¿Qué modelo de financiamiento?

Hola,

ayer estuve en una feria de construcción. Deutsche Bank me hizo la siguiente oferta:

Capital propio:
25.000 €

KFW 153:
50.000 €, 10 años al 4,05 % de interés y 2,47 % de amortización; cuota mensual (con amortización): 245 € (para fines comparativos, se cobra trimestralmente; el cálculo está confirmado por la calculadora de amortización de KfW)
Saldo pendiente tras el vencimiento del tipo de interés: 32.970 € (también por un subsidio inicial de amortización de 5.000 debido al valor de eficiencia 40)

Préstamo de anualidad:
110.000 €, 15 años al 4,3 % de interés y 1,5 % de amortización; cuota mensual: 531 €
Saldo pendiente tras el vencimiento del tipo de interés: 75.320 €

Total a pagar: 776 €

Eso suena bien en general. En el préstamo KfW es posible hacer amortizaciones extraordinarias ilimitadas. El préstamo de anualidad no permite amortizaciones extraordinarias. Si yo quisiera, podría hacerlo sin recargo mediante un llamado préstamo CAP. El rango de interés está entre 1,75 % y 5 %. Actualmente se deben pagar 2,5 % de interés. La amortización se puede ajustar según lo deseado. Nunca financiaría los 110.000 € completos con un préstamo CAP, pero quizá se pueda financiar una parte (¿20.000 €?) así. Mientras los intereses estén bajos, se invierte en la amortización; si el interés sube, se reduce la amortización. ¿Qué opináis?

Sin embargo, me pregunto si, si financio con Deutsche Bank, podré salir de los contratos de ahorro para vivienda y Riester. Veo menos problemas con el contrato de ahorro para vivienda. Con el contrato Riester será probablemente más difícil. Al menos las subvenciones (y la comisión de apertura) probablemente se perderían.

Mañana y miércoles tengo más citas bancarias. Entonces también hablaré, entre otros, con mi banco habitual, donde contraté esos productos en su momento. Luego os informaré al respecto.

Saludos cordiales y que tengáis un buen domingo,
HeTs

¡Suena bastante bien! Con la oferta, yo empezaría a contactar más bancos. También alguna que otra banca directa. Pero ya habéis alcanzado vuestra carga deseada y sois flexibles en cuanto a pagos anticipados, al menos en el préstamo KFW. Aunque no tenga mucha fe en el contrato de ahorro Riester, intentaría mantener el contrato. Quizás puedas reducir un poco la cuota. Entonces recibirás la "extremadamente alta" subvención estatal solo de forma proporcional, pero no tendrás que devolver subvenciones. ¿Qué tipo de interés de saldo tenéis? Cuando en unos años el contrato de ahorro esté listo para ser asignado y tengáis dos ingresos, podréis permitiros las cuotas. Quizás entonces toque una renovación. O una ampliación. Ni idea. Si ofrece un interés razonablemente bueno, considera ese contrato como reserva para la casa.
Saludos Ille1975

Tu préstamo CAP es algo bueno, así puedes abaratar un poco la financiación total. La cuantía es simplemente una evaluación de riesgo propia. Si vuestra financiación con un tipo de interés del 5% no se va a pique, yo lo haría con tranquilidad. Si sois jóvenes, no tenéis hijos y con bastante probabilidad disponéis de un segundo ingreso, se puede arriesgar un poco, siempre que el riesgo siga siendo manejable.

saludos Ille1975

Bueno, hoy no salió bien.
La Volksbank rechazó un modelo similar porque no cuentan con las garantías necesarias.
Si se descuenta de un valor total de 185.000 € los costos adicionales de construcción y otros detalles pequeños, se llega aproximadamente a un valor hipotecable de 170.000 €.
Con un financiamiento de préstamo buscado (de cualquier forma) por 160.000 €, esto se acercaría a un financiamiento del 100%. Sin garantías adicionales, el departamento de crédito no otorgaría la aprobación. Y, por supuesto, no las tenemos (Lógico, de lo contrario usaríamos más capital propio).
Sin embargo, una cuota mensual de aproximadamente 800 € también habría sido posible en la Volksbank. Incluso un financiamiento a 30 años con una condición de 15 años. ¡Realmente molesto! :mad:
Veamos cómo argumenta el banco principal el miércoles. Sin embargo, mi esperanza se desvanece, ya que casi todos los bancos quieren estas garantías. El Deutsche Bank, por cierto, solo hizo un cálculo aproximado el fin de semana.

No hay nada en contra de vender la oferta aproximada de Deutsche Bank como un contrato de crédito listo para firmar. Las primeras tasas de interés mencionadas suelen ser solo tasas tentativas, si se insiste con firmeza. ¿Qué tan importante es el límite de 800,00 EUR? Una casa KFW-40 consume muy poco en costos adicionales. Quizás dejar correr 30.000,00 a través de un préstamo con tope. Tal vez no sea tan sensato liquidar el contrato de ahorro con Riester solo para estar definitivamente por debajo de los 800,00. ¿De verdad necesitan esas pocas reservas?

....Se pueden financiar aún el 30% de los costos de construcción en la KFW. Programa 124. Allí existe la variante con un plazo de 35 años. Allí pueden reducir el pago amortizado. De lo contrario, pueden reponer un poco el capital propio a través de un descubierto y devolverlo en 1-2 años sin amortización en la KFW.