Présentation d'une variante de financement de construction

Bonjour toxic..
Tu es déjà ici depuis un certain temps et tu as déjà lu pas mal de choses.

Et si j’ai le sentiment que l’architecte a travaillé avec un crayon très pointu, alors tu devrais aussi avoir ce sentiment. Je n’ai aucune idée du prix d’un gros œuvre, parce que nous avons construit en clé en main,
mais qu’est-ce qui est inclus dans les 2000 € pour les carreaux ? Les plinthes ou une cornière d’angle probablement pas. Combien de prises sont incluses dans les 6000 € d’électricité ? On doit bien trouver une lampe extérieure, mais pas 2 ou 4. Que représentent les 2000 € pour la cheminée ? Où est la cheminée ? Que faites-vous avec l’eau de pluie ? Les travaux de terrassement me semblent aussi très limités.
Il y a bien sûr encore des coûts supplémentaires, désolée de te l’annoncer.
Ah, et autant de petits détails grignotent une marge que vous n’avez même pas encore planifiée.

Je croise les doigts,
Cordialement, Yvonne

Bonjour expert en construction, bonjour ypg,

je veux commencer avec les frais annexes à la construction et je me réfère à ta liste, expert en construction.

1. Terrain
- 5 % taxe d’acquisition foncière – variable selon la commune – (plus pertinent, le terrain nous appartient déjà)
- éventuellement frais d’agence, environ 3,57 % du prix du terrain – variable selon la commune (non pertinent, le terrain nous appartient déjà)
- environ 2 % frais de notaire, calculés sur le prix du terrain (plus pertinent, le terrain nous appartient déjà)
3 x inscription au registre foncier (1. annotation de transfert, 2. transfert de propriété, (plus pertinent, le terrain nous appartient déjà)
3. inscription de l’hypothèque) Oui, nous devons faire inscrire l(es) hypothèque(s), 1 000 EUR

2. Financement

- éventuellement frais de conseil/de clôture du financement, environ 1,5 % de la somme totale du prêt Oui, 0,4 % de 85 000 EUR = 340 EUR, pas d’autres frais, frais fiscaux ou similaires.
- environ 0,25 % d’intérêts de mise à disposition, calculés sur la somme du prêt - Cela n’aura pas lieu, nous devrions avoir terminé dans 12 mois. Et sinon, on commencera à amortir.

3. Préparation du chantier
- environ 2 800 à 3 200 EUR pour les prestations de topographie (plans de situation qualifiés / mesures altimétriques / implantation / levé du bâtiment) – Oui c’est exact. 2 500 + TVA, mais inclus dans les prestations de planification
- mise à disposition des branchements pour eau de chantier / électricité de chantier, environ 6,00 à 8,00 EUR de location par jour pour la borne, environ 300 EUR de location pour le compteur électrique de chantier plus consommations Branchement électrique et eau déjà présents sur le terrain, seuls les coûts de consommation sont à prévoir. 1 000 EUR
- frais (pour le numéro de maison, autorisation d’assainissement, permis de construire), environ 1 000 à 1 500 EUR, variable selon la commune Tout déjà fait, environ 500 EUR
- assurance responsabilité civile maître d’ouvrage environ 80 à 150 EUR/an, selon compagnie d’assurance environ 100 EUR

3. Terrassement
- évacuation des terres excédentaires (conditions de sol normales) pour cave, environ 1 500 EUR - pas de cave
- viabilisation intérieure (canalisations eaux usées/eaux pluviales), environ 2 500 EUR selon le tracé des conduites - seulement matériaux nécessaires, 1 500 EUR
- regards d’inspection, rigoles ou puits d’infiltration, environ 1 900 à 2 200 EUR - bonne question, à clarifier.
- réserve pour frais annexes de fondation environ 8 000 EUR pour échange de sol et/ou autres - sera pertinent seulement si nécessaire en urgence. Les constructions voisines n’ont pas entraîné de surcoût pour les fondations.

4. Frais de raccordement
- électricité/gaz/eau/télécom, raccordement au tout-à-l’égout, environ 8 000 à 8 500 EUR – variable selon la commune électricité oui, 1 500 EUR, eau, télécom seulement viabilisation intérieure 1 000 EUR

5. Taxes
- réception de la canalisation d’assainissement, environ 150 EUR – variable selon la commune
- ramonage (contrôle de la cheminée / installation gaz – attention, la taxe est due deux fois), environ 200 EUR – variable selon la commune
- bureau du cadastre (intégration des données du géomètre dans le plan cadastral), environ 150 EUR – variable selon la commune
Je prends ces postes au forfait. 500 EUR

Je comprends ton scepticisme, mais comme tu peux le voir, nous en sommes déjà assez avancés dans la planification et avons été assez généreux concernant les frais annexes à la construction. Laissons encore 12-13 000 EUR TTC ouverts selon ta liste. Mon budget montre encore environ 18 000 EUR pour cette position. Donc je suis assez relax.

Concernant les inquiétudes sur les coûts de construction, je partage cependant un peu les craintes liées à la hausse des prix. Toutefois, notre architecte, malgré mes demandes répétées, a plusieurs fois insisté sur le fait que cela devrait à peu près fonctionner ainsi. Je dois bien sûr attendre les appels d’offres et les propositions, avant cela c’est plus une boule de cristal qu’une planification. Mais le bureau d’architecture fait ce travail depuis plus de 20 ans. Ils ne devraient pas se tromper complètement. Mais bien sûr, je continuerai à informer.

