¿Es realista el plan de financiamiento?

O cosas en las que realmente no se pensó, por ejemplo, para nosotros estuvo brevemente el tema Verbau akut, eso habría sido una cantidad de cinco cifras. Por suerte, no ocurrió.

la situación en Pankow es más que límite.

¿Se trata de la nueva urbanización de las calles Blankenburger-, Grumbkow- y Wackenberg?

Exactamente, se trata de este proyecto de construcción. A mi pareja no le gusta la proximidad a la carretera principal y a la zona industrial en relación con los niños pequeños dentro de unos años. La calle era relativamente ruidosa y transitada. También se oían aviones, pero supuestamente deberían desaparecer con el tiempo.

Equipamiento adicional espontáneo durante la construcción + áreas exteriores, que casi siempre resultan más caras de lo planeado.

Espero poder intervenir aquí una vez más.

Creo que es cierto que siempre cuesta más de lo planeado. Pero como esto es exactamente lo no planeado, me pregunto cómo puedo determinar la cantidad correcta de margen de seguridad. ¿Es habitual tener un margen de seguridad y el banco siempre aprueba un 10 % adicional por seguridad, o cómo se vende esto?

¿O tienen ciertas tarifas que aplican para cosas como suelos, azulejos, pintura, empedrado, etc.?

Exacto, se trata de este proyecto de construcción. A mi pareja no le gusta la proximidad a la carretera principal y a la zona industrial en relación con los niños pequeños dentro de unos años. La calle era relativamente ruidosa y muy transitada. También se escuchaban aviones, pero deberían desaparecer en algún momento.

Quizás consideraría lo siguiente. Si quieres vivir en Berlín, habrá pocas posibilidades para un "silencio absoluto", o solo por mucho dinero. Es una metrópoli de millones, la vida rural solo es parcialmente posible ahí.
Si se construye en la parte trasera hacia Wackenbergstraße, desde mi punto de vista será tranquilo; en Blankenburger Str. tampoco sería mi primera opción.
La zona industrial está casi solo ocupada por pequeñas empresas, la parte trasera hacia Buchholzer Straße (antiguo recinto de las tropas fronterizas Bornholmer) seguramente está destinada a viviendas en algún momento. Sin embargo, un intento de venta ya fracasó, si no recuerdo mal.
Bueno, y el aeropuerto efectivamente cerrará en algún momento, quizás incluso antes de que los niños se hayan ido.

Negativo, pero seguro, la situación del aparcamiento (como siempre en este tipo de urbanizaciones), aquí en especial por las calles adyacentes (solo quedan Wackenbergstraße y Straße 41). El precio me parece bastante alto, aunque no puedo valorar correctamente la contrapartida (la casa).
Positivo para mí es la ubicación (de hecho solo en la parte trasera), especialmente con niños. Guarderías y escuelas primarias (E-Christinen-Grundstück, Grundstück am Hasengrund) cerca, también secundaria (M.-Delbrück-Gymnasium o ISS Konrad Duden).
Buen transporte público (bus 150, 250, tranvía 50 – 10 min hasta U2 –, S2, S8, S9).
Áreas verdes (Brosepark, Schlosspark y estanques de carpas) y oferta familiar en continuo crecimiento dada la situación de inmigración. El abastecimiento también es posible a pie sin problemas.

¿Es esta práctica común con el margen de reserva y el banco siempre aprueba un 10% adicional por seguridad, o cómo se vende esto?

Hasta donde sé: Debes deducir el margen de reserva de tu capital propio antes. Entonces
+ Costos de construcción según una estimación seria de costos o contrato con el promotor
+ Costos adicionales (notario, impuesto de adquisición de inmuebles, agente inmobiliario)
= Subtotal
- Capital propio que quieres/puedes aportar
= Necesidad de capital externo

El banco decide si sí o no y establece la tasa de interés (que depende, entre otras cosas, de la relación entre la necesidad de capital externo y los costos de construcción).

¿Dónde está el margen de reserva? Sin el banco, solo para ti haces el siguiente cálculo:
+ Subtotal de arriba
+ Todo lo demás (cocina, lámparas, camión de mudanza, tasas KfW, perito, gastos, intereses durante el tiempo de construcción, esto y aquello, lo otro también, seguros, ...)
= Necesidad total de capital para el constructor sin margen de reserva (UV)
+ Imprevistos (UV) (en los trabajos de cimentación se encuentra un esqueleto de dinosaurio. O una piedra errática. El único electricista disponible se enferma gravemente. El promotor quiebra. O sucede algo realmente imprevisto.)
= Necesidad total de capital incluyendo margen de reserva (UV)

Cuántos euros incluyas en UV depende de varios factores. De la situación contractual, de las circunstancias.

Si el banco te lo concede depende de si la "necesidad de capital externo" es mayor o menor que los "costos de construcción". Y de tu solvencia.