Necesito su evaluación para la rehabilitación de una propiedad de alquiler

Por eso me sorprendió que la publicación de "Galdreth" [...] fuera valorada tan positivamente por casi todos en ayunas en comparación con mi consulta.

Con se trataba de uso propio, esa es una perspectiva completamente diferente (como ya te comenté).

Si miro una vez el índice de alquileres de la ciudad de Essen y tomo como ejemplo la calle "Milkdelle" en Haarzopf, me da un alquiler comparativo local de 5,95. Si luego ingreso tus otros datos (casa unifamiliar, tamaño del apartamento, etc.), obtengo con una calefacción nueva 7,98€/m², que puedo elevar a un máximo de 9,05€/m² con otras medidas energéticas (ventanas, fachada, etc.).
Con aproximadamente 180m² de superficie habitable, las medidas que van más allá del cambio de la calefacción solo te aportarían no más de 2.500€ adicionales de alquiler frío al año.
Impuestos o subvenciones, simplemente no vale la pena.

Dr. Hix, me doy cuenta de que tienes una opinión fija en tu "No vale la pena". Sí, ya es una diferencia si es por beneficio propio o un inmueble para alquilar.
En el proyecto de Galdreth se trata de su existencia financiera, posiblemente su matrimonio. En mi caso es un proyecto que me “solo” cuesta una buena suma de dinero, que quizás no mejore mi pensión baja. No tengo la presión que tiene Galdreth, pero tampoco puedo permitirme un fracaso.

Los tiempos están cambiando justo ahora, cuando se piensa, “si el inquilino ahorra en gastos de calefacción, entonces no es rentable para el arrendador”. Eso puede que sea así financieramente por ahora, pero creo que durante los próximos años los propietarios de viviendas pagarán el impuesto al CO². En 2011 opté por una bomba de calor geotérmica en la construcción nueva – justo cuando se eliminó la subvención – aun así hoy decidiría igual.

¿Cuál es el salario? El salario no es solo dinero en efectivo sino también seguridad, solvencia crediticia, posibilidad de crédito incluso ante cambios macroeconómicos y la alegría de la propiedad. Creo que aquí en el foro hay suficientes usuarios que, después de un “período terrible”, miran su proyecto de construcción terminado con orgullo.

Pienso que vender no me trae nada si no puedo guardar el dinero seguro con un interés del 2 al 3 % – y hacer una pequeña fortuna en la bolsa con una grande – no es lo mío.

Necesito el dinero dentro de 5-6 años por la pensión, así que está en la libreta de ahorros. Pero tendría que vender ya – eso está claro.

Por cierto, desde el punto de vista del derecho de alquiler no hay límite al aumento en un nuevo contrato de alquiler, sino que son el 8 % sobre los costes de mejora energética, lo cual obviamente no es realizable. La renta con 2 x 750,- euros es más que realista, incluso los apartamentos aquí son más caros. Así que pago algo en 5-6 años con ingresos que no tendría con la venta y la casa sigue siendo mía. Mientras tu dinero está debajo de la almohada, yo podría pagar el crédito. Luego tendría una casa renovada, que me habría costado además 50 K de mi ya declarada amortización especial. Una casa de dos familias valorada en más de 500 K con la opción de venta o alquiler – formato que prefiero y que dejaré a la próxima generación. Se puede confiar en la seguridad y el mantenimiento del valor / protección contra la inflación del inmueble. Las amortizaciones fiscales declaradas durante 5 años de 11.000 euros por año son, como tú dices “da igual”, pero para mí es dinero real y con ello pago mis vacaciones una vez al año.

Dejaré el proyecto si los costes son demasiado altos y/o no encuentro empresas que puedan ejecutar también a tiempo. Lo dejaré si alguien me convence de que el esfuerzo es demasiado grande y simplemente una tontería y entonces debería pensarse en una nueva construcción. Por lo tanto, asesores energéticos del área metropolitana de Essen están invitados a contactarme, con gusto para asesorarme y quizá acompañar la medida.

Sr. Hix, me parece bien si lo ves diferente, pero podrías ser un poco más concreto que solo “véndelo y listo”.

¿O mantener la casa y solo hacer la calefacción y seguir preocupándose otros 25 años por reparaciones e impuesto al CO², lidiar con inquilinos que con razón se quejan por las ventanas, la mala estructura y los costos de calefacción?

