Necesito su evaluación para la rehabilitación de una propiedad de alquiler

Pago lo más rápido posible ya que las depreciaciones se extienden durante 5 años

Conscientemente he evitado usar la calculadora detalladamente, porque creo que en este caso no hace diferencia. Si reducimos toda la historia a lo esencial, tienen 350.000€, que quieren/pueden invertir, y están pensando si otros 200.000 como apalancamiento (financiado por crédito) harían que todo fuera más rentable.

Mi punto es que una casa o la rehabilitación de una casa en su caso (horizonte relativamente a corto plazo, alta necesidad de seguridad) no es un objeto de inversión "razonable", igual que poner el dinero en la cuenta corriente. Si acaso, sin "apalancamiento", es decir sin una rehabilitación (importante); eso es un riesgo innecesario.

La chimenea no está en funcionamiento, ya existe una para la caldera, por eso no es un punto débil en el techo ni requiere una cubierta costosa si se retira hasta el suelo del ático

No te sigo. Hay una chimenea que actualmente no está en funcionamiento y que se quiere retirar. ¿A cuál chimenea están conectados los sistemas existentes? ¿O hay dos chimeneas y la superflua se quiere demoler?

Con una casa eficiencia 115 con 2 unidades habitacionales, un 15% de subvención para mí son 2 x 15 K = 30 K.

Mi error, había pasado por alto lo de las 2 unidades habitacionales. Pero no cambia nada en relación a las medidas individuales y, en el mejor de los casos, para la variante de crédito (151) la subvención de amortización se duplicaría a 25.000. Pero cosas como buhardilla, baños o suelos aún no entran ahí.

Será importante en el futuro tener una casa eficiente, porque nadie quiere vivir más sin aislamiento.

No lo veo así. Por supuesto, a nadie le gustaría vivir en un edificio sin rehabilitar energéticamente, simplemente porque los costos de servicios serían mucho menores. Pero si el propietario absorbe los costos reducidos en forma de un alquiler base más alto, como inquilino no gano nada. Por lo tanto, me da igual si la casa tiene el estándar KFW o no. Eso sería un argumento para compradores y en ese caso habría que hacer la misma pregunta: ¿realmente trae beneficio la inversión inicial al final?

Yo valoraría todo diferente si planearan vivir ustedes mismos en el edificio y con un horizonte temporal de 20 años o más. A su edad no me ataría algo así. Sobre todo considerando que además se tendría que pedir un crédito. Hay opciones de inversión que valen la pena con riesgos comparables sin tener que poner todos los huevos en una misma cesta.

Las medidas pueden superar muy rápidamente los 200.000€. ¿Habéis consultado a un planificador o arquitecto y a un asesor energético? Veo esto también muy críticamente. Demasiada inversión para un alquiler. ¿Es realmente una ubicación tan deseada?

La ubicación es muy buena, una calle residencial tranquila y muy céntrica de manera agradable. No hay construcciones nuevas, sino que casi todas las casas en la calle y sus alrededores han sido renovadas. La casa está libre. Es una tontería dejar la casa deshabitada, pero tampoco hay una inversión sensata para el producto de la venta. Se podría pagar prácticamente en 5-6 años hasta la jubilación, libre de impuestos y con depreciaciones adicionales se tendría ahora una bonita ventaja fiscal. Así que digamos una ventaja con las subvenciones de KFW BAFA de 35-40 K. En cuanto a la sustancia está bien, en 5 años la casa podría seguir funcionando así o, en su caso, también venderse. Está claro que con una venta directa probablemente no se podrían realizar 100 K. de incremento de valor en el producto de la venta, eso solo es posible a largo plazo. Pero podría vivir con eso.

Está claro que sin un asesor energético y números más precisos estaré dando vueltas para decidir hacer o no hacer. Para concluir, gracias a vosotros, también lo veis tan crítico como yo, pero, por supuesto, este tema es siempre difícil de tratar en internet. Quizás hubiera esperado más preguntas sobre puntos individuales de la estructura, pero siempre es casualidad quién está leyendo. Seguro que haré muchas preguntas más y luego informaré finalmente sobre la decisión a la que he llegado...

La casa está libre. Es una tontería dejar la casa deshabitada, pero tampoco hay una inversión sensata para la ganancia de la venta. Se podrían pagar prácticamente los 5-6 años hasta la jubilación, libre de impuestos con amortizaciones adicionales, ahora tendrías una buena ventaja fiscal. Así que digamos una ventaja con las subvenciones KFW BAFA de 35-40 K. Así está bien en cuanto a la sustancia, en 5 años la casa podría seguir funcionando así o también podría venderse. Está claro que, con una venta directa, probablemente no se podrían realizar 100 K. de ganancia en la venta, eso solo funciona a largo plazo. Pero con eso podría vivir.

Eso se lee difícil, no lo entiendo. Por eso pregunto directamente: La casa hoy vale 100.000 €, ¿verdad?

200.000 euros planeados para la renovación

Ok, pero es como con el precio de un coche nuevo, recorrido un kilómetro (habitado un mes por un inquilino) y ya vale solo la mitad.

La venta de la casa aporta aproximadamente 350-380 K

100k de valor + 200k de renovación no es igual a 350k.

¿Dónde está mi error de pensamiento?

El valor de la casa fue estimado por el departamento inmobiliario del banco entre 350 y 380 K. El terreno ya tiene un valor de 200 K según el valor estándar del suelo. Esto seguramente no corresponde al valor actual de venta, que será un poco más alto.
El bosque donde colinda el jardín es la pequeña y tranquila zona de recreo cercana llamada Nachtigallntal. En 5 minutos se llega a la autopista, al centro comercial Essen o al centro de Reinruhr. No puede ser mejor...
El apartamento superior ya fue renovado. Por eso me sorprendió que la aportación de "Galdreth" con sus 120 m², suma de compra, terreno más pequeño, no situado en una gran ciudad y a pesar de las renovaciones costosas, fuera valorada tan positivamente por casi todos en comparación con mi consulta. Se trata de una inversión de dinero privado de 170-180 suma + ayudas de 25-35, que lleva el valor final claramente por encima de los 500 K...

Desafortunadamente, la escalera hacia el ático no es lo suficientemente ancha con 75 cm para que se considere una superficie habitable según la norma DIN. Sin embargo, los costos de la renovación ya son tales que no se puede exigir a un inquilino el alquiler más los gastos comunes de un 8 %; entonces el alquiler sería demasiado alto. Aun así, el espacio es bastante agradable con acceso directo desde el apartamento a través de esta escalera. No planificarlo de inmediato sería una tontería. El ático tiene un contrapiso y 10 cm de poliestireno expandido, luego madera; sobre esto se debería poder colocar directamente laminado o alfombra. Probablemente habrían bastado 5 cm de poliestireno, pero alguien no lo consideró bien. La salida de emergencia al techo / buhardillas es posible, como ya mostró una inspección. Sea laminado o alfombra, eso queda a decisión del inquilino...