Vivienda no permitida debido a la profundidad de la construcción

Hola a todos,

Mi consulta surge de una verdadera incomprensión y la esperanza de recibir consejos y trucos.

Mi pareja y yo vivimos en el terreno de los padres. 1000 m² con un edificio de alquiler en la parte de la calle. Ahora nos gustaría construir más atrás en la parcela o ampliar y reutilizar un antiguo edificio agrícola. El terreno está en el centro de un pequeño pueblo. El edificio agrícola existe allí desde 1960 y era una bolera con baños y asientos. La oficina de urbanismo ya ha rechazado la idea de antemano. La dirección de la oficina lo ha examinado intensamente y dijo que una reutilización/ampliación/nueva construcción no es posible, ya que la profundidad edificable en la parcela representa un problema. Ninguno de los vecinos circundantes tiene vivienda a esta altura. En el lado opuesto sí es habitual, pero eso no se aplica automáticamente a nuestra parcela.

Eso sería muy triste, porque este edificio, sin reformas, tarde o temprano se deteriorará y se convertirá en una ruina.

La oficina también comunicó que si pudiéramos demostrar que de alguna manera alguien vive a la altura de la bolera (aunque ilegalmente), entonces nuestro proyecto podría ser aprobado. Solo se trata de que alguien viva al mismo nivel.

Pregunta:
¿Quieren que los engañen? Si ahora le ofrezco al vecino construir un apartamento para él en su edificio agrícola que está a la misma altura y él mete allí ilegalmente a alguien a vivir, ¿entonces yo de repente podría construir en mi parcela? Y si luego yo puedo construir, ¿podrá mi vecino legalmente convertir ese espacio en vivienda?

Me cuesta imaginar que esa sea la lógica de la oficina.
¿Alguien tiene experiencia o algún consejo o truco?

Incluso se aprobaría una ampliación del edificio agrícola. ¿Supongamos que lo amplío de tal forma que pueda servir ocasionalmente como vivienda...?
¿Qué pasa si luego me mudo allí? La licencia de obra la tuve, solo no declaré el cambio de uso a vivienda.

En esta parcela no hay lamentablemente otras alternativas para construir de nuevo.

Quiero señalar que no tengo intenciones delictivas. Pero tal vez haya que estirar un poco las cosas, porque con la reforma no hago daño a nadie. No se esperan ni sombras, ni obstrucciones de la vista ni otras limitaciones para los vecinos.

$ 34 Código de Construcción:

