Es cierto que en caso de divorcio ella recibirá la ganancia patrimonial. Sin embargo, la ganancia patrimonial solo consiste en un valor monetario y no en objetos y/o bienes inmuebles. Además, el patrimonio se valora en su conjunto, es decir, no se considera el inmueble por separado. La ganancia patrimonial se calcula así: patrimonio inicial (patrimonio menos deudas en el momento del matrimonio) menos patrimonio final (patrimonio menos deudas en el momento del divorcio) = ganancia patrimonial. De la diferencia, cada cónyuge recibe la mitad. El valor del inmueble sí cuenta, pero el resto del patrimonio también. Por lo tanto, ella no recibe necesariamente la mitad del valor de la casa, y menos aún si el crédito aún está vigente.
Sin inscripción en el registro de la propiedad, tu esposa no será propietaria de la casa. Ella debería contribuir con su patrimonio al pago de la casa, pero no le pertenecerá nada de ella. Como se dijo, la compensación de la ganancia patrimonial solo consiste en una compensación financiera. Por lo tanto, en caso de separación, la mitad de la casa NO le pertenece, y la casa seguiría siendo TUYA SOLO en caso de separación, solo tendrías que compensarla económicamente según la situación financiera (ganancia patrimonial).
No entiendo muy bien por qué consideras no inscribirla en el registro de la propiedad. No me parece justo para tu esposa. Dado que ella debe responder también por las deudas, debería tener una parte de la casa. Esta es la solución más sencilla para protegerla mejor tanto en caso de separación como de fallecimiento.
Me alegra que ahora también quieras dar al agente los datos de tu esposa. También indícale qué proporción de la propiedad debe tener cada uno de ustedes (lo habitual es la mitad para cada uno, pero cualquier otra configuración es posible). El impuesto de transferencia de propiedad, los gastos notariales y los costes de registro siempre se aplican, ya sea que solo tú aparezcas en el registro o los dos juntos.