Besoin de votre évaluation pour la rénovation d’un bien locatif

Donc, cela m'a surpris que le message de "Galdreth" [...] ait été évalué beaucoup plus positivement par presque tout le monde que ma demande.

Chez , il s'agissait d'une utilisation personnelle, c'est un tout autre point de vue (comme je te l'ai déjà écrit).

Si je regarde une fois l'indice des loyers de la ville d'Essen et que je prends à titre d'exemple la rue "Milkdelle" à Haarzopf, il me donne un loyer de référence usuel de 5,95. Si j'entre ensuite tes autres données (maison individuelle, taille du logement, etc.), j'obtiens avec un nouveau chauffage 7,98€/m², que je peux augmenter à un maximum de 9,05€/m² avec d'autres mesures énergétiques (fenêtres, façade, etc.).
Avec environ 180 m² de surface habitable, les mesures, au-delà du remplacement du chauffage, t'apporteraient donc moins de 2 500 € de loyer froid supplémentaire par an.
Impôts ou subventions mises à part - cela ne vaut tout simplement pas le coup !

Dr Hix je remarque que tu as une opinion bien arrêtée dans ton « ça ne vaut pas le coup ». Oui, il y a déjà une différence entre l’intérêt personnel et un bien locatif.
Dans le projet de Galdreth, il s’agit de son existence financière, éventuellement de son mariage. Pour moi, c’est un projet qui me concerne « seulement » par une grosse somme d’argent, qui ne viendra peut-être pas améliorer ma petite retraite. Je n’ai pas la pression comme Galdreth, mais un échec, je ne peux pas me le permettre non plus.

Les temps changent en ce moment, quand on pense « si le locataire économise sur les charges de chauffage, ce n’est pas rentable pour le propriétaire ». Cela peut encore être vrai financièrement aujourd’hui, mais je pense que dans les prochaines années, les propriétaires paieront la taxe carbone. J’ai choisi en 2011 pour une construction neuve une pompe à chaleur géothermique – la subvention venait d’être supprimée – pourtant, je déciderais aujourd’hui de la même façon.

Qu’est-ce que le salaire ? Le salaire ce n’est pas seulement de l’argent liquide mais aussi la sécurité, la solvabilité, la possibilité de crédit même lors de changements macroéconomiques et la joie de posséder un bien. Je crois qu’il y a assez d’utilisateurs dans le forum qui regardent avec fierté vers leur projet de construction accompli, malgré une « période folle ».

Je veux dire, la vente ne m’apporte rien si je ne peux pas placer l’argent en toute sécurité à 2 - 3 % d’intérêts – et faire un petit capital en bourse à partir d’un grand – ce n’est pas mon truc.

J’aurai besoin d’argent dans 5-6 ans à cause de la retraite, donc il est sur un livret d’épargne. Mais je devrais déjà vendre maintenant – c’est clair.

D’ailleurs, en droit locatif, il n’y a pas de plafonnement lors de la relocation, mais 8 % des coûts de rénovation énergétique, qui ne sont bien sûr pas réalisables ! Le loyer avec 2 x 750,- euros est plus que réaliste, même les appartements ici sont plus chers. Je rembourse donc sur 5 - 6 ans avec des revenus que je n’aurais pas en vendant et la maison est toujours à moi. Pendant que l’argent est sous ton oreiller, je pourrais rembourser le crédit. Ensuite, j’aurais une maison rénovée, qui m’aurait également coûté 50 K pour mon remboursement anticipé déjà expliqué. Une maison deux familles d’une valeur de plus de 500 K avec l’option de vente ou de location – bien que je préfère cette dernière et la transmettre à la génération suivante. On peut certainement compter sur la sécurité, la préservation de la valeur et la protection contre l’inflation du bien immobilier. Les amortissements fiscaux déjà expliqués sur 5 ans à hauteur de 11 000 euros par an sont comme tu le dis « peu importe » pour moi de l’argent comptant et c’est ainsi que je finance mes vacances une fois par an.

Je prendrai mes distances avec le projet si les coûts sont trop élevés et/ou si je ne trouve pas d’entreprises capables de le réaliser dans les délais. Je l’abandonnerai si quelqu’un me convainc que les efforts sont trop importants et que c’est simplement une bêtise et qu’il faut plutôt envisager une construction neuve. Les conseillers en énergie de la grande région d’Essen sont dès lors invités à prendre contact pour me conseiller volontiers et éventuellement accompagner la mesure.

Monsieur Hix je trouve ça ok si tu vois les choses autrement, mais alors tu pourrais être un peu plus précis que simplement « vends-le et c’est bon ».

Ou garder la maison telle quelle et ne faire que le chauffage et s’emmerder encore 25 ans avec les réparations, la taxe carbone, se battre avec les locataires, qui ont raison de se plaindre des fenêtres, de la mauvaise qualité du bâtiment et des charges de chauffage ?

