Evaluación del objeto – ¿Es posible una evaluación aproximada de afuera hacia adentro?

Hola comunidad,

soy nuevo en el tema y una cosa que me ocupa en la búsqueda de objetos, pero que aún no he entendido del todo, es el tema de la valoración de objetos. No me refiero aquí a un informe pericial perfecto o a un nivel aproximado, sino a una primera visión outside-in para la clasificación.

Mi enfoque actual me genera algo de duda, porque constantemente tengo la sensación de encontrar gangas. Eso me cuesta creerlo de alguna manera.

Utilizo 2 parámetros cuando analizo una casa en una ubicación:

[*]Precio promedio por m² para casas
[*]Extremo inferior del rango de precios por m² para terreno ([Bodenrichtwert])

A esto sumo mi valoración subjetiva del estado y equipamiento. Los objetos que revisamos no necesitan reformas y suelen tener un equipamiento correcto.

Tomo ambos valores, los multiplico por los metros cuadrados de casa y de terreno y los sumo. Así intento determinar un precio total bruto «justo». Para calcular de forma conservadora siempre tomo los extremos inferiores de los rangos de precios.
Sin embargo, a menudo llego a valoraciones que están muy por encima del precio de compra, por lo que muchos objetos parecen gangas.

Ejemplo casa en Dingolfing (según tengo entendido no puedo publicar enlaces)

162 m² superficie habitable, 776 m² parcela
Año de construcción 1981, reformada en 2008
cuidada, sótano completo, chimenea, sauna, jardín de invierno, instalación fotovoltaica + bomba de calor, suelo radiante

Datos de Dingolfing:
Límite inferior de los valores del suelo 520 EUR/m² -> aprox. 400.000 EUR solo el terreno
Precio promedio por m² para casas 3000 EUR/m² -> aprox. 500.000 EUR solo la casa
Mi valoración total outside-in: aprox. 900.000 EUR
Precio de venta 650.000 EUR

¿Dónde está el error?

Tengo claro que para una valoración exacta hay muchos más parámetros, pero una orientación general debe ser posible con métodos simples, ¿no es así? Realmente solo quiero una estimación aproximada que me permita una clasificación.

¡Muchas gracias por el feedback!

Los 3000EUR/m² son para una construcción nueva. En mi opinión, debes reducir el valor, ya que la estructura está usada.

Límite inferior de los valores de referencia del suelo 520 EUR/m² -> aprox. 400.000 EUR solo el terreno

No tomes el límite inferior, sino el valor concreto. Este se muestra posiblemente para "profundidad del terreno 20m". Con 20m de ancho son solo 400m² al valor de referencia del suelo y el resto como terreno de jardín (quizás solo el 20% del valor de referencia del suelo).

BJ 1981, renovado en 2008

Precio medio por m² para casas 3000/m²

¿Y dónde está la depreciación por los últimos 43 años? 3.000€/m² son costos de construcción para una nueva edificación según los estándares actuales.

Precio medio por m² para casas 3000/m² -> aprox. 500.000 EUR solo la casa

¿Dónde está la consideración de costos adicionales de construcción, sótano, garaje, etc.?
¿Cuál es el descuento por ajuste de mercado en la región para tales inmuebles?

¿Dónde está el error?

En que no tienes experiencia en la valoración de inmuebles.

Sé que para una valoración exacta hay muchos otros parámetros, pero ¿no debería ser posible obtener una orientación aproximada con métodos sencillos? En realidad solo quiero una aproximación que me permita una clasificación.

Como aficionado casi no puedes hacerlo. Comparar con inmuebles similares en ubicaciones comparables es la mejor aproximación.

De hecho, sucede que los particulares sobrevaloran el valor de su inmueble en un 95% y los agentes inmobiliarios prefieren valorarlo algo alto para poder negociar una reducción de precio.

En resumen: Se tuvieron en cuenta muy pocos parámetros. Se establecieron precios incorrectos.

En que no tienes experiencia en la valoración de inmuebles.

Eso me hizo sonreír. Directo, honesto, justo.

Comparar con propiedades similares en ubicaciones comparables es la mejor aproximación.

Ok, lo tomo así.

Si existen métodos simplificados que permitan una estimación aproximada a partir de un folleto, agradeceré indicaciones.
Estoy dispuesto a invertir un poco de tiempo para informarme.

Si hay métodos simplificados de alguna forma que permitan una estimación aproximada a partir de un resumen, agradecería cualquier indicación.
No me importa dedicar un poco de tiempo a la lectura.

Cuando sea concreto, danos aquí la información. Con gusto la revisaré.

Yo, como interesado, ya reconocería bastante retraso en las renovaciones.
Ahí estaría la mencionada calefacción de gasoil y evidentemente todavía la instalación eléctrica antigua.
Es muy probable que no haya calefacción por suelo radiante, sino tanques de gasoil viejos y suelo laminado, así como en la planta superior alfombra que lleva 40 años desgastada.
Si se considera que se ponen en escena las habitaciones más bonitas para un [Exposé], no me quiero imaginar cómo será el baño principal, aparte de la cocina y el WC mostrados, que más bien son funcionales.
No hay vistas exteriores. Por lo tanto, esta casa tampoco destaca por ello. En ese sentido, probablemente habría que invertir una cantidad de seis cifras para convertirla en un oasis confortable y contemporáneo.