¿Vender un edificio nuevo y comprar una propiedad existente - trampas?

Hola a todos,

desde hace tiempo somos lectores silenciosos y ahora también tenemos una consulta:

Breve resumen de la situación actual:
Nosotros (30 años mujer + 30 años hombre + niño de 1 año + otro niño en planificación) nos mudamos en 2021 a nuestra casa de nueva construcción. Por diversos motivos estamos considerando cambiar de residencia nuevamente. Somos conscientes de que desde el punto de vista financiero no es lo más sensato. Sin embargo, nos preguntamos cómo se podría abordar y llevar a cabo todo esto y qué marco financiero deberíamos fijarnos.

Actualmente vivimos con un salario (2.550 netos) + subsidio por hijos (250) + ingresos por alquileres (300, en los que ya están incluidos todos los costos, reservas y impuestos).
Así, disponemos de 3.100 € al mes y una cuota de crédito de 750 €. Actualmente nos alcanza y no nos falta nada. Por supuesto, en este momento no tenemos una gran tasa de ahorro. Sin embargo, contamos con reservas en cantidad suficiente. Para el futuro estamos planeando un segundo hijo, por lo que de momento no contamos con un segundo salario.

Nuestra deuda actual de crédito es aproximadamente 225.000 €. Para la casa nueva calculamos un precio de venta de aproximadamente 550.000 € (valor estimado por nosotros). Para el crédito se generaría una indemnización por cancelación anticipada de 25.000 €.

Esto es lo que hay hasta ahora. ¿Cómo seguimos?

¿Primero hablar con el banco? ¿Cómo se desarrollaría todo?

La tasa de interés actual (aprox. 1%) probablemente no se podrá transferir a la nueva propiedad. ¿Con las condiciones actuales podríamos aún obtener un crédito hipotecario? Con una cuota fija de 750 € y una tasa de interés del 4%, serían aprox. 170.000 €. ¿Es eso realista?

¿Cómo es el proceso de compra de una nueva casa cuando todavía se tiene un crédito sobre la propiedad existente? ¿Cuál sería un orden temporal razonable?

Como pueden ver, estamos todavía un poco desorientados y agradecemos cualquier ayuda.
Si falta alguna información importante, por favor avísennos.

Saludos cordiales

Con una cuota constante de 750 € y un tipo de interés del 4%, serían aproximadamente 170.000 €. ¿Es eso realista?

El 4 % de intereses sobre 170.000 € son más de 550 € de intereses al mes.
No queda nada de los 750 € para amortizar.

Además, está la doble carga al construir la casa, etc.

No veo ninguna posibilidad de salir de ahí con vuestra idea de financiación.

La pregunta es, ¿qué obtienen por 170k en la región a la que quieren ir?

¿Están seguros sobre la [Vorfälligkeitsentschädigung]? Si el crédito antiguo está alrededor del 1%, de la compensación no quedará mucho aparte de algunos gastos, ya que los intereses actualmente están mucho más altos.

Se suma la doble carga al construir una casa, etc.

La dirección fue nueva construcción -> existente, por lo que eso no debería ser un problema, siempre que no sean necesarias demasiadas obras de rehabilitación.

¿Estáis seguros de que todavía hay penalización por pago anticipado? Con los tipos de interés tan altos, lo más probable es que esa penalización sea casi nula, ya que el banco ahora puede obtener más por su dinero.

Veo el problema en los ingresos relativamente bajos. Eso deja poco margen con los tipos más altos para amortizar incluso un crédito pequeño. Por otro lado, también debería ser difícil encontrar algo por menos de 1000€ de alquiler para 4 personas.
En vuestro caso, está claro que la condición para una nueva financiación es que os liberéis de la financiación antigua. Por lo tanto, yo haría ambas transacciones casi simultáneamente, con la cita en notaría para la venta unos días antes.

Muchas gracias por los primeros comentarios.

Desde mi punto de vista, no debería existir una doble carga, o sería soportable durante un cierto período. De hecho, estamos considerando seriamente cambiar de una obra nueva a una propiedad existente.

En cuanto a la indemnización por cancelación anticipada, un "inteligente" calculador en línea me dio esa cifra. Parece plausible que esta podría ser considerablemente menor. Debería preguntar directamente en el banco.

Además, no solo debe estar disponible un posible préstamo como capital, sino también el rendimiento de la venta de la obra nueva menos las deudas. Mi cálculo sencillo sería:

550.000 Venta de la casa
-225.000 préstamo pendiente
- 25.000 indemnización por cancelación anticipada (importe aún por determinar)
+170.000 posible nuevo préstamo

Así, aproximadamente 445.000 capital para la compra de una propiedad existente.

¿Es este cálculo simple coherente o ya ven problemas?

¿Tenéis ofertas concretas para una casa por 445 sin que haya que invertir más?
[Gasto de compra adicional, renovación, etc.]?