Cuestionario de la oficina de impuestos para la determinación del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles

Ah, ok. No, la empresa constructora es designada por la empresa de ventas.
¿Y es común una constelación así?

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¿Y es habitual una constelación así?

Mi experiencia: lamentablemente sí. En 2019 buscamos un terreno durante aproximadamente seis meses y la mayoría estaban ligados a promotores inmobiliarios. Para el comprador, según mi impresión, esto es, dejando de lado el impuesto, sumamente desagradable, ya que los terrenos parecen relativamente baratos a primera vista, pero luego se exigen sumas exageradas por la casa. Intentan "de alguna manera" separar la venta de la casa y del terreno, pero no sé si eso funciona fiscalmente. Realmente es una pena que no haya más terrenos disponibles para comprar de particulares.

En el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se trata de si existe una operación vinculada entre la adquisición de un inmueble por un lado y un contrato de obra con una empresa constructora por otro:

El BFH estableció por primera vez con la sentencia del 18.10.89 el criterio del "vínculo jurídico entre varios contratos" y precisó su postura en diversas sentencias posteriores (BFH 23.11.94, BFH 27.10.99). De ello se derivan las siguientes afirmaciones para la determinación de la contraprestación sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales:

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Existe un estrecho vínculo jurídico entre los contratos de transmisión del inmueble y los orientados a la construcción cuando al adquirente se le ofrece, en base a una planificación concreta y avanzada (casi hasta la finalización de la obra), un edificio determinado en un inmueble determinado por un precio esencialmente fijo y sólo puede aceptar esta oferta como una unidad, aunque en todo caso la acepte así.

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Puede existir un vínculo jurídico incluso cuando en el lado del vendedor intervienen varias personas como contratantes. No es decisivo que las obligaciones relativas a la transmisión del inmueble y a la construcción del edificio se dirijan civilmente contra distintas personas. Lo que importa es si las circunstancias de la colaboración de dichas personas implican que el adquirente obtiene un inmueble construido.

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Existe un estrecho vínculo jurídico entre los contratos, con la consecuencia de que el adquirente recibe como objeto único la propiedad del inmueble construido, especialmente cuando el adquirente (a más tardar) con la firma del contrato de compraventa no puede ya tomar decisiones libres sobre el "si" y el "cómo" de la construcción frente al vendedor.

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Si al adquirente se le ofrece un edificio determinado en un inmueble concreto por un precio esencialmente fijo de manera unitaria y acepta esta oferta como un todo, no tiene importancia que primero firme el contrato de compraventa del inmueble y posteriormente — en estrecha relación temporal — el contrato necesario para la construcción del edificio. La aceptación por parte del adquirente de la oferta unificada preparada ya indica una estrecha vinculación objetiva entre el contrato de compraventa y el de obra, independientemente del orden temporal en que se celebren los contratos.

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Si existe un estrecho vínculo jurídico entre el contrato de compraventa y el contrato de obra, el objeto relevante para la valoración fiscal del proceso de adquisición es el inmueble en estado construido. La contraprestación sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (base imponible) incluye en estos casos todas las prestaciones del adquirente que éste concede tanto al vendedor del inmueble como a terceros para obtener la propiedad del inmueble en su estado futuro (construido).

Conclusión: deberá pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre la suma del contrato de compraventa y del contrato de obra.

Muy detallado y concreto, gracias. Por otro lado, es una vez más un ejemplo de cómo el consumidor es el perjudicado, mientras que los empresarios se forran con configuraciones contractuales opacas.

Me pregunto si las oficinas de hacienda, como por ejemplo en tu caso, están al tanto de que probablemente se trate/será un negocio vinculado. Hace aproximadamente 10 días recibimos simplemente una notificación de la tasa del impuesto de transmisiones patrimoniales, sin cuestionario.

Bueno, el notario debe obtener un certificado de no objeción de la oficina de hacienda antes de la inscripción en el registro de la propiedad. La oficina de hacienda recibirá una copia del contrato. Incluso si son dos contratos (para el terreno y la construcción por separado), creo que lo notarán. Porque si se financia, la cantidad para la construcción de la casa también se inscribe en el registro de la propiedad. Supongo que por eso las oficinas se dan cuenta. Sin embargo, si el vendedor y el contratista de la construcción son personas diferentes, no sabría cómo.