A principios de la década de 2010 hubo un estudio del DIW que, entre otras cosas, demostró que los arrendadores privados obtienen en promedio una rentabilidad de poco más del 2% y que, descontando la inflación, en realidad pierden dinero con el alquiler. Simplemente no se dan cuenta porque cada mes llega "buen" dinero a la cuenta y las posibles inversiones ya se han amortizado mentalmente hace mucho tiempo, o aparentemente casi nadie hace un balance a largo plazo.

Así que pago algo durante 5 - 6 años con ingresos que no tendría en la venta y la casa sigue siendo mía. Mientras el dinero está bajo tu almohada, yo podría pagar el crédito. Después tendría una casa renovada, que me habría costado además 50.000 de mi ya explicada amortización especial.

Mi punto es que no recuperas los costes de tu "reforma total" en el periodo deseado ni con mayores ingresos por alquiler, ni con la amortización, ni con las subvenciones. Por eso mi consejo: alquila preferentemente sin reformar o véndela.

Simplemente sumas los ingresos por alquiler que de todos modos obtendrías al "beneficio" de la reforma total, aunque en cualquier caso podrías obtener esos ingresos. Es decir: si pusieras un anuncio mañana, podrías alquilar la casa (sin reformar) para el 01.01.2020 por 5€/m². Sin embargo, si primero acometes tu programa de reforma pensado, con mucha suerte podrías alquilar el 01.09.2020, pero entonces a, seamos generosos, 8,5€/m². Después de la reforma obtienes, por tanto, 3,5€/m² adicionales. Con 182m² estamos hablando de unos 7.650€ al año, lo que en el primer año ni siquiera cubre la pérdida por la mayor vacancia (5*182*9=8.200€).

Además hay riesgos como vacancia, inquilinos morosos, chapuzas en la reforma, aumento de costes, "timo", reparaciones adicionales en la propiedad sin reformar, etc., etc.

La pregunta interesante es: ¿con un máximo de 7.650€ más las posibles ventajas fiscales realmente consigues amortizar los 175.000€ hasta la jubilación? Creo que "No", pero en ese sentido por favor asesórate profesionalmente.

Pero si tú - y esta es la impresión que tengo aquí - simplemente tienes "ganas" del proyecto y las posibles pérdidas no te duelen, por favor no dejes que un imbécil en un foro de internet te lo quite.

Necesito el dinero dentro de 5-6 años por la pensión, por lo que está en la libreta de ahorros. Pero debería vender ya, eso está claro.

Si realmente necesitas el dinero en 5-6 años, entonces un alquiler a largo plazo es incorrecto de todas formas.

No puedo estar más de acuerdo con el Dr. Hix en todos los puntos.

En el proyecto de Galdreth se trata de su existencia financiera y posiblemente de su matrimonio. Para mí, es un proyecto que “solo” me cuesta una buena cantidad de dinero, que mi pensión baja posiblemente no compensa. No tengo la presión como Galdreth, pero tampoco puedo permitirme un fracaso.

Espero sinceramente que mi matrimonio no dependa del proyecto de construcción. En nuestro proyecto también hay una buena dosis de idealismo que impulsa los esfuerzos por la eficiencia energética. Desde un punto de vista económico, ciertamente no es la solución óptima para nosotros.

En principio, me parece bien que la rehabilitación energética haya adquirido tanta importancia. Sin embargo, en el análisis económico debes calcular muy bien si vale la pena con las subvenciones.

Hola Galdreth, no quería ofenderte con lo de "el matrimonio". Pero en mi trabajo trato con clientes de construcción y ya hay varios matrimonios que no han sobrevivido al tiempo de la construcción.
Debo confesar que solo he leído por encima tu proyecto, pero puedo decir que KFW 55 ya es ambicioso. Sí, las subvenciones a menudo no son suficientes para cubrir el esfuerzo adicional. Por eso, en esta casa solo renové el techo, las ventanas y la fachada con juntas como medida individual porque no quería aislamiento por soplado. Luego, directamente sin reformar el interior del techo pero ya con ventanas grandes y un aislamiento fuerte con protección contra el calor.
Vivo detrás de esta casa y disfruto todos los días la medida. El valor aquí en Hamburgo se ha duplicado, pero uno solo se beneficia de eso si vende.
Estoy de acuerdo contigo en que una renovación energética vale la pena a largo plazo. Así continuaré con mi proyecto en Essen para tomar una decisión al menos medianamente sabia que al menos a largo plazo lleve mi inversión al éxito.
Te deseo buena suerte y éxito en la realización de tu proyecto de construcción de la casa.