Casa unifamiliar (10x8,8 m²) en un terreno de 437 m² en Múnich

Hola a todos,

mi pareja y yo finalmente hemos comprado un gran terreno de 437 m² en Múnich-Eching y próximamente construiremos nuestra casa unifamiliar prefabricada de Streif Haus allí. Está previsto alrededor de 145 m² de superficie habitable en 9,96 m x 8,71 m. No es posible más debido al presupuesto
(por ejemplo, 1 m más de longitud en un lado cuesta aproximadamente 30.000 € más).

Hasta ahora he creado todos los planos con una herramienta. El viernes pasado tuvimos nuestra primera cita con el arquitecto. Lamentablemente descartó algunas de nuestras solicitudes:
- Galería sobre la planta superior,
- Distribución de las habitaciones en la planta superior (las dos habitaciones de los niños deben orientarse hacia el sur, dormitorio y baño hacia el norte, aunque preferiríamos al revés),
- Todas las solicitudes de terrazas,
- Diseño del baño (queríamos una forma de T, es decir, lavabo un poco más dentro de la habitación, detrás inodoro y ducha. Bañera exenta en la habitación,
etc.

He adjuntado mis planes para planta baja/planta alta. Como el terreno no es rectangular sino muy irregular, solo la ubicación de la casa es difícil de planear, ya que, por supuesto, se desea que el jardín y las ventanas más grandes del salón y la cocina estén orientadas al sur. En el plano de situación adjunto, la casa está posicionada aún muy centrada (con 12x9 m). La moveremos lo más posible hacia la derecha, hacia el este.

También habíamos pensado en cambiar el tipo de escalera (por ejemplo, escalera con descansillo), pero según el arquitecto, la escalera recta pertenece al tipo de casa "Cityvilla" de STREIF. Aquí nos gustaría recibir opiniones de ustedes. Si cambio el tipo de escalera, todo el plano se desecha y la planificación comienza de cero, pero estaría bien porque se trata de un asunto "importante".

El arquitecto no planea la entrada hacia el sur, directamente desde la calle Schlossberg, sino hacia el norte – entrando desde la calle al terreno, pasando por el costado de la casa junto al garaje y accediendo tras el quiebro en el norte. Así que es al contrario que lo previsto en el plano de situación. Es un camino bastante "largo". ¿Qué opinan al respecto?

Comentarios los encontrarán abajo en las preguntas. ¡Se agradece retroalimentación sobre el plano!

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 437 m²
Pendiente: no
Coeficiente de ocupación del suelo
Coeficiente de utilización del suelo
Ventana de construcción, línea de construcción y límite: Línea de construcción con casa en el noroeste (todavía no está correctamente posicionada en el plano)
Edificación límites: tanto al noreste como sea posible en el terreno, respetando las distancias legales de 6 m respecto a los vecinos.
Número de plazas de aparcamiento: Planeado 1 carport, 1 garaje.
Número de plantas: 2 (sin sótano)
Tipo de techo: tejado a cuatro aguas o a dos aguas
Estilo: moderno
Orientación: suroeste
Alturas máximas/limitaciones: n/a
Otras especificaciones: n/a

Requisitos de los propietarios
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: Casa prefabricada Fa. STREIF, tipo "Cityvilla", sin erguer, rectangular
Sótano, plantas: sin sótano, 1,5 plantas (sin faldones de techo, con lucernario al pequeño desván no habitable)
Número de personas, edad: 2 personas, 36 y 30 años.
Necesidad de espacio en PB y PA:
PB: gran sala de estar, cocina y comedor abiertos, cuarto de servicios/técnico/despensa (con acceso desde la cocina), baño de invitados, pasillo, habitación de invitados/oficina/sala de hobbies.
PA: dormitorio, 2 habitaciones infantiles, baño grande, posiblemente galería
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo?: Ambos - arriba va la oficina porque a menudo se escucha música fuerte y abajo está la sala de hobbies con equipo de fitness planificada. Puede cambiar si hay niños.
Número de huéspedes por año: 10 días
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: moderna
Cocina abierta, isla de cocina: abierta, preferiblemente con isla y acceso al cuarto de servicios/despensa
Número de plazas para comer: 4-6
Chimenea: deseada, pero aún en planificación, es decir, prevista desde antes, se construirá más tarde por prioridades y presupuesto.
Música/pared de stereo: sí, con altavoces de pie y subwoofer externo.
Balcón o terraza en el techo: no (al principio se quería, pero uso/costo no compensa porque hay un gran jardín).
Garaje, carport: Primero garaje, luego carport (se exigen 2 plazas).
Huerto, invernadero: no
Otros deseos/particularidades/rutina diaria, también razones por las que sí o no:
La habitación de invitados/sala fitness está planificada grande a propósito porque quiero colocar algunos aparatos. Posiblemente también se use una mesa de ping-pong en invierno.
Todavía se está considerando si tiene sentido. No hay sótano. Más adelante se construirá una caseta de jardín en el jardín.