Au début des années 2010, il y a eu une étude du DIW qui a notamment montré que les propriétaires privés n’obtenaient en moyenne qu’un rendement d’un peu plus de 2 % et qu’ainsi, en déduisant l’inflation, ils perdaient en fait de l’argent avec la location. Ils ne s’en rendent tout simplement pas compte parce que chaque mois de « bons » revenus arrivent sur le compte, et les éventuels investissements sont mentalement déjà amortis, ou apparemment presque personne ne fait de bilan à long terme.

Je rembourse donc un peu sur 5 - 6 ans avec des revenus que je n’aurais pas en cas de vente et la maison est toujours à moi. Le temps pendant lequel l’argent est sous ton oreiller, je pourrais rembourser le crédit. Après cela, j’aurais une maison rénovée, ce qui m’aurait coûté en plus 50 k€ de mon remboursement spécial déjà expliqué

Mon point est que tu ne récupères ni par des loyers plus élevés, ni par l’amortissement, ni par des aides, les coûts de ta « rénovation totale » dans la période souhaitée. Mon conseil en découle : louer de préférence sans rénovation ou alors vendre.

Tu ajoutes simplement aux revenus locatifs déjà réalisables les « bénéfices » de la rénovation totale, alors que tu pourrais les obtenir dans tous les cas. C’est-à-dire : si tu publies une annonce demain, tu pourrais louer la maison (non rénovée) au 01.01.2020 pour 5 €/m².
Si tu réalises toutefois d’abord ton projet de rénovation, tu pourrais, avec beaucoup de chance, louer au 01.09.2020, mais alors à, soyons généreux, 8,5 €/m². Après rénovation, tu obtiens donc 3,5 €/m² en plus. Avec 182 m², cela fait environ 7 650 € par an, ce qui ne couvre même pas la perte due à la vacance prolongée la première année (5*182*9=8 200 €).

S’y ajoutent des risques comme la vacance, les locataires indélicats, les malfaçons lors de la rénovation, l’augmentation des coûts, les « arnaques », d’autres réparations sur la structure non rénovée, etc.

La question intéressante est donc : avec au mieux 7 650 € plus d’éventuels avantages fiscaux, vas-tu vraiment rembourser les 175 000 € d’ici la retraite ? Je pense que « non », mais pour cela, faites-vous conseiller professionnellement s’il vous plaît.

Mais si tu as – et c’est l’impression que j’ai ici – juste « envie » du projet et que les pertes éventuelles ne te dérangent pas, alors ne te laisse surtout pas décourager par un type comme ça dans un forum sur Internet.

J’aurai besoin d’argent seulement dans 5-6 ans à cause de la retraite, donc il est sur le livret d’épargne. Mais je devrais déjà vendre maintenant - ça c’est clair.

Si tu as vraiment besoin d’argent dans 5-6 ans, alors une location à long terme n’est de toute façon pas adaptée.

Je ne peux que donner raison au Dr Hix sur tous les points.

Pour le projet de Galdreth, il s'agit de son existence financière, éventuellement de son mariage. Pour moi, c'est un projet qui ne concerne "que" une somme d'argent importante, qui ne complétera peut-être pas ma faible retraite. Je n'ai pas la pression comme Galdreth, mais je ne peux pas non plus me permettre un échec.

J'espère vraiment que mon mariage ne dépend pas de ce projet de construction. Dans notre projet, il y a aussi une bonne dose d'idéalisme qui pousse les efforts en matière d'efficacité énergétique. D'un point de vue économique, ce n'est certainement pas la solution optimale pour nous.

En principe, je trouve bien que la rénovation énergétique ait pris une grande importance. Toutefois, dans l'analyse économique, tu dois calculer très précisément si cela vaut la peine avec les aides financières.

Bonjour Galdreth, je ne voulais pas te froisser à propos de « le mariage ». Mais j’ai affaire professionnellement à des clients du bâtiment et il y a quand même pas mal de mariages qui n’ont pas survécu à la durée des travaux.
Je dois avouer que j’ai juste parcouru ton projet – mais je peux dire que le KFW 55 est déjà ambitieux. Oui, les aides sont souvent insuffisantes pour couvrir le surcoût. C’est pourquoi pour cette maison, j’ai seulement rénové la toiture, les fenêtres et la façade avec des joints comme mesure individuelle, car je ne voulais pas d’[Einblasdämmung]. Ensuite, tout de suite sans aménagement intérieur de la toiture mais déjà avec de grandes fenêtres et une isolation intense avec protection contre la chaleur. J’habite derrière cette maison et je profite chaque jour de cette mesure. La valeur a depuis doublé ici à Hambourg, mais on n’en profite que si on vend.
Je suis d’accord avec toi, une rénovation énergétique vaut la peine à long terme. Ainsi, je vais poursuivre mon projet à Essen pour ensuite prendre une décision à peu près sage pour moi, qui mènera au moins à long terme au succès de mon investissement.
Je te souhaite du courage et du succès pour la réalisation de ton projet de construction.