markusPI
16.10.2019 02:36:12
- #1
Wing7 ya ha presentado en gran medida correctamente la situación legal.
Pero el verdadero problema está completamente en otro lugar:
El potencial COMPRADOR debería, por regla general, tener como objetivo asegurarse al vendedor y vincularlo a sí mismo. Porque la práctica hoy en día en zonas razonablemente buenas suele ser que hay varios postores. A menudo, incluso en inmuebles en cartera se pagan precios más altos que el inicialmente solicitado, especialmente si se espera mucho tiempo y entonces no sirve de nada haberse asegurado jurídicamente de qué obligaciones no se tienen mediante firmas en un papel. Por ello es conveniente proceder en el siguiente orden:
1. Consulta en 2-3 bancos sobre qué marco financiero es posible, con la divulgación de todos los posibles problemas de solvencia. Una aprobación indicativa es suficiente al principio. (lo ideal es que el banco escriba un papel corto; pero en caso necesario basta con una comunicación oral)
2. Estudio a distancia/en línea de las ofertas inmobiliarias y eliminación fuerte de objetos que no son considerados.
3. Visita in situ de los objetos aún considerados dentro de un corto periodo de tiempo de unos pocos días (preferiblemente directamente con un perito. No tiene que ser necesariamente un profesional completo. Normalmente también se tiene en el círculo de conocidos ingenieros, instaladores, etc. que se pueden llevar y que luego pueden examinar el aislamiento, el sistema de calefacción, la fachada, posiblemente el techo, etc.).
4. Si gusta, señalar fuerte interés al vendedor, pedir aún 1-2 días de tiempo. En este tiempo se terminan las visitas restantes, se reflexiona y se toma la decisión.
5. Contactar al vendedor y solicitar la firma del contrato preliminar notarialmente certificado.
6. Firmar el contrato definitivo
Todo lo demás a menudo no conduce al éxito deseado. (frecuentemente observado en conocidos)
Este procedimiento se distingue de la mayoría y el vendedor piensa que está tratando con alguien serio (cuando ya está la financiación directamente (llevar el papel del banco) y además el perito está también presente). Otros procedimientos pueden funcionar, pero como se dijo, a menudo no llevan al objetivo en objetos demandados.
Si ahora —como en el caso concreto— no se han llevado a cabo las conversaciones con el banco, también se puede redactar un contrato que prevea una compra condicionada (por ejemplo, bajo la condición de que la financiación se lleve a cabo en absoluto/en ciertas condiciones o que el perito que debe aún intervenir dé su visto bueno, etc.). En principio se puede acordar cualquier cosa siempre que no sea contraria a las buenas costumbres, es decir, que no viole principios legales fundamentales. Pero está claro que, cuanto más condiciones se pongan en dicho contrato preliminar por parte del comprador, menos voluntad tendrá el vendedor de vender realmente, pues existen miles de otros interesados. Por ello, es mejor aplicar el esquema arriba indicado.
Pero el verdadero problema está completamente en otro lugar:
El potencial COMPRADOR debería, por regla general, tener como objetivo asegurarse al vendedor y vincularlo a sí mismo. Porque la práctica hoy en día en zonas razonablemente buenas suele ser que hay varios postores. A menudo, incluso en inmuebles en cartera se pagan precios más altos que el inicialmente solicitado, especialmente si se espera mucho tiempo y entonces no sirve de nada haberse asegurado jurídicamente de qué obligaciones no se tienen mediante firmas en un papel. Por ello es conveniente proceder en el siguiente orden:
1. Consulta en 2-3 bancos sobre qué marco financiero es posible, con la divulgación de todos los posibles problemas de solvencia. Una aprobación indicativa es suficiente al principio. (lo ideal es que el banco escriba un papel corto; pero en caso necesario basta con una comunicación oral)
2. Estudio a distancia/en línea de las ofertas inmobiliarias y eliminación fuerte de objetos que no son considerados.
3. Visita in situ de los objetos aún considerados dentro de un corto periodo de tiempo de unos pocos días (preferiblemente directamente con un perito. No tiene que ser necesariamente un profesional completo. Normalmente también se tiene en el círculo de conocidos ingenieros, instaladores, etc. que se pueden llevar y que luego pueden examinar el aislamiento, el sistema de calefacción, la fachada, posiblemente el techo, etc.).
4. Si gusta, señalar fuerte interés al vendedor, pedir aún 1-2 días de tiempo. En este tiempo se terminan las visitas restantes, se reflexiona y se toma la decisión.
5. Contactar al vendedor y solicitar la firma del contrato preliminar notarialmente certificado.
6. Firmar el contrato definitivo
Todo lo demás a menudo no conduce al éxito deseado. (frecuentemente observado en conocidos)
Este procedimiento se distingue de la mayoría y el vendedor piensa que está tratando con alguien serio (cuando ya está la financiación directamente (llevar el papel del banco) y además el perito está también presente). Otros procedimientos pueden funcionar, pero como se dijo, a menudo no llevan al objetivo en objetos demandados.
Si ahora —como en el caso concreto— no se han llevado a cabo las conversaciones con el banco, también se puede redactar un contrato que prevea una compra condicionada (por ejemplo, bajo la condición de que la financiación se lleve a cabo en absoluto/en ciertas condiciones o que el perito que debe aún intervenir dé su visto bueno, etc.). En principio se puede acordar cualquier cosa siempre que no sea contraria a las buenas costumbres, es decir, que no viole principios legales fundamentales. Pero está claro que, cuanto más condiciones se pongan en dicho contrato preliminar por parte del comprador, menos voluntad tendrá el vendedor de vender realmente, pues existen miles de otros interesados. Por ello, es mejor aplicar el esquema arriba indicado.