Matteoboer
17.09.2024 17:49:53
- #1
Hola a todos,
estamos en proceso de compra de un terreno con pendiente. El terreno tiene aproximadamente 27,5 m de largo y desde la calle hasta el punto más bajo hay una diferencia de altura de unos 4 m.
El sótano quedará libre por el lado sur y la parte sur se utilizará como “espacio habitable”. Según el plan de desarrollo urbanístico (ver imagen), se exige una altura máxima del edificio de 6,5 m desde el nivel de la calle y techo plano con una inclinación de 1 a 5°. El ancho del terreno es aproximadamente 14,4 m. En BW, que yo sepa, se exige una distancia mínima de 2,5 m respecto a los límites. Pero también sé que hay una especie de regla factorial, según la cual el ancho del terreno en áreas periféricas debe ser 0,4 * altura del edificio. Ahora mis preguntas:
¿Qué altura del edificio debo considerar? ¿Los 6,5 m máximos desde el nivel de la calle o incluyendo una parte del sótano? Este será parcialmente visible para los vecinos. He leído que en este caso se toma un valor promedio dependiendo del nivel del terreno, pero no puedo reconstruirlo al 100%.
¿Y cómo se determina este valor promedio? En la imagen adjunta se ve una planificación preliminar de la planta baja. A la izquierda habrá una plaza de aparcamiento para un vehículo y a la derecha dos plazas en línea (carport + zona libre). El límite hacia el jardín se realizará con muros en L o piedras naturales y el césped a partir de ese punto se nivelará al nivel del sótano, es decir, desde las plazas de aparcamiento la casa sería visible hasta la losa del suelo.
El techo plano puede tener una inclinación de 1 a 5°. En nuestro plano, la casa tendría 11 m de largo. Con una inclinación de 5°, eso supone casi 1 m de diferencia de altura. Supongamos que elevamos el techo plano hacia el lado del jardín por ese metro y lo hacemos descender hacia la calle. ¿Cómo se determina la altura del edificio en este caso? ¿Un techo plano con 5° de inclinación sigue siendo un “techo plano”? Una atika forma junto con el techo una especie de “bandeja” estanca, pero ¿se necesita una atika con 5° de inclinación o es suficiente para el drenaje básico de lluvia?
Y por último, pero no menos importante: según el plan de desarrollo urbanístico se permiten un máximo de 2 plantas completas. Pero queremos tener el sótano a altura habitable. También aquí, que yo sepa, existe una fórmula con la que se verifica cuánto son visibles las esquinas del sótano. En nuestro caso, el lado de la calle estaría oculto y el lado del jardín completamente visible. Según tengo entendido, se calcula desde la cota superior del suelo del sótano hasta la cota superior del suelo de la planta baja. Si consideramos aquí 2,8 m, la fórmula sería la siguiente (0 m + 0 m + 2,8 m + 2,8 m) / 4 = 1,4 m. Creo que se considera planta completa si el resultado es > 1,4. ¿Es correcto?
Perdón, en realidad el hilo debería haber sido más corto... pero al escribir me surgieron más preguntas.
De todos modos, espero algunas respuestas útiles y muchas gracias de antemano.
estamos en proceso de compra de un terreno con pendiente. El terreno tiene aproximadamente 27,5 m de largo y desde la calle hasta el punto más bajo hay una diferencia de altura de unos 4 m.
El sótano quedará libre por el lado sur y la parte sur se utilizará como “espacio habitable”. Según el plan de desarrollo urbanístico (ver imagen), se exige una altura máxima del edificio de 6,5 m desde el nivel de la calle y techo plano con una inclinación de 1 a 5°. El ancho del terreno es aproximadamente 14,4 m. En BW, que yo sepa, se exige una distancia mínima de 2,5 m respecto a los límites. Pero también sé que hay una especie de regla factorial, según la cual el ancho del terreno en áreas periféricas debe ser 0,4 * altura del edificio. Ahora mis preguntas:
¿Qué altura del edificio debo considerar? ¿Los 6,5 m máximos desde el nivel de la calle o incluyendo una parte del sótano? Este será parcialmente visible para los vecinos. He leído que en este caso se toma un valor promedio dependiendo del nivel del terreno, pero no puedo reconstruirlo al 100%.
¿Y cómo se determina este valor promedio? En la imagen adjunta se ve una planificación preliminar de la planta baja. A la izquierda habrá una plaza de aparcamiento para un vehículo y a la derecha dos plazas en línea (carport + zona libre). El límite hacia el jardín se realizará con muros en L o piedras naturales y el césped a partir de ese punto se nivelará al nivel del sótano, es decir, desde las plazas de aparcamiento la casa sería visible hasta la losa del suelo.
El techo plano puede tener una inclinación de 1 a 5°. En nuestro plano, la casa tendría 11 m de largo. Con una inclinación de 5°, eso supone casi 1 m de diferencia de altura. Supongamos que elevamos el techo plano hacia el lado del jardín por ese metro y lo hacemos descender hacia la calle. ¿Cómo se determina la altura del edificio en este caso? ¿Un techo plano con 5° de inclinación sigue siendo un “techo plano”? Una atika forma junto con el techo una especie de “bandeja” estanca, pero ¿se necesita una atika con 5° de inclinación o es suficiente para el drenaje básico de lluvia?
Y por último, pero no menos importante: según el plan de desarrollo urbanístico se permiten un máximo de 2 plantas completas. Pero queremos tener el sótano a altura habitable. También aquí, que yo sepa, existe una fórmula con la que se verifica cuánto son visibles las esquinas del sótano. En nuestro caso, el lado de la calle estaría oculto y el lado del jardín completamente visible. Según tengo entendido, se calcula desde la cota superior del suelo del sótano hasta la cota superior del suelo de la planta baja. Si consideramos aquí 2,8 m, la fórmula sería la siguiente (0 m + 0 m + 2,8 m + 2,8 m) / 4 = 1,4 m. Creo que se considera planta completa si el resultado es > 1,4. ¿Es correcto?
Perdón, en realidad el hilo debería haber sido más corto... pero al escribir me surgieron más preguntas.
De todos modos, espero algunas respuestas útiles y muchas gracias de antemano.