Comparación de ofertas y planificación de liquidez para nueva construcción, ¿alguna experiencia?

Hola a todos,

después de haber leído ya muchas entradas útiles aquí hoy, tuve que registrarme directamente y describir nuestra situación actual:

Somos una familia de 4 personas con 2 niños pequeños, lejos de conocidos y familiares (por eso ya descartamos hacer trabajos por nosotros mismos, ya que ambos trabajamos y no nos queda ni tiempo ni energía para eso)
Salario (neto): ~6300€
Gastos: ~2700€ (de los cuales >900€ son cuotas de la guardería. Vivimos bastante austeramente y uno de los principales gastos actualmente son los niños :D. ~1400€ alquiler con gastos incluidos)
Capital propio: ~500000€ (de esto solo queremos usar una parte. Dependerá de cómo sería ideal la financiación)
Préstamos privados: 150000€ (a devolver en 15-20 años, sin intereses)
KfW300: 220000€ (podríamos obtenerlo si construimos en 2025. KfW40 + QNG asumidos. Amortización en 10 años, luego intereses de ~0,1-0,2%)

Actualmente solicitamos un terreno en una zona nueva cerca de Tübingen por 650€/m² --> Precio total del terreno: 229 000€ excluyendo gastos adicionales
Somos totales principiantes y poco mañosos y nos hemos informado bastante en las últimas semanas, pero seguimos al principio. Ya hemos pedido varias ofertas de construcción monolítica, madera maciza y varios proveedores de estructura de madera.
La casa que solicitamos:

Sin sótano (lo tuvimos que descartar inmediatamente tras las primeras ofertas, porque es mucho más caro)
Carport (no se permiten garajes en la zona residencial)
170 m² de superficie en 2 plantas sobre placa de cimentación (también para compensar la falta de sótano y garaje)
Al menos 5 habitaciones (2 habitaciones infantiles, dormitorio principal y 2 oficinas / habitaciones de invitados para teletrabajo)
Calefacción de distrito disponible en la zona nueva
Tejado inclinado prescrito y todos los techos deben ser verdes

Ya hicimos algunas preselecciones y tenemos una visión bastante buena de lo que queremos extra. Son pocos puntos y en la mayoría de los casos podríamos vivir con los estándares de las descripciones de construcción y servicios.

Ahora al problema real:

Las ofertas que tenemos para la casa + carport + fotovoltaica + almacenamiento superan los >620 000€. Calculo para los gastos adicionales (gastos de construcción adicionales, áreas exteriores, cocina, conexión de calefacción de distrito, arquitecto...) unos ~100-130 000€. Simplemente porque me falta experiencia y encuentro valores muy diferentes en internet. Y mi intuición dice que siempre aparece algún gasto inesperado.

Por esto, en total los costes serían aproximadamente:

Terreno + gastos adicionales: ~249 000€
Casa + carport + fotovoltaica + almacenamiento: ~620 000€
Gastos adicionales: ~115 000€
Total: ~980 000€

Si calculo la cuota mensual para el crédito bancario, amortización de préstamos privados y devolución del crédito KfW300, ya me salen >3000€ al mes y ahí no están incluidos los gastos adicionales, fondos para mantenimiento, etc. Si los incluyo, llego a ~3600€ al mes y nuestro asesor financiero nos dijo que los bancos no aceptarían más porque ingresamos demasiado poco para eso.

Nos sentimos realmente muy pobres y es algo frustrante sentir subjetivamente que podemos permitirnos tan poco casa.
Ahora mis preguntas: ¿Estoy calculando demasiado mal? ¿O nuestras expectativas son simplemente demasiado altas y por menos de un millón solo se consiguen casas adosadas de 120 m²?

Puedo aportar poco sobre la construcción de la casa o los costos de construcción, pero tengo preguntas sobre el resumen de costos. ¿Los gastos son 2700€ más 1400€ de alquiler con calefacción, es decir, 4100€ en total? El capital propio debería estar invertido de forma conservadora en una cuenta de ahorros a plazo con aproximadamente un 3%, generando alrededor de 15 mil euros al año, ¿se tuvo en cuenta eso en los ingresos?

Edición: Los 1400€ no están incluidos en los 2700€. Estos son gastos separados que desaparecerían con la compra de la casa.

El capital propio está invertido (acciones, ETFs, dinero a la vista) y actualmente incluso calculo un rendimiento del 4% anual para las próximas décadas. Pero lamentablemente eso no cambia mucho que la carga mensual sea demasiado alta para los bancos. Tal vez sea posible hacer los préstamos con plazos más largos, pero como ya tengo 40 años, no es una opción que me guste. En realidad, no quiero estar pagando aún en la jubilación. Y el KfW300 con plazo más largo simplemente se vuelve menos atractivo rápidamente debido a los intereses más altos (aunque todavía son muy buenos).

Cuando leo esto, me surgen dudas. 1 millón por una casa, además 2 niños y un ingreso familiar, aunque más bien alto, al final promedio. Seguro tienes mucho capital propio, pero luego dices que de todos modos viven lejos de conocidos y familiares.

