Casa unifamiliar de 1,5 pisos, 155 m²

Hola a todos,
nos gustaría compartir nuestro borrador con ustedes para recibir comentarios y sugerencias de mejora, así como identificar posibles problemas.
Con el borrador optimizado queremos acudir a empresas constructoras y consultarlas. Todos los arquitectos contactados tienen un tiempo de espera demasiado largo, y dado que debemos solicitar una subvención en primavera, lamentablemente eso no funcionaría en términos de tiempo.

¿Qué queremos construir?
Casa unifamiliar con un máximo de 160 m² según la ordenanza de superficies habitables (es decir, la terraza se cuenta proporcionalmente) para poder optar a una subvención.

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 645 m²
Pendiente: sí, leve. En toda la longitud del terreno de aprox. 28 m, aproximadamente 1,5 – 2 m de aumento desde la calle (sur) hacia arriba.
Factor de ocupación del suelo: 0,4
Factor de densidad de construcción: 0,8
Ventana de construcción, línea y límite de construcción: 2,5 m arriba y abajo (vista desde la calle) es el límite de construcción, los aleros pueden sobresalir hasta un máximo de 1 m respetando las distancias legales según la ordenanza de construcción del estado de BW más allá de los límites de construcción. Los garajes pueden construirse fuera de las áreas edificables.
Construcción en el límite: Garaje vecino al oeste en la frontera, ver plano de ubicación. Ambos vecinos al este y oeste ya han construido, al otro lado de la calle al sur aún hay un terreno libre para construir. Al norte hay un campo y no se planea construcción.
Número de plazas de aparcamiento: 2, preferiblemente garaje doble
Número de plantas: 2 posibles
Tipo de techo: elección libre
Estilo arquitectónico: elección libre
Orientación: SO
Alturas máximas/límites: altura máxima de 8,5 m medida desde el nivel del suelo de la planta baja hasta el punto más alto de la estructura del techo (para techos con inclinación hasta 7° solo 7,5 m de altura)
Requisitos adicionales: altura del nivel de suelo de la planta baja max. 0,5 m sobre el nivel de la calle; obligación de fotovoltaica (BW), obligación de cisternas (aprox. 6 m³)

Requisitos de los propietarios
Estilo arquitectónico, forma del techo, tipo de edificio: casa clásica de techo a dos aguas, inclinación del techo de 30°, muro de altura 1,4 m
Sótano, plantas: sin sótano, 1,5 plantas
Número de personas, edades: 3 personas, 32, 28, 0
Necesidades espaciales en PB y piso superior:
PB: sala de estar-comedor-cocina aprox. 45 m², oficina/habitación de invitados aprox. 10 m², sala técnica aprox. 8-10 m², baño con ducha aprox. 4 m²
Piso superior (todo NRF): dormitorio aprox. 14 m², baño con cuarto de lavandería aprox. 16 m², 2 habitaciones infantiles de aprox. 16 m² cada una
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo?
Actualmente, como solo planeamos con un niño, la oficina en la planta baja servirá como trastero y habitación de invitados, la segunda “habitación infantil” será la oficina. Invitados aprox. 15/año, teletrabajo aprox. 3 días/semana
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: más o menos moderna
Cocina abierta, isla de cocina: sí
Número de plazas para comer: normal 4, ampliable a 12
Chimenea: no
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en el techo: no
Garaje, cochera: sí, garaje doble preferiblemente de al menos 6 x 7 m (ancho x largo)
Huerto utilizable, invernadero: no
Otros deseos/características/ritmo diario, también razones de por qué esto o aquello no debe ser:

[*]Desde el sofá no debe verse la cocina (sentado en el sofá)
[*]El área de estar-comedor-cocina debe ser el “corazón” de la casa
[*]Baño con ducha y escalera (si es posible también la habitación de invitados) no deben ser accesibles a través de la zona de suciedad junto a la puerta principal
[*]Suficiente espacio para guardar abrigo
[*]Lavadora y secadora en el baño del piso superior, porque ahí se genera la ropa sucia, pero separados de las habitaciones infantiles por el pasillo
[*]Gablete o buhardilla orientados al sureste (lado de la calle) por la vista
[*]Renuncia a buhardillas y similares por razones de costos
[*]Terraza principalmente en el suroeste para disfrutar también del sol de la tarde. Esta se cubrirá posteriormente con una pérgola. Una puerta corredera elevable de 3 m sería mi sueño
[*]PB con altura mínima de 2,5 m, piso superior 2,4 m está bien

Borrador de la casa
¿De quién es el plan?: Hazlo tú mismo
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?

