Nueva construcción casa unifamiliar aprox. 170m² villa urbana

Hola a todos,

nos gustaría realizar nuestro sueño de tener una casa propia el próximo año. Ya hemos visitado a 5 constructores generales y también hemos recibido de ellos ofertas iniciales bastante comparables. Ahora mismo, solo quedan dos en la carrera según los puntos calidad, reputación, precio y sensación.

El plano básico estuvo definido desde el primer momento, pero lo hemos ido modificando/optimizando y aún no hemos llegado a una versión final porque queremos mantener un control sobre los costos de construcción. Los planos adjuntos son, por un lado, la planificación preliminar del arquitecto y, por otro, una versión optimizada por mí en cuanto a ventanas y la posición de la escalera.

Por eso agradecería recibir retroalimentación. ¿Qué puntos críticos no estamos viendo? ¿Qué se podría resolver de manera más inteligente? Quizás algo "extraordinario" que pueda incorporarse rápida y económicamente.

¡Estoy muy esperando vuestros comentarios!

¡Muchas gracias!

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 1086 m2; aprox. 31m de ancho en la calle, 29 m de profundidad. Final de un callejón sin salida, vista libre hacia campo/bosque
Pendiente: El terreno actualmente desciende aprox. 2,80m de sur a norte. Pero se nivelará con los trabajos de tierra realizados por nosotros mismos y se asentará aprox. 1m sobre el nivel de la calle
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de utilización del suelo: 0,8
Área edificable: 3 metros desde la calle
Edificación en límite: no
Número de plazas de estacionamiento: 2 por unidad habitacional
Número de plantas: Máx. 2
Tipo de techo: Todos 25-45°
Estilo: clásico-moderno?
Orientación: libre
Alturas máximas/límites:
Otras indicaciones: Color del techo (aunque nadie lo ha respetado)

Requisitos de los constructores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: clásico moderno, villa urbana, por lo tanto techo en forma de tienda o a cuatro aguas
Sótano, plantas: 2 plantas completas + garaje doble grande con techo plano
Número de personas, edad: 2 adultos a principios de los 30
Necesidades de espacio en planta baja: guardarropa, baño de invitados, cuarto de servicios, cocina, salón-comedor
Necesidades de espacio en planta alta: 2 habitaciones infantiles, habitación de padres, vestidor, baño, oficina
Oficina: uso familiar + home office mínimo
Huéspedes para dormir por año: casi ninguno
Arquitectura abierta o cerrada: abierta, pero salón-comedor separado del pasillo
Construcción conservadora o moderna: nos consideramos modernos pero no exagerados.
Cocina abierta, isla de cocina: cocina abierta, con isla de trabajo y idealmente frigorífico side-by-side
Número de plazas para comer: usual 4-6
Chimenea: no
Pared para música/estéreo: pared multimedia para televisor
Balcón, terraza en la azotea: el garaje doble contiguo debe poder accederse desde la habitación de padres (planeado para el futuro, probablemente nunca se realice, pero debe estar la opción)
Garaje, cochera: garaje doble con espacio como cuarto sustituto de sótano
Huerto, invernadero: quizás más adelante
Otros deseos/características/rutina diaria, también explicaciones de por qué se desea o no se desea algo:
- cuarto de servicios junto a la cocina en planta baja y accesible desde el garaje
- amplio espacio abierto de estar y comedor
- Smart Home es un tema como en todas partes, pero aquí hemos decidido que KNX es realizable al máximo con trabajo propio.
- Sin aislamiento térmico exterior

Diseño de la casa
¿Quién realizó el diseño?:
-Arquitecto, dibujado por mí mismo.

¿Qué gusta especialmente?
Abierto y espacioso, se pudieron considerar todos nuestros deseos. Queríamos mantener el cuerpo básico lo más simple posible y prescindir de buhardillas, miradores y retrocesos. Muchas ventanas grandes hacia atrás, ya que la vista es realmente buena y no se puede obstruir.

¿Qué no gusta? ¿Por qué?
Cálculo de precios según contratista general/constructor: aprox. 395.000 € incluyendo costos auxiliares de construcción
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua con fotovoltaica. Pero el sistema fotovoltaico no está incluido en el precio.
Solo nos molesta que por la suma bastante alta no se obtiene nada especial. Me gustaría que hubiera 1-2 detalles extra.

Si tuvieran que prescindir, ¿de qué detalles o añadidos?
Desde nuestro punto de vista ya es minimalista. Lo hemos reducido de 190 a estos 175 m².

¿Por qué el diseño quedó como está ahora? Por ejemplo
Hemos reflexionado mucho sobre los planos, visto muchas casas en línea y de amigos/familiares. Todo lo que nos gustó lo anotamos, también lo que no queríamos. En cuanto al presupuesto, rápidamente quedó claro que en esta gama de precios hay que renunciar a detalles estéticos o técnicos destacados. Queremos optimizar el trabajo de ventanas porque supuestamente estamos 10000 € sobre el promedio para una casa de este tipo.

