¿Construcción en segunda fila sin un plan de desarrollo? ¿Qué podemos hacer?

1. ¿Es realista que el municipio ahora apruebe la elaboración de un plan de desarrollo urbano, pero no emprenda las medidas correspondientes de inmediato, sino que se tome su tiempo para elaborarlo?

Sí.

Entonces se cubriría la demanda del distrito y se podría aprobar nuestro proyecto por separado (que, al menos por ahora, sería el único que quedaría allí durante los próximos años).

Sí, pero solo la consulta previa de construcción, que no permite aún el inicio de la obra. Una licencia de construcción necesita, como ya mencionas, la madurez del plan conforme al §33 del Código de Construcción. Y para eso no basta con la resolución de elaboración, sino que se requiere un plan "final" que pueda ser divulgado. La diferencia con el plan con fuerza legal según el §30 del Código de Construcción consiste solo en la consideración de las aportaciones ciudadanas y la resolución del estatuto junto con su publicación.

2. ¿Qué podemos hacer o proponer para que nuestro proyecto tenga éxito en un plazo razonable y no tengamos que esperar hasta que se cierren los agujeros presupuestarios de la municipalidad causados por el coronavirus?

Rediseñar, alquilar el ático del nuevo edificio del tío a "precio familiar" y esperar hasta que el plan de desarrollo urbano sea firme.

Aparentemente el problema está realmente solo en la infiltración del agua de lluvia.

Parece que con el uso de "aparentemente" has visto a través del municipio, que solo usa este argumento de forma aparente para no tener que actuar. La elaboración de un plan de desarrollo urbano es muy laboriosa. Solo mira el plan de desarrollo urbano vecino. Desde la resolución del estatuto hasta que tiene fuerza legal tomó 25 meses, aunque esencialmente solo protege el estado actual. El procedimiento no se ha vuelto más sencillo en los últimos 20 años y necesitas amplias opciones de densificación adicional. También espero resistencia de la calle Wihostraße.

¿Existe una oportunidad realista de que se pueda llegar a una solución positiva para nosotros?

Sí, si tienen tiempo.

¿O es todo un sueño?

Sí, si no tienen tiempo.

Y cuando la resolución para un plan de desarrollo urbano esté disponible

... eso no cambia la situación jurídica urbanística, al menos no en vuestro sentido, sino más bien todo lo contrario, porque entonces, si va muy mal, los planes del tío podrían ser frenados sobre la base del §15 del Código de Construcción.

podríamos presentar una consulta previa de construcción para nuestro proyecto, la cual sería aprobada relativamente rápido.

... lo que no te sirve de nada, porque necesitas una licencia de construcción, que solo te será prometida. No te concederán más, en el sentido de una fecha vinculante.

y aún en la fase de elaboración del plan de desarrollo urbano obtener una licencia de construcción

No, solo poco antes de la conclusión del procedimiento del plan de desarrollo urbano. Mientras no se cumplan todos los requisitos del §33 del Código de Construcción, se aplica el §34 del Código de Construcción y entonces el proyecto no es aprobable.

Ajá... ¿y por qué? No se necesita un plan de desarrollo para edificar un terreno. En ese sentido, yo llamaría al Plan B.

Bueno, eso me lo pregunto yo también. Lo explico así: el proyecto debe integrarse en la edificación circundante según el § 34 del Código de Construcción. Y eso no se cumple con una edificación en segunda fila. Y ahí es evidente que no importa que los vecinos no se molesten en absoluto, sino que lo apoyen. Eso es Alemania, donde (en este caso y desde nuestro punto de vista) tristemente se cumple con las leyes de forma muy escrupulosa, en vez de querer permitir proyectos razonables (véase § 1a del Código de Construcción).

Sí, pero solo la consulta previa de construcción, que aún no permite el inicio de la obra. Una licencia de construcción requiere, como ya tú mismo escribes, la madurez de planificación conforme al §33 del Código de Construcción. Y para ello no basta con la aprobación de la formulación, sino que se necesita un plan "definitivo" que pueda ser divulgado. La diferencia con el plan firme según el §30 del Código de Construcción reside solo en la consideración de las aportaciones ciudadanas y la aprobación de la ordenanza incluyendo la publicación.

Ok, gracias por la valoración detallada.

Replanificar, alquilar el penthouse de la nueva construcción del tío al "precio familiar" y esperar hasta que el plan de desarrollo sea firme.

Bueno. El asunto es que si no está asegurada una construcción en segunda fila, el tío construirá de otra forma. Entonces pondrá un bloque grueso de edificio de alquiler con 5 o 6 viviendas. No se lo puedo reprochar.
Además, queremos tener hijos pronto. Así que un piso de alquiler de ese tamaño sería demasiado pequeño.

Al parecer has visto a través del uso de "aparentemente" al municipio, que solo presenta este argumento de forma aparente para no tener que actuar.

Sí, también tengo esa sensación. Es una pena, la verdad. Aun así, gracias igualmente por tu valoración. Llamaré la próxima semana para intentar aclarar un poco la situación...

Bueno. La cosa es que el tío, si un desarrollo en segunda fila no está asegurado, construirá de otra manera. Entonces pondrá un gran bloque de apartamentos con 5 o 6 unidades. No puedo culparlo por eso. Además, nosotros también queremos tener hijos pronto. Entonces, un apartamento de alquiler así sería demasiado pequeño de todos modos.

Bueno, entonces está todo claro: el tío construirá de manera que se puedan unir los apartamentos 5 y 6 al ático propuesto.

Pues entonces está todo claro: el tío construye de tal manera que se puedan unir los apartamentos 5 y 6 para formar el ático propuesto

Lo que, sin embargo, iría en contra del deseo de tener una casa propia (= casa individual con jardín propio). Llámame anticuado, maniático, loco o como quieras, pero quiero criar a mis hijos en una casa unifamiliar.

Bueno, con el tío como arrendador debería poder arreglarse para que los inquilinos del ático usen el jardín.

Eso es Alemania, donde lamentablemente se respetan las leyes con mucho celo (en este caso y desde nuestro punto de vista), en lugar de permitir proyectos sensatos (véase § 1a del Código de Construcción).

Sí, molesta - en Italia cualquiera habría construido para sus niños en el jardín y luego se habría preguntado cinco veces al año por qué todo está inundado. Y en China todo el barrio habría sido reubicado en la frontera mongola para levantar una clínica de coronavirus en un nudo de transporte conveniente.

Entonces aparece allí un bloque grande de viviendas con 5 o 6 unidades familiares.

Entonces debe darse prisa, si no la resolución de aprobación llegará antes de lo esperado y la solicitud de construcción quedará en espera. En los planes vecinos hay restricciones sobre las unidades habitacionales o límites estrictos respecto a pisos y coeficientes de ocupación/superficie construida que se oponen a tal proyecto.

Lo cual, sin embargo, estaría en contra del deseo de tener una casa propia (= casa propia con jardín propio).

Pero sólo mientras el plan de ordenación urbana no sea definitivo. La posibilidad de construir en segunda fila está prevista, sólo que no es alcanzable a corto plazo. Si te mantienes en contacto con los responsables y tal vez encuentras uno que otro aliado entre los vecinos, podrías comenzar en cinco años, es decir, antes de que tu primer hijo entre en la escuela.