Aux questions de ypg :
* Les 2 000 euros pour les carreaux sont… bonne question, à clarifier. Trop cher pour un simple crédence de cuisine, trop peu pour du carrelage au sol, pour la salle de bain… aucune idée. Je prends la remarque.
* L’électricité concerne environ 100 prises, 20 interrupteurs, 10 boutons-poussoirs, 7 commandes de volets roulants, 7 prises réseau, 6 prises coaxiales, 4 prises audio, 6 détecteurs de fumée, une sonnette, 24 disjoncteurs, 3 différentiels, 2 DJFI, coffret de compteur et de protection – mais ces prix viennent de mon beau-oncle électricien qui s’occupe aussi de toute l’installation et de la demande du compteur. Il estime environ 4 500 EUR, nous avons prévu 6 000 EUR avec marge de sécurité au cas où des idées folles viendraient. Et si quelqu’un demande quand il compte faire cela… il se donne une semaine avec un aide plus un éventuel week-end si le temps manque.
* Pour les travaux de terrassement, j’ai dans mon cercle d’amis un paysagiste que je peux faire intervenir. Il nous a déjà détruit un garage avec fondations et allée en deux jours. Je peux compter sur lui à tout moment à un prix amical imbattable. Seuls les frais de déchet n’ont pas pu être influencés, mais ceux-ci ont été eux aussi inférieurs aux prévisions.
* Désolé, ce n’est pas cheminée, mais conduit de fumée. La cheminée, pour moi, c’est du mobilier. Et cette partie ne fait pas partie des coûts de construction ici.

Mon partenaire a un objet comparable dans ses documents ; indépendamment du fait que les dimensions seront probablement peu exactes. Les coûts s’élèvent à 207 kEUR pour une maison à efficacité KfW 70 ; clé en main (sans les travaux de peinture et les revêtements de sol), y compris toutes les prestations d’ingénierie et de planification. Une installation photovoltaïque avec stockage coûterait 15 kEUR, une pompe à chaleur géothermique 12 kEUR avec 2 forages, un conduit en acier inoxydable 3,5 kEUR, un garage préfabriqué 3 x 9 11 kEUR ; tout est en supplément. C’est pourquoi j’ai du mal à imaginer que ton architecte puisse attribuer les lots comme tu les as chiffrés ci-dessus. Je te serre toutefois les pouces.

S’agit-il de prix nets ou bruts, expert en construction ?
Au total, j’arrive chez toi à 249 kEUR. Je parviens chez moi à (quelle coïncidence) 249 kEUR TTC.

Donc notre différence n’est « au maximum » que la TVA. Dis-moi que chez toi aussi ce sont des coûts bruts. Sinon, je me demande où je devrais trouver 50 kEUR, si ton estimation s’avère correcte.

Bonjour,

S'agit-il de prix nets ou bruts Bauexperte ?
Au total, j'arrive chez toi à 249 TEUR. Chez moi, j'arrive (quelle coïncidence) à 249 TEUR TTC.

Donc, notre différence est au "maximum" la TVA. Dis-moi que chez toi aussi ce sont des coûts bruts. Sinon, je me demande d'où je pourrais prendre 50 TEUR, si ton estimation est correcte.

Dans les relations externes, on ne peut travailler qu'avec des prix bruts ; en ce sens, ton souci est infondé ;)

Je remarque toutefois que j'aurais dû (falloir) formuler cela différemment. Le fournisseur de mon partenaire construit bien plus que seulement 20 maisons par an ;); en ce sens, des conditions d'achat tout à fait différentes sont à la base du calcul. Comme mon partenaire et moi collaborons fondamentalement dans nos deux domaines d'activité, que nous suivons toujours tous les clients ensemble, je connais logiquement beaucoup de fournisseurs et d'artisans personnellement très bien. Je peux donc m'appuyer sur certaines conditions, mais je ne bénéficie pas pour autant des avantages complets, car je réalise beaucoup moins d'unités par an avec mon activité.

Lorsque j'ai donc lu tes chiffres, je les ai trouvés certes superficiellement corrects - même si les chiffres bougent ici et là - je me suis toutefois demandé si ton architecte (même avec 20 ans d'expérience sur le marché) peut réellement appliquer ces prix ; cela demande déjà de très bons avantages d'achat. Le "risque" lors de l'attribution par l'architecte est toujours le prix fixe, qui n'est pas accordé, car sinon l'architecte agirait en tant qu'entrepreneur général. S'ajoute maintenant un retour (devis rempli) différent de l'estimation des coûts, un financement - en particulier serré - basculera très vite.

Je croise les doigts pour que je me trompe.

Cordialement, Bauexperte

Oui, oui, dans les relations extérieures... crois-moi, combien de fois j'ai déjà obtenu des prix nets en tant que client final. Cela ne m'étonne pas que d'autres se surprennent ensuite des factures. Lors de presque chaque appel téléphonique, qu'il s'agisse d'artisans, de magasins spécialisés en construction, de magasins d'électronique, d'entreprises d'élimination, de services de conteneurs, les taxes arrivaient soudainement en supplément. Maintenant, je préfère demander une fois de plus.

Nous sommes conscients du risque de la libre négociation des prix, je donne à mon planificateur la confiance correspondante. Il aura aussi ses sources. Je vous tiendrai au courant de la suite.

Oui oui, dans la relation extérieure... crois-moi, combien de fois en tant que client final j'ai déjà obtenu des prix nets. Ça ne m'étonne pas que d'autres s'étonnent ensuite des factures. Lors de presque chaque appel téléphonique, que ce soit des artisans, des magasins de bricolage, des magasins d’électroménager, des entreprises de collecte des déchets, des services de conteneurs, les taxes arrivaient soudain en supplément. Maintenant, je préfère demander une fois de plus.

Oh oui. Je l'ai moi aussi déjà vécu suffisamment de fois. Mais j'ai aussi déjà réussi à faire preuve d'obstination quand à la fin, la TVA devait soudainement être ajoutée.