Nueva construcción de casa bifamiliar - ¿Qué costos calcular?

Hola,

soy nuevo aquí y ya he leído muchos hilos y veo que muchos usuarios hacen comentarios muy buenos y mantienen discusiones muy sensatas, por eso espero que también puedan/quieren ayudarme.

Situación inicial:

Vivo con mis padres (derecho de vivienda de por vida) y con mi esposa y mi hijo (2 meses) en nuestra casa. Compré la casa en dos etapas a mis padres, en 2011 (40%) y en 2013 (60%). La compra fue necesaria para pagar a mi hermana y amortizar las deudas pendientes de mis padres sobre la casa. Por ello, como he dicho, ellos tienen derecho de vivienda de por vida y no pagan alquiler. El banco ha valorado la casa (muy cautelosamente) en 250.000€ y la ha hipotecado al 80%. En el mercado libre se podría obtener quizá algo más, según alguien que creo que sabe del tema.

Incluyendo la asignación por hijo, actualmente tenemos unos 3800€ netos porque mi esposa está de permiso por maternidad. Cuando ella vuelva a trabajar tendremos unos 4100€ netos.

Actualmente pagamos unos 1700€ mensuales en créditos de construcción y contratos de ahorro para vivienda. Hay créditos pequeños para la reforma del tejado, boda,... aunque son tan bajos que podrían desaparecer en muy poco tiempo si fuera necesario. Los créditos de construcción suman unos 200.000€; si cancelara los contratos de ahorro para vivienda estarían disponibles unos 20.000€.

Mi plan sería vender la casa y construir una nueva. Para casas unifamiliares hay muchas listas de verificación y precios por internet. Para casas bifamiliares no tanto. Mis padres deberían/quiero/necesitan también mudarse y debido a su edad debería construir una vivienda adecuada para personas mayores (sin escaleras, puertas anchas...).

Cálculo aproximado:
280.000€ por la venta de la casa + 20.000€ del contrato de ahorro para vivienda = 300.000€. De esto tendría que restar los créditos existentes incluyendo penalizaciones por pago anticipado, de modo que en mi opinión quedarían unos 60.000-80.000€ que podría aportar como capital propio en una nueva financiación. Para la financiación estarían disponibles unos 1700€, como hasta ahora, o algo más si fuera necesario, mensualmente.

Estimo que los terrenos para construcción aquí en el pueblo cuestan aproximadamente 100.000€ por unos 800 m², según varios portales inmobiliarios, terrenos completamente urbanizados, para ser claros.

Para una casa bifamiliar calculo 400.000€, por lo que necesitaría un préstamo de unas 440.000€, que podría amortizar con 1700€ mensuales. Con un interés del 2% y amortización del 2% debería funcionar, ¿no es así?

¿Parece realista hasta aquí?

Ahora unas preguntas más:

En la financiación esperaría un crédito KfW para reducir los costes considerablemente. ¿Con qué puedo contar aproximadamente? ¿Puedo planificar con los 200.000€ completos? A partir del 1.4.2016 hay hasta 100.000€ por unidad residencial para construcción adecuada, ¿es realista?

¿Qué costes debería calcular para una casa bifamiliar "normal"?

Estoy un poco contra reloj, seguro que vendrán más preguntas, pero creo que esta es una buena base para una discusión para vosotros.

Un saludo,
Dirk

¿Por qué comprasteis una casa hace 4 o 2 años para venderla ahora de nuevo? ¿Cuánto tiempo pensáis vivir en la próxima casa?

Tenéis una casa que vale 250.000 €, con un derecho de usufructo registrado y todavía tenéis 200.000 € de deuda pendiente. Dudo que el derecho de usufructo esté valorado en menos de 50.000 €. ¿Os han engañado ahí?

En general, deberíais responder primero algunas preguntas sobre lo que esperabais del nuevo hogar. Creo que 400.000 € serán pocos, pero eso seguramente depende de vuestras expectativas.

- Número de m²/unidad de vivienda
- Sótano sí/no
- (Doble)garaje sí/no
- Estándar KfW
- Calefacción
- Otros deseos

Una última cosa: personalmente, la cuota me parecería demasiado alta con esos ingresos.

Hemos comprado la casa de mis padres... El derecho de uso puede valer lo que quiera, pero debe mantenerse en la nueva casa: los padres vienen con nosotros, por eso una casa para dos familias.

En aquel entonces, la planificación familiar no contemplaba dos hijos. Ni siquiera estábamos casados y para mí la casa estaba bien en ese momento. Pero ahora que el primer hijo ya está aquí, también existe el deseo de tener un segundo, y a medio plazo falta espacio para ello. Por eso la nueva casa, y así quedará. Nuestra edad (~30) y las tasas actuales apoyan este proyecto.