[*]Amplia zona de estar-comedor-cocina, cocina no visible desde el salón
[*]Habitaciones muy luminosas
[*]Posibilidad de posterior separación del salón con, por ejemplo, elemento de vidrio
[*]Espacio para muebles en el salón
[*]Moderno por escalera abierta
[*]Escalera accesible desde la sala (camino natural al baño o a la cama)
[*]Eje visual entrada → jardín a través de ventana detrás de la escalera, sin vista a la puerta de entrada desde las habitaciones
[*]Implementación de deseos básicos (número de habitaciones, orientación de las habitaciones, funcionalidad, etc.)
[*]Poca superficie real de pasillo en la planta baja

¿Qué no gusta? ¿Por qué?

[*]No es posible delimitación hacia la planta superior
[*]Altura libre hasta el primer descanso de la escalera crítica
[*]Voladizo delante de la habitación infantil izquierda es espacio perdido
[*]Sin ventana en el baño con ducha en planta baja
[*]Pasillo de suciedad y habitaciones relevantes separados
[*]Si llega un segundo niño, poco espacio para almacenamiento
[*]Con aprox. 155 m² relativamente grande (-> caro)
[*]Vista exterior, aún no es nuestra principal preocupación
[*]Terraza al suroeste, pero la posible puerta corredera elevable es demasiado pequeña (actualmente 1,5 m), por eso este elemento está planeado al lado sur (3 m)
[*]Sin despensa, aquí pondría un pequeño armario y combinación frigorífico-congelador en la sala técnica, si es posible por espacio
[*]Entrada larga
[*]Desgraciadamente relativamente cerca del terreno vecino al suroeste

Estimación de precio según arquitecto/planificador: -
Límite personal de precio para toda la casa, incluido equipamiento: 520.000 € para todo excepto exteriores, debe reducirse mediante trabajo propio.
Técnica de calefacción preferida: aún abierta, no se permiten energías fósiles, probablemente bomba de calor aire-agua.

Si tienen que prescindir de qué detalles/ampliaciones
pueden prescindir:

[*]Amplia habitación de invitados/trabajo/almacenamiento
[*]Ducha en la planta baja

no pueden prescindir:

[*]Cuarto de lavandería en el piso superior
[*]Entrada lateral a la casa
[*]Amplia cocina-comedor-estar

¿Por qué el borrador es como es ahora?
Hemos consultado con tres empresas de construcción, recibimos algunos planos buenos (pero demasiado grandes) y algunos diseños estándar que no encajaban en absoluto. Por eso nos hemos ocupado intensamente de los planos y hemos intentado crear un diseño que requiera el menor número posible de compromisos. Debido a nuestro deseo de acceder a la casa por un lateral y tener la zona de estar-comedor-cocina en forma de L en el suroeste de la casa y las dos habitaciones infantiles orientadas al sur renunciando a buhardillas y gabletes bajos, no hemos encontrado diseños de 1,5 plantas, por ejemplo, de proveedores de casas prefabricadas.
Después de muchos otros bocetos, finalmente dibujamos este que nos gusta fundamentalmente y cuya tamaño es justo aceptable. La saliente para la escalera seguramente conducirá a costes adicionales, pero esperamos reducirlos renunciando a un techo plano y prolongando la cubierta.
La altura de planta de la PB es solo una suposición, la escalera está diseñada para una altura de 2,83 m, huella 26 cm, contrahuella 18 cm.

Además de consejos y comentarios sobre la distribución, tenemos las siguientes preguntas:

[*]¿Es posible estructuralmente el tamaño del área de estar incluyendo la escalera sin problemas?
[*]¿Qué tan complicado y caro sería un sistema de ventilación para el baño con ducha en la planta baja?
[*]¿Es suficiente la altura libre para la escalera?
[*]¿Vale la pena poner ventanas en el muro bajo, como está pensado en la habitación infantil? Vemos ventajas en mayor entrada de luz para un pequeño rincón de asiento y posibilidad de ventilación con ventana abatible

¡Muchas gracias de antemano por su ayuda! Con gusto proporcionaré cualquier información disponible si se necesita.
Por favor, sean indulgentes, es mi primer mensaje y

En la longitud total del terreno de aproximadamente 28 m, un ascenso de unos 1,5 – 2 m desde la calle (sur) hacia arriba

¿Existe un plano del sitio con puntos de altura o esta pendiente se extiende realmente de forma uniforme a lo largo de toda la longitud?

