Construcción en el interior (segunda fila)

Hola querida comunidad,

tengo una pregunta sobre la edificabilidad de un terreno en segunda fila y los pasos necesarios para ello.

Situación inicial:
- Un terreno grande con una construcción antigua fue dividido legalmente por el propietario en dos parcelas iguales (ambas de aprox. 545 m²)
- El propietario conserva la parcela delantera, la parcela trasera queremos comprarla nosotros
- El acceso a la parcela trasera solo es posible a través de la parcela delantera (no es un callejón sin salida)
- El propietario de la parcela delantera quiere derribar pronto la antigua casa y el garaje y construir de nuevo en perspectiva (sin fecha establecida)
- Ubicación del terreno: Hamburgo
- Coeficiente de ocupación del suelo 1 = 0,2
- Coeficiente de ocupación del suelo 2 = 0,3

Mi entendimiento:
- Es necesaria la inscripción de una carga urbanística Y de una servidumbre (en el registro de la propiedad) para que pueda construir y acceder sin problemas al terreno trasero
- Las áreas destinadas a caminos se deducen del coeficiente de ocupación del suelo 2 tanto en la parcela delantera como en la trasera

Pregunta:
- ¿Cuál es el procedimiento correcto respecto a la compra del terreno, la inscripción de la carga urbanística y de la servidumbre? ¿Cómo puedo protegerme mejor como comprador para que no haya problemas?
- ¿No habrá en perspectiva grandes problemas con la parcela delantera respecto a los coeficientes de ocupación del suelo 1 y 2? (no es mi problema, pero quisiera entenderlo) Según el plan de fases de construcción, una zona delante, en la calle, debe mantenerse libre de construcción y por tanto debe deducirse del tamaño del terreno para el cálculo del coeficiente de ocupación del suelo.

¡Estaría muy agradecido por vuestros consejos profesionales!

Necesitas un derecho de paso peatonal, de circulación y de conducción para que tu propiedad sea accesible y pueda ser completamente urbanizada. El notario te asesorará sobre cómo incorporar correctamente esto en los contratos en cuanto al calendario. También te informará dónde exactamente debe estar indicado esto, lo cual probablemente sea diferente en Bremen que en BaWü o NRW. De las superficies necesarias, solo se contabiliza para el coeficiente de ocupación del suelo aquello que esté sellado (en este sentido, hay en parte descuentos para sellados permeables como, por ejemplo, los adoquines para césped).

Necesitas un derecho de paso, de circulación y de conducción para que tu parcela sea accesible y pueda ser completamente urbanizada. El notario te asesorará sobre cómo incorporar correctamente esto en los contratos en cuanto al calendario. También te dirá dónde exactamente debe aparecer esto, que probablemente sea diferente en Bremen que en BaWü o NRW. Solo se cuenta para el índice de ocupación del suelo la superficie que está sellada (en este caso hay descuentos parciales para sellados permeables como, por ejemplo, losado de césped).

¡Muchas gracias por la rápida respuesta! ¿Puedes decirme si la inscripción de una carga urbanística es "sujeta a aprobación"? Hoy estuve en la oficina de urbanismo para asesoramiento y la señora me generó más preguntas que respuestas. Al menos me dijo que sin una carga urbanística inscrita no puedo presentar una solicitud de construcción y que no puede decir si una carga urbanística será "reconocida". Me pregunto ahora si esta carga urbanística es más bien una formalidad o si debe ser obligatoriamente registrada antes de comprar la parcela para no tener riesgos con el terreno. Sin carga urbanística probablemente tampoco haya posibilidad de edificación en la parte trasera.

Sigue simplemente mis indicaciones al profesional. En ambos lugares también me encontrarás a mí (con el mismo nombre que aquí). Sin el derecho GFL no tienes posibilidad de acceso y por lo tanto ninguna perspectiva de obtener un permiso de construcción. La inscripción es, como se ha dicho, diferente según el estado federal: a algunos les basta un contrato irrevocable, otros llevan un registro separado de cargas urbanísticas y la mayoría lo inscribe en el registro de la propiedad, donde en la hoja registral se indica un corredor al que este derecho se extiende espacialmente. Pero como dije, Dimeto lo sabe tan bien como Escroda ;-)

Las superficies de camino se deducen tanto del terreno delantero como del trasero de la cifra básica de suelo-2.

Como solo compras el terreno trasero, es decir, no el pasillo de entrada, no debería descontarse nada en tu caso. La cifra básica de suelo se refiere a tu terreno, no a la carga edificatoria de otro terreno.

¿Cómo puedo protegerme mejor aquí como comprador para que no haya problemas?

La seguridad debería dártela el notario.

Al menos aquí en NRW no se descontaron las superficies de camino …