Se construirán alrededor de 100m2 para mis padres (planta baja, sin escaleras) y 150m2 para nosotros (preferiblemente 1,5 pisos) más o menos, por supuesto. Probablemente ningún sótano. 2-3 garajes. Suelo radiante, gas o algo más... Hasta ahora no hemos pensado en eso. No tenemos muchos deseos especiales. No necesitamos un jardín grande, grifos dorados ni sauna. Sería bonito tener muchas ventanas grandes y también un balcón...

No entiendo por qué las cuotas deberían ser demasiado altas. Son 1700 de 4100€, quedando 2400€ para todo lo demás. Los costos adicionales deberían ser similares a los de ahora, al igual que todo lo demás (seguros, lujos, gasolina, alimentos...). Incluso con un segundo hijo, en mi opinión eso funcionaría, ya que no tendríamos que comprar muchas cosas nuevas.

Lo que quería expresar con eso es que un derecho de vivienda se calcula multiplicando el alquiler anual por un coeficiente multiplicador. El coeficiente multiplicador depende de la edad de los padres. Con vuestra edad de aproximadamente 30 años, supongo que los padres no tienen más de 65 años. En ese caso, el coeficiente multiplicador es +/-12.
Si tomamos como referencia aproximadamente 80m² y un alquiler estadístico de 6,61€, eso significa que el derecho de vivienda tiene un valor aproximado de 75.000€ (quizás sean 90.000€ o solo 50.000€).
Si realmente la casa vale 280.000€ (en lugar de 250.000€ que asume el banco), y se restan el derecho de vivienda de 75.000€ y las deudas de 200.000€, tieneis un capital invertido de 5.000€.
Si mis suposiciones son correctas y habeis invertido más de 5.000€, algo salió mal en la compra o en la liquidación con la hermana.

Sobre los precios de construcción, tal vez pueda dar algunos precios más exactos.
De manera aproximada, 250m² x 1500€/m² para la casa, 40.000€ de costes adicionales de construcción, 15-20.000€ para pintura y revestimiento de suelos, 10-20.000€ para áreas exteriores y 20-30.000€ para garajes, dará un total entre 450.000€ y 500.000€ más el terreno.

1700€ de 4100€ son más del 40% de ingresos. (a menudo se recomienda hasta un 30%)
Además, no solo hay costes de mantenimiento de una casa unifamiliar, sino de una vivienda para dos familias. Existen diferentes aproximaciones, por ejemplo, el 1,5% del coste de construcción o 2€ por m², que dan resultados similares. En la casa planificada serían unos 500€. Por lo tanto, ya serían 2200€ de carga mensual.

Ah, entonces quieres saber por qué invertí 200.000€ y la casa al final no vale más que antes.

Bueno, de los 200.000€, unos 30.000€ fueron para mi hermana. Otros 30.000€ se destinaron a las deudas que aún tenían la casa. Otros 30.000€ se invirtieron en un coche nuevo. Los gastos adicionales (notario, registro de la propiedad,...) fueron aproximadamente otros 10.000€, con lo que se gastó casi la mitad de los 200.000€. Los 100.000€ restantes los invertí en parte en muebles (que se pueden seguir usando), cocina, baño, calefacción por suelo radiante en todo el piso superior, la construcción de un segundo garaje y así sucesivamente.

El banco calcula un valor de 250.000€, un tasador independiente mediante Sprengnetter estimó un valor de alrededor de 290.000€. El valor de venta debería encontrarse en algún punto intermedio. Solo entonces el "plan" tiene sentido al final.

Los costos de mantenimiento ya los tengo de todos modos para una casa para dos familias. 500€ es un poco alto, pero realista. De alguna manera no creo que 2200€ de 4100€ sea demasiado. De hecho, siempre pudimos permitirnos todo lo que quisimos, simplemente somos bastante austeros.

Los costos de mantenimiento ya los tengo ahora para una casa para dos familias. 500€ es un poco alto, pero realista. De algún modo no creo que 2200€ de 4100€ sea demasiado. En realidad, siempre pudimos permitirnos todo lo que queríamos, somos bastante sencillos

De todos modos, creo que el mantenimiento es innecesario en los primeros 5-10 años. ¿Qué se hace en los primeros años? Nada.
¿Qué se hace después de 10 años? Tal vez pintar la fachada, pero nada más (a menos que uno quiera seguir todas las modas y renovar los baños, cambiar el parquet por cualquier otra cosa, etc.).
¿Qué se hace después de 20 años? Ahí empieza a ponerse interesante. Pero si ahorro 500 EUR mensuales durante 20 años, ya tengo 120.000 EUR, que es suficiente para más que una nueva instalación de calefacción, un tejado nuevo y baños nuevos.
Así que el mantenimiento en obra nueva no debe sobrevalorarse, especialmente en los primeros 10 años.