Código de Construcción (Código de Construcción)
§ 34 Admisibilidad de proyectos dentro de las partes de la localidad desarrolladas de manera continua
(1) Dentro de las partes de la localidad desarrolladas de manera continua es admisible un proyecto si este, según el tipo y la medida del uso constructivo, la forma de construcción y la superficie del terreno que se va a edificar, se integra en el carácter del entorno más cercano y la conexión está asegurada. Se deben preservar las condiciones saludables de vivienda y trabajo; no se debe perjudicar la imagen del lugar.
(2) Si el carácter del entorno más cercano corresponde a una de las zonas constructivas designadas en la ordenanza emitida sobre la base del § 9a, la admisibilidad del proyecto se evalúa únicamente según su tipo, si sería generalmente admisible en dicha zona conforme a la ordenanza; para proyectos excepcionales permitidos por la ordenanza se aplica § 31 apartado 1, para el resto se aplica correspondientemente § 31 apartado 2.
(3) No se deben esperar impactos perjudiciales de los proyectos según los apartados 1 o 2 sobre áreas centrales de abastecimiento en el municipio o en otros municipios.
(3a) Se puede desviarse del requisito de integración en el carácter del entorno más cercano según el primer inciso del apartado 1 en casos individuales cuando la desviación:
1.
sirve a uno de los proyectos mencionados a continuación:
a)
la ampliación, modificación, cambio de uso o renovación de una empresa comercial o artesanal construida de forma permitida,
b)
la ampliación, modificación o renovación de un edificio destinado a fines residenciales construido de forma permitida, o
c)
el cambio de uso de una construcción permitida para fines residenciales, incluida la modificación o renovación necesaria,
2.
es urbanísticamente justificable y
3.
es compatible con los intereses vecinales valorados conjuntamente con los intereses públicos.
El primer inciso no se aplica a comercios minoristas que puedan afectar la provisión cercana al consumidor o causar impactos perjudiciales en áreas centrales de abastecimiento en el municipio o en otros municipios.
(4) El municipio puede, mediante ordenanza:
1.
establecer los límites para las partes de la localidad desarrolladas de manera continua,
2.
establecer áreas edificadas en zonas exteriores como partes de la localidad desarrolladas de manera continua, si las superficies están representadas como áreas edificables en el plan de uso del suelo,
3.
incluir áreas individuales de la zona exterior en las partes de la localidad desarrolladas de manera continua, si las áreas incluidas están marcadas adecuadamente por el uso constructivo del área adyacente.
Las ordenanzas pueden combinarse entre sí.
(5) Los requisitos para la elaboración de ordenanzas según el primer inciso del apartado 4 números 2 y 3 son que:
1.
sean compatibles con un desarrollo urbanístico ordenado,
2.
no legitimen la admisibilidad de proyectos sujetos a la obligación de realizar una evaluación de impacto ambiental conforme al anexo 1 de la Ley sobre Evaluación de Impacto Ambiental o según el derecho estatal, y
3.
no existan indicios de que se comprometan los bienes de protección mencionados en el § 1 apartado 6 número 7 letra b, ni que durante la planificación deban observarse obligaciones para evitar o limitar los efectos de accidentes graves según el primer inciso de § 50 de la Ley Federal de Protección contra Emisiones.
En las ordenanzas según el primer inciso del apartado 4 números 2 y 3 se pueden adoptar disposiciones específicas conforme al § 9 apartado 1 y 3 primer inciso así como al apartado 4. El § 9 apartado 6 y el § 31 se aplican correspondientemente. Para la ordenanza según el primer inciso del apartado 4 número 3 se aplican adicionalmente § 1a apartados 2 y 3 y § 9 apartado 1a; se debe adjuntar una justificación con la información conforme al segundo inciso del § 2a número 1.
(6) Al elaborar las ordenanzas según el primer inciso del apartado 4 números 2 y 3 se aplican correspondientemente las disposiciones sobre participación pública y de autoridades conforme a § 13 apartado 2 primer inciso números 2 y 3 así como el segundo inciso. Para las ordenanzas según el primer inciso del apartado 4 números 1 a 3 se aplica correspondientemente § 10 apartado 3.

Ok, conozco ambos textos legales. Y sí, allí también está la justificación de por qué se rechazó. La profundidad de la construcción impide su integración en el entorno.

¿Cómo se puede manejar esto? En 15 años habrá un nuevo jefe de departamento y un nuevo encargado para mí, y debido a la densificación residencial impulsada políticamente, permitirán al vecino construir más atrás. ¿Entonces lamentablemente no tendré casa, sino una ruina?

¿Cómo se puede manejar esto? En 15 años un nuevo jefe de departamento y un nuevo responsable estarán a cargo de mí y, debido a la densificación de viviendas impulsada políticamente, permitirán al vecino construir más atrás. ¿Entonces lamentablemente no tendré una casa, sino una ruina en construcción?

Básicamente, no se aplican las leyes que tal vez se hagan en 15 años, sino las actuales de hoy. También tienes la libertad de mantener y acondicionar tu supuesta ruina, entonces dentro de 15 años todavía estará en condiciones para todas las opciones.
De lo contrario, no veo ninguna razón por la cual la evaluación más rigurosa de la oficina de repente deje de aplicarse.

En un municipio accesible e interesado se podría preguntar si la elaboración de una ordenanza complementaria, que declare edificables vuestros y otros terrenos equivalentes, tendría posibilidades de éxito. Posiblemente los vecinos también estén interesados y podrían actuar juntos. En nuestro pueblo se hizo eso también. Duró aproximadamente 1,5 años (eso fue rápido) y creo que costó más de 10.000.

Ok, eso ya es una buena pista con el complemento de la ordenanza. Al menos se puede empezar. Y por supuesto tienes razón, la ley actual es la que aplica. Solo que me resulta incomprensible basarse en una legalidad así si no tiene ningún sentido. Y todavía me parece curiosa la declaración del departamento de urbanismo, que en cuanto alguien viva allí, todo está bien. Aunque sea ilegal. ¿Quieren llamarnos la atención sobre algo o qué propósito persiguen allí?

Las leyes también aplican cuando el sentido está oculto. Tal vez solo tendría sentido en vuestro caso, pero ¿quién quiere abrir una caja de Pandora y de repente ver crecer viviendas en segunda fila, contra lo que precisamente fue hecha esta ley?

Por lo tanto, la oficina debería tener una razón única para la excepción - por eso la señal clara "¿acaso vive alguien más allí?"