Como tenemos poco espacio, cualquier consejo para almacenar cosas que normalmente irían en el sótano es útil.
Se desea vestidor en el dormitorio.

Diseño de la casa
¿Quién hizo la planificación?: Yo mismo con herramienta.
-Arquitecto:
Ya tuvimos una cita con el arquitecto. Algunos deseos fueron "desaconsejados", como garaje cubierto (al este), terraza cubierta al jardín (suroeste) o la galería en la primera planta.
- El arquitecto recomienda tener todas las instalaciones sanitarias en un "nivel", es decir, baño de invitados/cuarto técnico en PB justo debajo del baño en PA.
- Recomienda orientar las habitaciones infantiles hacia el sur y no el dormitorio o baño como queríamos. (Los niños juegan más en la habitación con sol). Nos gustaría que en el dormitorio o en el baño (planificado frente a la ventana con protección visual) haya sol porque hace la habitación más luminosa y relajante.

-Planificador de empresa constructora: La casa prefabricada se construirá con STREIF Haus. El arquitecto es de STREIF.

-Hágalo usted mismo: Hemos adquirido el producto FastFertigPLUS. Es decir, los trabajos de paredes, suelos y jardín se realizarán por nosotros mismos. Como soy hábil con las manos, no deberían ser problema los trabajos de paredes y suelos. En la construcción de terrazas y jardín se está pensando si dejarlo en manos profesionales.

¿Qué gusta especialmente?
¿Por qué? Gran terreno con casa unifamiliar (para estándares de Múnich).
La distribución con sensación de espacio abierto con salón grande y comedor, así como cocina abierta.

¿Qué no gusta? ¿Por qué?
El pasillo ocupa mucho espacio especialmente arriba. Si se limita el pasillo al frente, las habitaciones pueden ser más grandes a costa de la apertura (ver documento, diseño de prueba). ¿Tiene sentido o aprieta mucho en la planta alta?
El terreno es grande pero no rectangular. Por eso la planificación con orientación sur respetando la distancia mínima es muy difícil.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 306.000 € para la casa terminada sin costes adicionales y de planificación.

Límite personal de precio para la casa, incl. equipamiento: Aproximadamente 15.000 € más se pueden presupuestar. Calculamos con costes más altos tras la selección de acabados, especialmente en sanitarios, ventanas correderas y persianas electrónicas en PB (en PA con ejecución "estándar").
Se considera instalar planta fotovoltaica con almacenamiento (incl. subvención Kfw 40+) y garaje.

Técnica de calefacción preferida: Bomba de calor aire-aire. Calefacción por suelo radiante en el baño.
Posiblemente se añada planta fotovoltaica con almacenamiento. Se informarán sobre costes/beneficios.

Si tuvieran que renunciar, a qué detalles/ampliaciones
- pueden renunciar: Galería en PA para ampliar dormitorio y habitaciones infantiles. Pero se pierde un poco la estética y la sensación luminosa y abierta.
- no pueden renunciar: Planta fotovoltaica, carport (junto a garaje)

¿Por qué el diseño es así como está ahora?Ejemplo
¿Diseño estándar del planificador? Hecho por mí mismo.
¿Qué deseos fueron implementados por el arquitecto? Todas las instalaciones sanitarias en una "línea" vertical. Renuncia a terrazas/balcón cubiertos o cubiertas en general. Entrada a la casa por el lado norte, es decir, no directamente desde la calle, sino dando una vuelta de 90 grados alrededor de la casa. ¿Tiene sentido?
¿Una mezcla de muchos ejemplos de varias revistas...? En parte se tomó como referencia la casa modelo STREIF en Colonia, por ejemplo, la galería.

¿Qué lo hace en su opinión especial o malo?
Como es más bien mi propio plan, es difícil decir. El arquitecto planifica la salida por la gran ventana del comedor (tiene sentido). Pero así se accede a la zona más grande del jardín, que está más cerca de la calle. Primero hay que rodear la casa para llegar al "jardín principal" (básicamente salida por el salón). No estoy completamente satisfecho con la disposición y salida al jardín.

Si planeara con sensibilidad presupuestaria, las opciones "o techo a cuatro aguas" y el espacio aéreo estarían sin duda mucho más arriba en mi lista final que los metros cuadrados de superficie base. Con techo a cuatro aguas, de todos modos, estaría indicado otro tipo básico, eso tiende a ser demasiado lujoso con estrella con el muro bajo. ¿Qué dice en realidad el plan de ordenación urbana sobre la forma del techo y la inclinación (y dirección del alero)? - los símbolos de casas en el plano de situación incluso hacen temer que se quiera un eje de casa claramente definido también en cuanto a la proporción lateral.