Qué se nota en el plano:

[*]Sala de conexión técnica lo más alejada posible de la calle... y el acceso para las tuberías está techado, ya sea por la entrada o por la losa del suelo
[*]Entrada muy larga = costos elevados
[*]La posición de las escaleras me parece más que desfavorable, se recomendaría al norte si se desea una orientación suroeste de la casa.
[*]Para ser que el espacio es algo limitado, se han creado muchísimas áreas de pasillo o superficies para caminar (zona de estar/comedor hacia las escaleras)
[*]La escalera en el mirador como se plantea probablemente no sea técnicamente posible, para ello habría que ver el corte de alturas allí
[*]Posición del sofá bastante incómoda con la espalda hacia la zona de paso entre pisos
[*]Mesa de comedor para 12 personas ampliada bloquea también la subida hacia arriba
[*]Garaje con 6 m de ancho exterior más que justo para 2 coches y bicicletas, que luego deben pasar por delante de los coches.
[*]¿Dónde están los contenedores de basura?

En general a reconsiderar

[*]Concepto de ventilación - ventilación controlada de la vivienda
[*]Ubicación de la casa en el terreno
[*]La entrada lateral generalmente requiere un pequeño podio o un escalón y eso se vuelve muy ajustado con la entrada a un garaje doble para 2 coches.
[*]¿Se ha considerado energía fotovoltaica? ¿Este y oeste?

¿Qué no gusta? ¿Por qué?

[*]No es posible delimitar con el primer piso
[*]La “altura libre” hasta el primer descanso de la escalera es crítica
[*]Saliente frente a la habitación infantil izquierda es espacio perdido
[*]No hay ventana en el baño con ducha en la planta baja
[*]Pasillo sucio y habitaciones relevantes separadas
[*]Si algún día viene un segundo niño, hay poco espacio de almacenamiento
[*]Con aprox. 155 m² relativamente grande (-> caro)
[*]Vista exterior, pero hasta ahora no la tenemos como enfoque principal
[*]Terraza al suroeste, pero la posible puerta corrediza para el elemento elevable corredera es demasiado pequeña (actualmente 1,5 m), por eso este elemento al sur junto a ella (planeado 3 m)
[*]No hay despensa, aquí prevería un pequeño armario y un combinado frigorífico-congelador en la sala técnica si es posible por espacio
[*]Entrada muy larga
[*]Lamentablemente bastante cerca de la parcela del vecino al suroeste

Si no gusta todo esto, solo puedo aconsejar la papelera. Esto debe ser replanteado.

¿Por qué se planea así si ya se sabe que no gusta?

Hay tantos planos en internet. ¿Por qué no se toma un diseño estándar de un fabricante de casas prefabricadas?

Empezar primero con la medición del terreno. Unos 1,5-2 m aproximadamente no es suficiente para una planificación. En caso de duda ayuda el geoportal.

Si quieres ayuda aquí, deberías mostrar o mencionar el plan de desarrollo. Por favor, sin enlace.

En mi opinión, 155 m2 no están dentro del presupuesto.

¿Existe un plano con puntos de altura o esta subida realmente se mantiene uniforme a lo largo de toda la longitud?

Lo primero es comenzar con la medición del terreno. Aproximadamente 1,5-2 m no es suficiente para una planificación. En caso necesario, ayuda el Geoportal.

Gracias al consejo de hanghaus2023 con el Geoportal he medido y la subida no es totalmente uniforme. Desde la calle hasta la mitad del terreno hay 0,5 m y hasta el extremo norte otros 0,9 m de diferencia de altura. Lamentablemente no hay un plano.

[*]Cuarto técnico lo más alejado posible de la calle... y el acceso para las instalaciones está cubierto, ya sea por la entrada o por la placa de suelo
[*]Entrada muy larga = costos elevados

Lamentablemente eso es cierto, ya lo hemos notado también. La posición de la casa y del garaje está elegida para tener el máximo jardín al sur y no tener áreas de sombra causadas por el garaje. ¿Pondrías el garaje frente a la casa para obtener un corredor para las instalaciones al lado?

