hay un cobertizo para herramientas de jardín y bicicletas.

Quiero diseñar la planta baja de modo que más adelante, si uno no se mueve tan bien, no tenga que mudarse inmediatamente, sino que pueda vivir en un solo nivel. Por eso una habitación extra en la planta baja es obligatoria, que actualmente se usa como oficina/habitación de invitados y más tarde podría convertirse en dormitorio.

Siempre encuentro cuestionable tal consideración, porque nadie sabe qué pasará dentro de 30 años y quién de ustedes podría volverse frágil... ¡especialmente en un terreno en pendiente! ¿Cómo quieres mantenerlo en orden y cuidado si ni siquiera puedes subir la única escalera a la cama? Y además, hay salvaescaleras.
Como escribió , ¡mejor usar el ático! Oficina/habitación de invitados a un lado, y el otro puede seguir siendo galería o espacio abierto. O directamente planear una zona genial bajo el techo para la niña de 12 años.

Para comparar: nuestra superficie base es de casi 9x11 y solo para la casa SIN garaje, balcón ni áreas exteriores estamos en 500.000.

Ustedes ya tienen ideas muy concretas. Déjense hacer una oferta, por ejemplo, de los 3 favoritos. Mejor con todas las condiciones marco para que sea razonablemente comparable. Creo que muchos pueden construir casas. Por eso, al final será decisivo con quién se llevan mejor. Al menos eso fue determinante para nosotros.

También estamos construyendo una casa de madera (no en estructura de postes sino maciza) - no es más barata que una de piedra. Éramos bastante abiertos respecto al material y al final fue el instinto el que decidió. Realmente nunca nos hemos preocupado por el valor o la durabilidad, pero parece que mucha gente tiene la sensación de que las casas de madera son menos "estables" (¿será un legado de los tres cerditos?). No se dejen influenciar por eso. La construcción debe sentirse bien, y para eso es simplemente muy importante estar convencido del contratista general.