Precontrato para utilizar el servicio de terrenos del proveedor

He encontrado ya algunos temas sobre el contrato preliminar, pero la mayoría se referían a otra cosa, por lo que abro un tema nuevo al respecto. Si acaso pasé por alto alguno, lo siento.

Llevamos tiempo buscando un terreno para construir, pero aún no hemos encontrado ninguno adecuado y ayer estuvimos en una empresa constructora general (no sé si se puede mencionar el nombre, pero creo que por ahora no importa), ya que en su página web indicaban que tenían terrenos en la zona que buscamos (mencionaban el barrio, el tamaño y el precio).

En esa primera conversación también salió el tema del terreno y el vendedor comentó que en esta zona los terrenos que uno puede encontrar como particular (portales, etc.) son los restos que nadie quiso antes y que los buenos terrenos se negocian primero mediante contactos ("Vitamin B"). La empresa constructora general tiene un servicio de terrenos a través del cual supuestamente se puede acceder a esos terrenos mediante contactos, pero solo si se firma un contrato preliminar donde uno se compromete a construir con esa empresa durante un año.

Lo que me hace sospechar un poco es, por un lado, que el vendedor siempre evitaba responder sobre los terrenos mencionados en la página web y derivaba a su servicio de terrenos diciendo que allí seguro encontraríamos un terreno adecuado. Por otro lado, no logro imaginar que realmente tantos (¿todos?) los buenos terrenos sean tomados antes de que un particular pueda verlos. De alguna manera también tengo la sensación de estar firmando "gato por liebre", ya que antes no se tiene acceso a ese servicio o la búsqueda solo comienza después de la firma. ¿No existe la garantía de que simplemente copien el contenido de los portales y luego me lo presenten como su búsqueda?

El contrato exacto solo lo recibiremos después de la segunda conversación en la que se calculen los costos detallados de la casa, pero quería preguntar si este procedimiento es normal o si alguien ya ha tenido experiencia con un servicio de terrenos así.
Gracias de antemano.

En mí suena con mucha fuerza la "campana de que el impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a todo" porque es un quasi-promotor.

Es posible que las ubicaciones prime se vendan más rápido de lo que están en el mercado. Esto afecta principalmente a los centros urbanos y ciudades B/C. Allí, los que están bien conectados avanzan considerablemente más.

Del resto, que se expresen otros.

Para mí, suena muy fuerte la "campana de que se cobrará el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en todo" porque es un promotor inmobiliario quasi.

Bueno, a veces hay que comprar la manzana con el gusano.

Sin embargo, ciertamente no firmaría un contrato así.
Porque: el promotor inmobiliario ya tiene vuestros datos en su base de datos (si mostráis interés en construir con ellos cuando haya un terreno adecuado disponible).
Esto significa que vosotros seréis los primeros en ser informados cuando haya un terreno disponible adecuado. Para el promotor, camino corto para conseguir compradores -> por teléfono o mail.

Al menos ese fue nuestro caso: no quisieron colarnos un contrato, pero el vendedor nos llamaba siempre que tenía un terreno adecuado.
Solo cuando le comunicamos que íbamos a construir con otra persona, nos eliminó de su lista.
Así debería funcionar con todo vendedor.

Saludos Yvonne

Entonces... aparte del impuesto sobre la adquisición de inmuebles en todo y de haber comprado ya un gato por liebre, probablemente no haya mucho de cierto en las declaraciones del vendedor. Probablemente también solo trabajan con los agentes inmobiliarios locales o acceden al mismo conjunto de datos, y en su caso asumen parte de los costos del agente. Como mucho, miran mucho más lejos para poder recomendar definitivamente algunos terrenos.
Aquí con nosotros: los terrenos de la categoría A en propiedad privada como máximo cambian de manos de manera privada. Las ubicaciones B van directamente a los promotores, las ubicaciones C terminan con los agentes inmobiliarios.
Para conseguir un terreno de categoría A: se necesita mucha suerte.
Terreno de categoría B: se necesita suerte; entonces también puede ser a través de un agente, si el terreno es demasiado caro / complicado para el promotor debido a los costos adicionales.
Terreno de categoría C: realmente no se quiere construir.
Con los terrenos en propiedad municipal es diferente: aquí solo ayuda mostrar un interés regular en el municipio correspondiente, estudiar el calendario de las sesiones del consejo municipal.

Aquí con nosotros: los terrenos A en propiedad privada raramente cambian de manos de forma informal. Las ubicaciones B van directamente a los promotores, las ubicaciones C terminan en las agencias inmobiliarias. Para conseguir un terreno A - se necesita mucha suerte. Terreno B: se necesita suerte - entonces también puede pasar a través de un agente inmobiliario, si el terreno es demasiado caro/complicado para el promotor debido a los costos adicionales. Terreno C: realmente no se quiere construir.

Esa sensación la tengo aquí también. Probablemente el vendedor también lo sabe, por lo que también despierta cierta esperanza.

Lo que olvidé mencionar arriba es que él dijo que "buscan activamente", explicó que la empresa tiene gente que se dedica únicamente a buscar terrenos, entre otras cosas intentando averiguar a quién pertenecen los huecos urbanos (consultando en las oficinas de urbanismo y con los vecinos) y luego los ofrecen de forma exclusiva a sus clientes.

Tampoco encontramos un terreno que se ajuste a nuestras expectativas.

¡De ninguna manera firmaría un contrato en blanco así! Si tiene un terreno, puede ofrecérmelo sin compromiso. Luego vemos qué pasa.

Lo que no entiendo del todo es que las buenas cosas siempre se vendan bajo cuerda, aunque en la venta libre uno debería poder conseguir un precio más alto (¿no?). Si fuera propietario de un terreno categoría A, intentaría obtener el mejor precio. Y no vendería "bajo cuerda" a un promotor inmobiliario. Por supuesto, es diferente si se trata de una venta dentro de la familia.

Los promotores inmobiliarios suelen tener una oferta más amplia, ya que pueden encargarse de proyectos mayores. Por ejemplo, en el marco de la transformación urbana del este, se están derribando edificios de placas prefabricadas; los terrenos que quedan libres no son parcelados por el propietario y vendidos a consumidores promedio, sino que estas propiedades se venden enteras a "inversionistas" (que a su vez, por supuesto, tienen que ganar dinero). Por eso tiene sentido que los promotores inmobiliarios/servicios de terrenos puedan ofrecer un terreno incluso cuando en el mercado libre no hay nada para el consumidor promedio.