[*]La posición de la escalera me parece muy desafortunada, se ofrecería al norte si se quiere una orientación suroeste de la casa.
[*]Para ser un espacio algo justo, se han creado muchas superficies de paso o pasillos (área de estar/comedor hacia la escalera)
[*]La subida de la escalera en el saliente como se ha pensado técnicamente probablemente no sea posible, habría que ver el corte de altura ahí
[*]La posición del sofá es más bien incómoda con la espalda hacia el pasillo entre plantas

La posición de la escalera definitivamente no tiene que estar en el lugar mostrado. Ya hemos considerado una orientación norte, pero no hemos encontrado ninguna planta que cumpla con el resto de requisitos. La ubicación en el norte siempre ha llevado a una planta muy ancha que a su vez afectaría la superficie de la terraza al oeste.

Las superficies de paso/pasillos en el área de comedor/estar se deben a la opción de una mesa para 12 personas. Por supuesto, no es lo ideal.

¿Qué corte sería necesario para poder hacer una evaluación sobre la implementación de la escalera?

La posición del sofá podría ajustarse todavía (por ejemplo, debajo de la ventana).

[*]El garaje con 6 m de ancho exterior es más que justo para 2 coches y bicicletas que luego deben pasar por delante de los coches.
[*]¿Dónde están los contenedores de basura?

¿Cuán ancho debería ser entonces el garaje?

Sobre la posición de los contenedores de basura hemos tenido una discusión y concluimos que probablemente se coloquen cerca de la calle en una caja...

[*]Concepto de ventilación - ventilación controlada de la vivienda
[*]Ubicación de la casa en el terreno
[*]La entrada lateral normalmente requiere un pequeño podio o un escalón y eso en la entrada del garaje doble para 2 coches se vuelve muy estrecho.
[*]¿Se ha pensado en fotovoltaica? ¿Este y oeste?

Probablemente ventilación descentralizada por razones de coste. ¿Tienes alguna recomendación aquí?

Ubicación de la casa como se describió arriba.

El área justo delante del garaje se nivelará a la altura de la casa/garaje, entonces ya no necesitaríamos escalón, ¿correcto?

La fotovoltaica debe instalarse obligatoriamente según la normativa en BW, pero tenemos que verificar exactamente dónde se prescribe aquí.

Si no les gusta nada de esto, solo puedo recomendar tirar todo a la papelera. Esto debe ser replanteado.

¿Por qué se diseña así si ya se sabe que no les gusta?

Hay tantos planos en internet. ¿Por qué no usar un diseño estándar de un fabricante de casas prefabricadas?

Lo primero es comenzar con la medición del terreno. Aproximadamente 1,5-2 m no es suficiente para una planificación. En caso necesario, ayuda el Geoportal.

Si quieres ayuda aquí, deberías mostrar o mencionar el plan de desarrollo urbanístico. Por favor, sin enlace.

155 m2 no están en el presupuesto a mi parecer.

Los puntos que indicamos no son cosas que para nosotros sean no negociables, sino puntos donde posiblemente veamos potencial de mejora o nos esperamos consejos.

Lamentablemente no hemos encontrado en muchos catálogos revisados un diseño estándar que se adapte mejor a nosotros. Encantados de recibir sugerencias aquí.

¿Podemos enviarte el plan de desarrollo urbanístico?

¿Cuántos m2 consideras en nuestro presupuesto?

Primero que nada, mi reconocimiento por tu hilo tan bien preparado y aunque la casa probablemente no sea factible así. En varios puntos se ve que ya te has hecho muchos planteamientos.

¿Cómo de complicado y caro sería una ventilación para el baño con ducha en la planta baja?

Eso solo se podría resolver de manera económica, siempre que instales razonablemente una ventilación mecánica controlada, el problema queda resuelto de todas formas. Pero creo que el plano de planta aún se modificará muchas veces, por lo que me preocuparía de esas cosas solo cuando ya estén. Mi intento sería incluir la ventilación mecánica controlada central en el presupuesto; en caso necesario habría que recortar gastos, pero tal vez se encuentren otros puntos para eliminar.
De hecho, coincido con en que tal vez puedan encontrar un plano adecuado en la red, porque sus requerimientos no son especiales y además el terreno también parece no ser un problema, salvo que da hacia el norte. Nuestros vecinos también tienen aproximadamente orientación norte.