Poniendo el carro delante de los bueyes. Cómprate en alguna parte del este de Alemania donde sea bonito un buen terreno. Donde tus hijos sean atendidos en un jardín de infantes muy bueno. Donde obtendrás sin problemas y de inmediato 2 plazas y no pagarás más de 200 euros por ambos. Donde solo haya niños alemanes. En pocos años tendrás buenas escuelas, Sajonia ocupa el primer lugar en el monitor educativo.

Encontraréis inmediatamente un trabajo muy bueno con un salario no tan alto. Pero tampoco lo necesitáis.

Podrías incluso construir tu casa sin crédito por la mitad del dinero. Tienes tanto capital propio. Nosotros también nos mudamos de Núremberg a Sajonia-Anhalt. Encontré un trabajo excelente. Solo me molesta no haberlo hecho antes.

Construimos la casa sin crédito y en ese entonces pagamos 6 euros por metro cuadrado por nuestro terreno urbanizado. Pero aquí ya consigues buenos terrenos según la ubicación entre 20 y 50 euros.

Además, mi hija va aquí a la mejor escuela del país. La escuela privada cuesta 150 euros al mes pero a cambio todo es nuevo, hay una piscina en la escuela, un servicio médico, 2 profesores tutores y solo 15 alumnos por clase. Que todos hablen alemán también es claro.

Ya no hay atascos, no hay supermercados llenos y me encanta la vida relajada de los del Este.

Compras un terreno por 50.000 euros, construyes un castillito por 500.000 euros, pones 200k de capital propio y financias otros 300k. Luego pagas tal vez 1000 euros al mes y además ahorras muchos otros gastos.

Antes de atarte un lastre así.

Financieramente, esta sería claramente la mejor opción, pero preferimos mudarnos más cerca de Stuttgart, ya que la familia es de allí. Solo que desde el punto de vista financiero es aún menos factible que cerca de Tübingen.

Llevamos 5 años buscando también en el mercado de segunda mano y aquí en los alrededores con un ingreso tan pequeño es realmente frustrante. Las renovaciones completas son tan caras como una construcción nueva y las casas antiguas sin renovar ya cuestan > 400-500k€ solo por sí solas.

También hemos considerado casas adosadas proyectadas y dúplex, pero siempre nos parecen demasiado pequeñas y tienen distribuciones realmente extrañas. Habitaciones para niños de ~10 m² y solo una planta con galería. Y solo después de comprar las casas sería posible una reforma privada de las habitaciones y entonces al final se vuelve a llegar a costos demasiado altos.

¿Alguien ha tenido las mismas experiencias y tal vez tiene consejos sobre dónde podríamos ahorrar o cómo hacemos mal las cuentas? Por ejemplo, el techado verde con la estructura para la fotovoltaica ya cuesta ~30-50k€ (según la oferta). ¿Quizás tendría sentido encargar este trabajo a terceros o hacerlo uno mismo?

Nos sentimos realmente muy pobres por esto

¿Con medio millón de capital propio? Realmente estás en una posición privilegiada frente a los verdaderos constructores de casas pobres que no tienen ese colchón. Puro lujo.

¿O son las expectativas simplemente demasiado altas y por una construcción de casa menor a 1 millón sólo se pueden obtener casas adosadas de 120 m²?

Por supuesto, también depende de vuestro terreno caro y — apuesto cualquier cosa — de vuestras exigencias. Si construyo una casa por unos 3.500€/m², entonces ya estoy construyendo algo de muy alta calidad (= caro).

Si calculo la cuota mensual para el préstamo bancario, la amortización de préstamos privados y la devolución del crédito KfW300 con estos costos, llego a más de 3000€ al mes

¿Cómo haces el cálculo?
¿Por qué no usar 400k de capital propio, buscar un proveedor de casas más barato y no amortizar a toda costa (KfW 10 años = amortización en 8 años se puede hacer si uno puede permitírselo, pero vuestra liquidez no parece ser así)?

Préstamos privados a 20 años: 625€
KfW a 30 años: 730€ (+/- dependiendo de los años sin amortización)
Préstamo restante 360k: 1.500€
Total 2.850€ al mes.

==> puedes bajar fácilmente la cuota a 2.500€ con otra casa (un poco más pequeña, menos exigencias)

Si después os las arregláis con los 3.800€ restantes, eso tienes que decidir tú.

¿Qué hacéis con los 500€ de asignación por hijos? Eso también lo tienes que considerar como ingreso.

Reservas para mantenimiento, etc., incluidas.

En una nueva construcción eso no es necesario al principio. Se puede hacer si sobra dinero. Pero también se puede comenzar cuando los niños estén en la escuela y los costos de la guardería desaparezcan. Los primeros cinco años tienes garantía sobre la casa, no arreglas ni inviertes nada. Y después deberían venir otros 10-20 años en los que no pasa nada. Sólo entonces se puede pensar en gastar dinero (excepto que tengas que poner tarima nueva cada 4 años o renovar los baños cada 10 años según la moda actual). Pero todo dura muchísimo más. Ni siquiera tienes una calefacción que se pueda estropear.
Techo: 40-50 años
Baños/Sanitarios: Cuando ya no te gusten
Todo lo demás: Cuando ya no te guste
Temas técnicos: no se prevén, ya que aparte de fotovoltaica/inversores no hay nada que pueda estropearse y causar altos costos