La entrada aquí en realidad está en el lado largo al lado de la calle - ¿qué quiere decir entonces el arquitecto con colocarla al costado?
Entonces, ¿qué tan seguro es que se haya elegido el modelo de partida correcto?

La herramienta de planificación es poco útil - ni los grosores de pared puramente simbólicos ni las medidas exactas de tamaños irrelevantes (como por ejemplo las distancias entre ejes centrales de las ventanas) son útiles para la discusión.

Un caos.

Primero quiero decirte que tienes un terreno muy pequeño. Aunque para los estándares de Múnich quizás sea un gigante, sigue siendo un enano para construir. Ya tienes problemas para colocar tu casita.

Por supuesto, tiene sentido elegir en casas pequeñas la forma de escalera que requiere menos espacio. Eso sería probablemente la semi-girada de 2,20m x 2,20m. Pero depende también de otros deseos.

¿Ya firmaron con Streif Haus Haus? Si es así, ¿por qué?

No veo que puedan arreglárselas con 15K de aumento. Considero criminal la cuestión del presupuesto si ese es todo su margen.

Sobre el plano:
No conozco Streif Haus Haus, pero aparentemente el arquitecto intenta venderles un plano de cajón, probablemente para mantenerse dentro del presupuesto. Dado que la selección es limitada, ofrece la escalera recta y la entrada por atrás.

¿Qué tan flexible es el plano en Streif Haus Haus? ¿Cuánto cuesta un diseño con tus propias sugerencias?

Como aquí todo es tan ajustado, la discusión se vuelve interesante solo cuando pongas las medidas exactas del terreno. Entonces se podrá hablar de la ubicación exacta de la casa. De allí surgiría una distribución útil y se podrá ver cuánto dinero queda.

¡Ay, Dios mío! ¿Qué tonterías os han contado?

Tu acumulador ya está en -35k€ con lo que ahí está puesto. Lo que no está puesto viene además encima.
¿Qué quieres hacer con una bomba de calor aire-aire? ¿Sabes cuánta electricidad consume? La instalación fotovoltaica no te sirve de nada si de finales de noviembre a finales de febrero solo producen un 10-20%. Eso apenas alcanza para la carga base y posiblemente el agua caliente. ¡La calefacción queda completamente fuera! Entonces puedes apagar el acumulador durante 3 meses porque no se llenará y consumirás todo directamente.

¡No quiero decir nada sobre la distribución! ¡Tanta superficie grande y bonita en la planta baja y tanta chapuza! ¡Madre mía!

¿Se han fijado en el nivel del terreno? ¿Veo bien que hay varios metros de diferencia de altura entre los terrenos? ¿Tienen pendiente?

¿Se han ocupado de los costos adicionales de construcción?

Para centrarnos primero solo en la ubicación de la casa en el terreno, definitivamente veo una entrada en el noreste (si se debe evitar el sureste, ya que es el área de la terraza).
He adjuntado 2 posibles posiciones, según la permisibilidad del plan de desarrollo. No entiendo bien tu indicación de "línea de construcción en el noroeste". ¿Es la línea hacia la calle una línea de construcción (entonces sería el sureste) o solo un límite de construcción? Si es línea de construcción, la Variante 1 ya no funcionaría. Cuanto más lo miro, más me gusta la Variante 2. La terraza podría estar en el suroeste, ligeramente girada hacia el noroeste en la esquina, con un lugar sombreado durante el día y luego un hermoso sol de tarde: ¡maravilloso!
(1)

(2)


Veo la entrada en el este (o en el sur), no en el norte o sur. Para la planta es más bonito tener la entrada en el norte, pero siempre permites a carteros, trabajadores, etc. echar un vistazo a toda tu propiedad. Con la entrada en el este, la parte noroeste del terreno queda "privada" y además tiene un hermoso sol de la tarde.
La "esquina" en el jardín podría usarse para un garaje "creativo", es decir, diseñado libremente, no un garaje prefabricado, por ejemplo, como lugar para bicicletas o esquina de taller.

Sobre la planta: dada la superficie relativamente pequeña, dejaría de lado cosas como la galería. ¿Están planeados ahora 2 pisos completos (Streif Haus Haus Stadtvilla) o 1,5 pisos?
Si miro el Streif Haus Haus WD1000 como diseño base, giraría la casa de modo que la entrada quede en el noreste, reflejaría la distribución en planta baja (cuarto de lavado y ducha al norte) y dejaría el piso superior como está (cuartos infantiles al sur, dormitorio principal al noroeste, baño al noreste). El noroeste también será la esquina más tranquila para ustedes (lejos de la calle).
Los cuartos infantiles al sur tienen sentido: los niños quieren luz y también ver qué pasa en la calle.

¿Están vinculados a Streif Haus Haus? Una variante de la casa Bien-Zenker Evolution podría encajar bien en el terreno, por ejemplo, el Evolution Stuttgart o el EVOLUTION 134 V4.