Ubicación de la casa en el terreno

También creo que esta es una decisión importante. No me permitiría un garaje caro, un carport espacioso con un cuarto de almacenamiento adyacente es mucho más económico y en mi opinión también más bonito; además ahí se puede aportar más trabajo propio o se puede construir poco a poco cuando se disponga del dinero.
Creo que primero debe quedar claro el presupuesto mencionado, es decir realmente con todos los costos adicionales incluidos, de lo contrario son castillos en el aire.
Me parece también lógico echar un vistazo a la ubicación de las casas de los vecinos, y cómo o qué han resuelto en varios aspectos y también cómo se ve en la realidad.

Primero que nada, mi reconocimiento por tu hilo tan bien preparado y aunque probablemente la casa no será viable así. En varios puntos se puede ver que ya has pensado en muchas cosas.

Muchas gracias primero que nada por eso; de hecho ya he invertido mucho tiempo y también he leído mucho aquí en el foro.
¿Tienes algunos puntos concretos por los cuales crees que la casa probablemente no será viable?

Eso solo sería fácil de resolver, pero si instalas razonablemente una ventilación mecánica controlada, el problema ya está solucionado. Sin embargo, creo que la distribución aún se modificará muchas veces, por lo que me preocuparía por esos detalles solo cuando sea necesario. Mi intento sería incluir la ventilación mecánica centralizada en el presupuesto; si es necesario, habrá que recortar, pero tal vez también se encuentren otros puntos para eliminar.

¿Cuánto presupuesto debería planearse para una ventilación mecánica controlada? Un constructor nos dio una estimación de 22.500 €, ¿es eso realista? Esperábamos ahorrar o al menos reducir costos con una ventilación descentralizada; otro constructor hablaba de unos 8.000 € (pero permitiendo que el aire de salida realmente fluya a través de las salidas de aire de las habitaciones – para mí eso no parece ser muy eficiente energéticamente, pero aún no me he ocupado mucho del tema de ventilación).

De hecho, veo lo mismo que @hanghaus2023, tal vez puedan encontrar un plano adecuado en internet, ya que sus requerimientos no son muy especiales y el terreno tampoco parece ser el problema, salvo que da al norte. Nuestros vecinos también tienen algo parecido al norte.

Seguiré buscando planos otra vez. Pero muchos tienen la escalera en la zona sucia frente a la puerta principal o la puerta principal al norte con la zona habitable al sur, lo cual para nosotros es un no rotundo.
Aun así, nos gustaría seguir recibiendo críticas sobre nuestro plano.
El jardín al norte, claro, lo haría todo mucho más barato, pero queremos evitarlo. La casa estará a 800 m sobre el nivel del mar, así que los veranos no son (todavía) tan calurosos, y la decisión está tan justificada como si se viviera a menor altitud.

También creo que esta es una decisión importante. No me permitiría un garaje caro, un carport amplio con un cuarto de almacenamiento adyacente se puede implementar mucho más barato y, en mi opinión, también más bonito; además se puede hacer mucho trabajo propio o construirlo poco a poco cuando haya dinero disponible.

Para ahorrar costes, inicialmente solo haríamos construir la cimentación y la garage la haríamos más tarde o con trabajo propio, por ejemplo en estructura de madera. Pero cómo resolveríamos el techo de la garage todavía es una incógnita. O esperaríamos a una promoción de garajes. El carport solo sería una opción si de verdad no hay otra, porque debido a los 800 m de altitud tenemos inviernos duros y queremos evitar rascar la nieve.

Creo que el presupuesto mencionado debe aclararse claramente primero, incluyendo absolutamente todos los costes adicionales, si no, son castillos en el aire.

Vamos a intentar la próxima semana concertar una cita en el banco para poder valorar mejor la financiación.

Por cierto, también hemos recibido de un constructor una estimación de costes para 163 m² por 540.000 € incluyendo costes adicionales (precio fijo). Este constructor ya ha construido unos 15 casas en esta zona, así que esperamos que pueda valorarlo bastante bien.

Creo que también tiene sentido fijarse al menos en la colocación de las casas de los vecinos, ver qué y cómo han resuelto muchas cosas y también cómo se ve en realidad.

La mayoría de los vecinos han colocado la casa al fondo y el garaje/carport a la derecha de la casa. Solo nuestro vecino inmediato tiene unos metros libres atrás y el garaje ubicado a un lado delante de la casa. Trataré de hacer un esquema de la casa en Paint.