Parcela reservada en la zona de nueva construcción, la planificación de la obra está por comenzar

Hola a todos,

Somos todavía muy nuevos aquí, nuestra experiencia en construcción de casas apenas comienza. Hemos reservado un terreno en una zona de nuevas urbanizaciones en el sur de Alemania, que en este momento todavía está en desarrollo. Sin embargo, por supuesto queremos empezar con la planificación de la construcción lo antes posible.

Ya tuvimos una primera conversación con una gran empresa de casas prefabricadas, que nos pareció bastante bien. Como preparación, pensamos qué queríamos aproximadamente y cómo sería posible en el terreno, luego miramos los planos en la página web/en el catálogo y después hicimos un plano básico, que más o menos representa lo que imaginamos (solo como idea general) y lo profundizamos en la conversación.
Para la próxima cita, la empresa hará ahora una primera propuesta, a veces con extras (balcón, mirador, etc.) y a veces sin. Estamos muy curiosos por ver qué sale de eso.

Por supuesto, queremos también ver algunos otros proveedores, ya tenemos una cita la próxima semana con una segunda empresa. La pregunta ahora es, ¿vamos con nuestras ideas actuales, posiblemente ya con el plano del primer proveedor, o se empieza desde cero, con ideas nuevas? ¿Deberíamos decir que estamos en conversaciones con otras empresas o no? ¿Hay otros consejos y trucos que deberíamos tener en cuenta justo al principio?
¡Estoy deseando leer sus respuestas!

Consejo: no muestres tu planificación DIY. Porque entonces te construirán exactamente eso. Ya que hay menos argumentos en contra. Deja que alguien planifique la casa que ya lo haya hecho con éxito varias veces. A menudo, los diseños estándar de las empresas de casas prefabricadas están bastante bien planificados.

Muestra el plano del terreno. ¿Hay una pendiente? Entonces debería encargarse un arquitecto con experiencia.

¿Existe un calendario para la urbanización?

Hola,
hemos elaborado para nuestro arquitecto un llamado programa de espacios (es decir, qué tipo de habitaciones necesitamos, cómo las usamos, qué muebles van en ellas, cómo vivimos actualmente y cómo queremos vivir..) así como una lista de "Must Haves", "Nice to Haves" y "en ningún caso". El "diseño" lo dejaría para el final. Basado en nuestro terreno y nuestro presupuesto, nos hicieron un primer boceto, con el que se puede trabajar y entrar en los detalles.
Para nosotros, por ejemplo, la cocina con zona de comedor es muy importante, mientras que la sala de estar tiene muy baja prioridad.
Te recomendaría también este método. OneNote, por ejemplo, es útil para ello.

Somos completamente nuevos aquí, nuestra experiencia en construcción de casas apenas está comenzando.
Hemos reservado un terreno en una zona de nueva construcción en el sur de Alemania, que en este momento aún se está desarrollando. Sin embargo, por supuesto queremos comenzar con la planificación de la construcción lo antes posible.
Ya tuvimos una primera conversación con una gran empresa de casas prefabricadas, que nos pareció bastante bien.

¡No dejes de tomar la píldora después de la primera lección de baile!

Para la próxima cita, la empresa debe hacer ahora una primera propuesta, a veces con extras (balcón, mirador, etc.) y otras sin. Estamos muy interesados en ver qué resulta.

Le hemos dado a nuestro arquitecto un llamado programa de espacios (es decir, qué tipo de habitaciones necesitamos, cómo las usamos, qué muebles van, cómo vivimos actualmente y cómo queremos vivir...) así como una lista de "imprescindibles", "deseables" y "de ninguna manera". El "diseño" lo dejaría para después.

Los miradores (o "Erker") quizás surjan, no los impondría. Y en general, no haría simulaciones de peinados con los planificadores como con un dibujante de retratos hablados. Los balcones son para apartamentos en pisos o para fumadores, de lo contrario, en una casa propia se tiene un jardín y no hace falta un sustituto. El delineado de ojos viene al final, ustedes están empezando por el final.
Lo que pasará es fácil de predecir: presión gradual para firmar.

Por supuesto, también queremos ver algunas otras empresas, ya tenemos una cita la próxima semana con una segunda empresa. La pregunta es ahora, ¿entremos con nuestras ideas actuales, quizás ya con la planta del primer proveedor, o se empieza desde cero con nuevas ideas? ¿Deberíamos decir que estamos en conversaciones con otras empresas o no? ¿Hay otros consejos y trucos que deberíamos tener en cuenta al principio?