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre el plano en 130 caracteres?
¿Hay optimizaciones en el plano que no hemos visto? Los muebles existentes están dibujados a escala excepto la cocina.
¿Suficientes ventanas/luz en general?

El terreno actualmente desciende aproximadamente 2,80 m de sur a norte.

¿Y dónde están el norte y el sur? (¿o acaso he pasado por alto una pequeña flecha en el móvil?)
¿Y dónde está considerado el desnivel en la planificación?

El diseño general ya estaba definido desde el primer momento, aunque lo hemos ido modificando/optimizando un poco y todavía no hemos llegado a una versión final.

Me resultan un poco extrañas las dimensiones "fijas", porque el diseño en realidad no es más que un boceto y tú mismo dices que aún le queda mucho camino para desarrollarse.
Por ejemplo, está el guardarropa muy pequeño, el gran cuarto de servicio, la oficina alargada y delgada y el rincón de vestidor que ocupa mucho espacio...

¿Por qué rellenan el terreno?
Incluso por cuenta propia no es barato.

Presupuesto más que ajustado. sobre todo todo incluido.

¿Por qué ponen la casa tan atrás?

Planearía otra escalera.
El piso superior completamente nuevo. Oficina más grande que la habitación de los niños. El dormitorio queda pequeño por el tabique.
El guardarropa bastante pequeño.
Eliminar una puerta del cuarto de servicio.
Cocina con puerta normal hacia la terraza y hacer de la isla una península.

¿Y dónde está el norte y el sur? (¿o acaso no he visto una pequeña flecha en el móvil?)
¿Y dónde se ha tenido en cuenta la pendiente en la planificación?

Perdón, corté la flecha del norte. El plano catastral y el plano de diseño están orientados al norte.

¿Por qué rellenáis el terreno?
Ni siquiera por cuenta propia es barato.

Queremos que todo alrededor de la casa quede nivelado y definitivamente construir más alto que el nivel de la calle. Hay una excavadora disponible y las tierras extraídas en la zona de corte pueden reutilizarse y colocarse en la zona de relleno.

¿Por qué ponéis la casa tan atrás?

Queremos suavizar la diferencia de altura hacia la calle en el camino de entrada y el área del jardín sigue siendo más que amplia. Además, un carport o plaza de aparcamiento frente a la casa es posible más adelante.

Planearía otra escalera.
El piso superior totalmente nuevo. Oficina más grande que la habitación de niños. El dormitorio se vuelve pequeño por la pared divisoria.
Guardarropa bastante pequeño.
Suprimir una puerta del cuarto de la colada.
Cocina con puerta normal de terraza y convertir la isla en una península.

En cuanto a la escalera, estuvimos considerando una escalera de media vuelta. Pero eso no mejoró en nada la geometría del pasillo ni la distribución en la planta alta.
Podemos cambiar la oficina y la habitación de los niños si es necesario. En el cuarto de la colada nos pareció importante tener una puerta a la cocina. La segunda puerta hacia el pasillo te doy la razón, esa la podemos suprimir.

¿Tienes líneas de nivel?

También se puede diseñar un terreno en terrazas.
Si usáis vuestro propio material excavado, os estáis cavando en algún lugar.
Y el transporte, la contención cuesta dinero. Solo la compactación.

No me gusta la ubicación. No estoy convencido del relleno. ¿Tiene que quedar todo plano? El terreno tiene pendiente o simplemente no es plano.

¿Queréis pasar siempre con vuestra ropa sucia por la cocina?
Hubiera pintado la puerta del garaje. No caben muchas cosas además de la ropa y la técnica de la casa.

Otra escalera, otra ubicación y las habitaciones serán mejores.

El dormitorio es relativamente grande, pero debido a la pared divisoria innecesaria parece pequeño y no será un vestidor.
La oficina, solo para uso familiar, es más grande que las habitaciones infantiles. Estas son pequeñas en relación al tamaño de la casa. Además, el diseño y la ubicación de la oficina muestran que no encaja.

Abajo en el espacio común las ventanas no encajan. El guardarropa es pequeño.
La entrada al espacio común no parece nada generosa, abierta ni moderna.

¿Tienes curvas de nivel?

Con gusto puedo hacer un plano con curvas de nivel mañana. En el diseño actual ya están marcadas las pendientes planificadas. En el área de relleno 1m, en el área de corte 1,80m con una pendiente de 1:1,5.

También se puede diseñar un terreno en terrazas.
Si usáis tierra excavada propia, os estaréis cavando en algún sitio.
Y transportar, sostener cuesta dinero. Solo compactar también.

Entonces es una especie de terraza grande. Como vengo del ámbito de la ingeniería civil, puedo estimar bien el esfuerzo.

¿Queréis siempre llevar vuestra ropa sucia por la cocina?
Habría pintado la puerta del garaje. No entra mucho más además de ropa y tecnología doméstica.

OK, buen argumento. La puerta del garaje debe permanecer, porque el lavadero debe ser un poco más grande para que también sirva como despensa. Esta debe ser accesible desde el garaje.