Buenos días experto en construcción, buenos días ypg,
quiero empezar con los costos adicionales de construcción y tomo tu lista, experto en construcción, para ello.
1. Terreno
- 5% impuesto de adquisición de inmuebles - varía según el municipio - (ya no relevante, el terreno ya nos pertenece)
- posibles honorarios de agente inmobiliario, aprox. 3,57% del precio del terreno – varía según el municipio (no relevante, el terreno ya nos pertenece)
- aprox. 2% honorarios notariales, calculados sobre el precio del terreno (ya no relevante, el terreno ya nos pertenece)
3 x inscripción en el registro de la propiedad (1. anotación preventiva de transmisión, 2. transferencia de la propiedad, (ya no relevante, el terreno ya nos pertenece)
3. inscripción de la hipoteca) Sí, las hipotecas deben inscribirse, 1 TEUR
2. Financiación
- posibles costos de asesoría/conclusión de financiación, aprox. 1,5 % del importe total del préstamo Sí, 0,4 % de 85 TEUR = 340 EUR, sin otros gastos, costes de tasación, etc.
- aprox. 0,25% intereses de disposición, calculados sobre el importe del préstamo - No habrá, en 12 meses deberíamos haber terminado. Y si no, se empezará a amortizar.
3. Preparación de obra
- aprox. € 2.800-€ 3.200,00 servicios de topografía (planos cualificados de situación / medición de alturas /
marcación / medición del edificio) - Sí, correcto. 2.500 + IVA, pero incluido en posición de servicios de planificación
- provisión de conexiones para agua de obra / electricidad de obra, aprox. € 6,00 - € 8,00 alquiler por
poste de acometida/día, aprox. € 300,00 alquiler de contador de obra más consumos La conexión de agua y electricidad ya está en el terreno, se pagan costes de consumo. 1.000 euros
- tasas (para número de casa, permiso de desagüe, permiso de construcción), aprox. € 1.000,00– € 1.500,00, varía según el municipio Todo ya realizado, unos 500 euros
- seguro de responsabilidad civil para el constructor, aprox. € 80 - € 150,00/año, según compañía aseguradora aprox. 100 euros
3. Movimiento de tierras
- transporte del exceso de tierra (condiciones normales del suelo) para sótano, aprox. € 1500,00 - sin sótano
- urbanización interior (tuberías de aguas residuales/pluviales), aprox. € 2,500 – depende del trazado de las tuberías - Solo material necesario, 1.500 euros
- pozos de revisión, canaleta o pozo de infiltración, aprox. € 1.900,00 - € 2.200,00 - Buena pregunta, se aclarará.
- reserva para costos adicionales de cimentación aprox. € 8.000,00 para cambio de suelo y/o similar - Será relevante solo si es necesario. La edificación vecina no tuvo costos adicionales de cimentación.
4. Costos de conexiones domiciliarias
- electricidad/gas/agua/telecomunicaciones, conexión a la alcantarilla, aprox. € 8000,00 - € 8.500,00 - varía según el municipio Electricidad sí, 1.500 EUR, agua y telecomunicaciones solo urbanización interior 1.000 EUR
5. Tasas
- inspección de la tubería de desagüe, aprox. € 150,00 - varía según el municipio
- chimeneas (inspección de la chimenea / instalación de gas - atención, la tasa se cobra 2 veces), aprox.
€ 200,00 - varía según el municipio
- catastro (traspaso de los datos del topógrafo al mapa catastral), aprox. € 150,00 – varía según el municipio
Estas posiciones las asumiré de forma global. 500 EUR
Entiendo tu escepticismo, pero como ves ya estamos bastante avanzados en la planificación y hemos sido bastante generosos con los costos adicionales de la construcción. Dejémoslo en 12-13 TEUR incluyendo IVA que aún están abiertos según tu lista. Mi caja muestra para esta posición aún unos 18 TEUR. Así que estoy bastante tranquilo.
En cuanto a las preocupaciones respecto a los costos de construcción, comparto esas inquietudes sobre el aumento de precios, de hecho un poco. Sin embargo, nuestro arquitecto, a pesar de las consultas, ha insistido varias veces en que debería funcionar más o menos así. Por supuesto que debo esperar la licitación y las ofertas, antes es más una bola de cristal que una planificación. Pero la oficina de arquitectura lleva haciendo este trabajo más de 20 años. No deberían equivocarse tanto. Pero, claro, seguiré informando.
Sobre las preguntas de ypg:
*Los 2000 euros para azulejos son... buena pregunta, se preguntará. Para el salpicadero de azulejos en la cocina es caro, para azulejos simples de suelo es poco, para el baño... no sé. Tomo en cuenta el comentario.
*La electricidad son casi 100 enchufes, 20 interruptores, 10 pulsadores, 7 controles de persianas, 7 tomas de red, 6 tomas coaxiales, 4 tomas de audio, 6 detectores de humo, un timbre, 24 fusibles, 3 interruptores diferenciales, 2 interruptores con corte de fallo a tierra, cuadro de contadores y fusibles - Sin embargo, esos son precios de capital propio de mi tío político, que como electricista también realiza toda la instalación incluyendo la solicitud de contador. Él estima unos 4.500 euros, hemos asumido 6.000 euros con margen de seguridad por si tenemos ideas locas. Y si alguien pregunta cuándo lo hará... se da 1 semana con un ayudante más algún fin de semana adicional si el tiempo apura.
*Para trabajos de tierra hay un paisajista-amigo en mi círculo de amigos al que puedo recurrir. Ya nos demoló en dos días un garaje con cimiento y entrada. A él puedo recurrir en cualquier momento a precio de amigo, insuperable. Solo en los costos de eliminación no tuvimos influencia, pero también fueron menores de lo previsto.
*Perdón, no chimenea, conducto de humos. La chimenea para mí está en muebles. Y esa parte no la tomo en cuenta aquí, pues no hay costos de construcción.