No deberían ir a una segunda o tercera empresa, sino al primer arquitecto (o a un asesor de construcción independiente que los envíe a un arquitecto y, después de haber elaborado un anteproyecto con este, seleccione también con ustedes diseños de catálogo adecuados). Yo soy uno de esos, neutral en cuanto a métodos de construcción. Pero también hay colegas míos, aunque la mayoría están más enfocados o especializados en casas prefabricadas (y a quienes regularmente menciono aquí). El pensar si - y ojo, ¡solo mucho más tarde en el "proceso"! - debería decirse a las empresas quiénes son sus competidores, lo pueden tirar al contenedor de papel viejo. Yo hago esto en la ronda de consultas para "fijar el rumbo" diciendo abiertamente a las empresas que y cuántos competidores también han sido consultados (cinco o seis, aproximadamente paridad entre Holzer y Steiner) y en una selección posterior de empresas constructoras - siempre que no se realice como licitación - generalmente solo quedan cuatro, y normalmente solo Holzer o Steiner.
Un consejo importante es: primero consulta de financiación, luego visitar exposiciones de casas modelo y Pinterest para abrir apetito, ¡de ninguna manera al revés!

Para nosotros, por ejemplo, la cocina con el comedor es muy importante, la sala de estar tiene prioridad muy baja.
Te recomendaría también este enfoque. Por ejemplo, OneNote es muy útil para eso.

¿Solo cocinan y casi no viven ahí? — ¿no dijeron que nos contactarían después del fin de semana (ya viene el siguiente)? — Para la planificación del baño y la cocina es bueno obtener planos en archivos del arquitecto.

Adjunto un plano del terreno. Es bastante llano, no debería haber problemas. Al norte y al sur también hay parcelas edificables, al oeste una calle, al este tierras de cultivo sin edificar. Finalización de las obras de urbanización prevista para el segundo trimestre de 2025. Obligación de construcción dentro de los 36 meses posteriores a la concesión de la licencia de obra.

Hasta ahora nos hemos guiado por los diseños de la empresa, algunos encajan bastante bien, aunque no perfectamente (por ejemplo, queremos la sala técnica al norte, la terraza al sur/sureste, etc., a veces habría que reflejarlos o algo así), pero no hemos encontrado ninguno que se ajuste tanto a la planta baja como a la superior, por lo que hemos ido componiendo algo. Pero ahora probablemente abordaremos esto de forma más abierta.

No deberían acudir a una segunda o tercera empresa, sino al primer arquitecto (o a un asesor independiente de construcción que los derive a un arquitecto y que, después de haber elaborado un anteproyecto con este, también seleccione con ustedes diseños adecuados de catálogos). Yo soy uno de esos, neutral en cuanto a estilos constructivos. Pero también hay varios colegas míos que se enfocan o especializan principalmente en casas prefabricadas (y que suelo mencionar aquí regularmente).

Para no tener que buscarlo todo, ¿tienes alguna recomendación en el distrito de Constanza o en el distrito del lago de Constanza?

Adjunto un plano del terreno. Es bastante llano, eso no debería causar problemas.

Lamentablemente, en el recorte tacaño está cortado, nombra (sin enlace) el plan de ordenación urbana. La nivelación suele ser subestimada considerablemente.

Obligación de construcción dentro de los 36 meses posteriores a la concesión del permiso de construcción.

¿Estás seguro de no estar confundiendo? – tres años es un período de validez para los permisos de construcción, las obligaciones de construcción suelen estar más ligadas al momento de la compra del terreno.

Hasta ahora nos hemos basado en los diseños de la empresa, algunos encajan bastante bien, pero no son perfectos (por ejemplo, queremos la sala técnica en el norte, la terraza hacia el sur/sureste, etc., a veces hay que espejar o algo así), pero no hemos encontrado nada en lo que encajen tanto la planta baja como la superior, así que hemos armado algo nosotros.

El espejado llega a sus límites donde el sol no está dispuesto a salir por el oeste. Lee también sobre el orden de planificación de las plantas "El piso superior tiene prioridad" (donde ya encuentras "¡Un plan para construir casas, también para usted: el modelo de fases de la HOAI!"). Con una altura de casa de 9,5 m y II plantas completas generalmente es posible una "villa urbana". Eventualmente, de forma excepcional, se puede desarrollar un piso superior de líneas rectas sobre una planta baja de un "uno y medio pisos". ¿Qué habéis hecho con lo que habéis ensamblado?

Para no tener que buscar en todas partes, ¿tienes un consejo en el distrito de Constanza o en el distrito del lago Constanza?

Más o menos. Constanza probablemente tiene internet: yo (por desgracia, conozco pocos colegas neutrales en cuanto a estilos constructivos) estoy en la región de Coblenza y en internet, los colegas (aunque especializados en casas "prefabricadas") están en el distrito de Rottal-Inn y en internet (Zink), Núremberg y en internet (Beuler) o Wermelskirchen y en internet (Freyermuth). Al menos me encuentras a través de mis contribuciones externas. No planeo visitar actualmente a mi amigo en KN, pero trabajo a nivel nacional y desde hace unos quince años en proyectos completamente sin reuniones presenciales in situ. Que yo sepa, los colegas hacen la mayoría sólo en línea.