¿Área exterior/zona de inundación a terreno edificable? (Baja Sajonia)

Hola a todos,
Mi hermano y yo hemos heredado un terreno (aprox. 4700 m², 2 parcelas) que ha estado en la familia desde hace mucho tiempo. Actualmente hay praderas para caballos. Nos preguntamos si es posible convertirlo en terreno urbano.

Hemos recibido la siguiente información del departamento de urbanismo:
las parcelas solicitadas no están en el ámbito de un plan de desarrollo urbanístico legalmente válido según el § 30 de la Ley de Urbanismo (Baugesetzbuch) y no se encuentran dentro de un área urbanizada continua según el §34 de la Ley de Urbanismo. Desde el punto de vista del derecho urbanístico, el área está clasificada según el §35 de la Ley de Urbanismo – zona externa. El plan de uso del suelo asigna para esta área espacios para uso agrícola o forestal. Por lo tanto, todos los proyectos de construcción deben evaluarse según el §35 de la Ley de Urbanismo. Además, las parcelas están situadas en una zona inundable, por lo que se puede asumir que una conversión a terreno urbano no está prevista en un futuro cercano.

Sin embargo, cabe señalar que el terreno colinda directamente con una urbanización construida (en dos lados lindan jardines traseros con el terreno). Por el tercer lado pasa una calle interior. El cuarto lado limita con el resto de la zona exterior/zona inundable. El área está en el término municipal de Braunschweig (más bien en las afueras de la ciudad).

Hasta donde sé, la urbanización y la calle están elevadas aproximadamente 1-2 metros en comparación con nuestro terreno. Es decir, para convertirlo en terreno urbano probablemente habría que terraplenar el terreno y con ello reducir la zona inundable.

Ya me he informado sobre el procedimiento general, pero tengo algunas preguntas:

1. Desde un punto de vista realista, ¿qué probabilidades hay de una reclasificación en un caso así?

2. He leído que esto es decidido por el consejo municipal(?). En ciudades grandes como Braunschweig, ¿estos planes los hacen los distritos locales (por ejemplo Weststadt, Schwarzer Berg, Querum, Riddagshausen) o es una decisión central del consejo de la ciudad de Braunschweig?

3. En caso de que existan ciertas posibilidades para dicha reclasificación, ¿cuánto tiempo dura aproximadamente?

Por ahora nos interesa tener una visión general sobre qué hacer mejor con el terreno. Construir y vivir allí, venderlo como zona exterior (aprox. 5 €/m²), intentar activamente reclasificar y luego vender (por mucho más dinero), o conservarlo y esperar cómo se desarrolla (y dejar que los caballos pasten allí :) ).

¡Agradeceríamos mucho opiniones y consejos!

Muchas gracias y saludos,
Andre

[...] así reducir la zona de inundación.

No conozco Braunschweig.
Pero considerando los eventos actuales, los concejales en este momento no van a hacer ningún esfuerzo por reducir las zonas de inundación. En este momento, todos los responsables están pensando intensamente en cómo crear y proteger zonas naturales de inundación y cómo lograr una infiltración de agua más natural en zonas edificadas.

Para que en Braunschweig se prioricen los intereses de vivienda tendría que haber una gran presión.

1. Realistischerweise, ¿qué tan probable es un cambio de uso en un caso así?

100% improbable

3. Si existen ciertas posibilidades para un cambio de uso así, ¿cuánto tarda más o menos?

3-5 años, si va rápido.

Construir y vivir uno mismo

Eso no funcionará, ya que no obtendrás permiso de construcción y la ciudad no tiene motivación para buscar un cambio de uso para ustedes.

vender como área externa (aprox. 5€/m²)

Se puede hacer. ¿Por qué no arrendar?

intentar activamente cambiar el uso ahora y luego vender (con mucho más dinero),

Pero para eso primero tienes que invertir bastante dinero. La urbanización completa, por ejemplo, está a tu cargo. Es decir, construir calles, instalar alcantarillado. Instalar otras tuberías. Construir aceras. Pagar farolas, etc.

Muchas gracias por las respuestas. Eso ya lo habíamos pensado, pero a menudo hay posibilidades que uno no conoce...

¿Qué posibilidades habría para una categoría de tierra / propiedad así?

Actualmente hay caballos. ¿Se podría arrendar algo así en pedazos más pequeños como una especie de jardín comunitario? ¡Estamos abiertos a todas las sugerencias! :)

Para el término de búsqueda "Außenbreich" / "Außenbereich" hay aquí más hilos de los que quiero enlazar. La misma pregunta en verde realmente no hace falta plantearla otra vez. "Ya se ha preguntado todo, solo que no por todos" ;-(

2. He leído a menudo que esto lo decide el consejo de la municipalidad(?). En ciudades más grandes como Braunschweig, estos planes los hacen los distritos locales (p. ej. Weststadt, Schwarzer Berg, Querum, Riddagshausen), o es central el ayuntamiento de Braunschweig?

Consulta en la ordenanza municipal de tu estado federado qué se considera allí un "municipio". A nivel del consejo local no se discuten ni deciden planes urbanísticos; eso ya lo hace el consejo municipal. Pero la administración de la entidad territorial competente la contactarás de todos modos a través de la oficina correspondiente de la administración municipal, no a través de los grupos parlamentarios del consejo.

Gracias por la respuesta. Voy a consultar en la oficina de urbanismo de Braunschweig, ellos deberían saber quién es responsable.

Zum Suchbegriff "Außenbreich" / "Außenbereich" gibt es hier mehr Threads als ich verlinken mag.

Eso es cierto, y también he leído algunos de ellos. Pero al final suele depender mucho de las condiciones locales exactas, y "zona inundable" casi nunca estaba incluida ;-)