Planificación de la casa terminada - ¿Es realista la financiación?

Pues no considero que toda esta discusión sea necesariamente útil. ¿Quién firma hoy en día un contrato hipotecario a 10 años con un interés del 3,15%?
Las tasas de interés actuales son claramente más bajas. Para 10 años, con una buena negociación, se puede conseguir algo entre el 2,20% y el 2,30%. Con buena solvencia y una financiación de menos del 65%, incluso alrededor del 2,1%. Incluso a 15 años no se llega al 3,15%. - Los préstamos KFW pueden estar libres de amortización en los primeros años - por lo tanto, hay más margen para amortizaciones extraordinarias del préstamo principal. Además, la tasa KFW es solo del 1,4%. Si se calcula considerando esto, el resultado es claramente diferente.

Solo no se dejen engañar........................

Eso tampoco amortiza el préstamo mucho más rápido; el presupuesto no debería reducirse en la hipoteca de todas formas.

Pues no considero que toda esta discusión sea necesariamente útil. ¿Quién firma hoy en día un contrato hipotecario a 10 años con un interés del 3,15%?

Pregunta contraria: ¿Quién firma con estas tasas tan bajas un contrato con solo 10 años de fijación de interés? Quien tenga que hacerlo porque de otro modo el dinero no alcanzaría, se quedará sin su casa con al menos una probabilidad moderadamente alta dentro de 11 años. Con 15 años al menos aún tiene la posibilidad de reducirlo con un seguro de tipo (FD).

Sí, 3.300€/mes de ingresos. Perdón, me dejé cegar por la suma del préstamo de 310.000€. Aun así no es el mundo, si se considera que con un niño esta suma no solo se reduce, sino que además los gastos aumentan drásticamente.

También considero tus gastos bastante ajustados (ya lo dije). Lo importante en este cálculo es la absoluta y franca honestidad con vosotros mismos. Porque tenéis que poder manejarlo y atender al banco.

No quiero deteneros en nada - tampoco es mi intención :) - pero nosotros también nos lo imaginamos muy diferente al principio de cómo ha resultado finalmente y (al menos hasta ahora) ha sido bien/mejor así. Si fue el camino correcto, lo sabrás dentro de muchos años, pero estamos seguros de no haber tomado el camino “más equivocado” que no planeamos al principio.

Así que, ya hay una oferta concreta del banco que voy a explicar brevemente por si puede ayudar a otros.

Costos de la casa 385.000 €
-Capital propio 75.000 € (+ terreno 30.000 €)
=Brecha de financiamiento 310.000 €

La siguiente propuesta del banco:
50.000 € KfW Construcción eficiente en energía (KFW 55 Casa) al 1,41 % efectivo; primeros 5 años sin amortización
50.000 € KfW Propiedad de vivienda al 2,43 % efectivo, primeros 5 años sin amortización
210.000 € Préstamo bancario al 2,48 % efectivo, fijación de interés por 10 años, amortización inicial del 2,35 %

Después de 10 años vencerán 2 Bausparverträge que ya estamos ahorrando, lo que asegura un pago especial de 65.000 € tras 10 años y garantiza la deuda restante después del período de interés fijo de 190.000 € a 130.000 € con 3,75 % (posiblemente menos, ya que en abril entrarán en vigor 13 nuevas tarifas de Bausparen a las que podríamos cambiar sin grandes costos). Los restantes 60.000 € serían entonces o reducibles mediante pagos especiales o, en el peor de los casos, financiados completamente.

Según este cálculo, terminaríamos en 27 años (sin pagos especiales). Las cuotas mensuales (incluyendo 2x Bausparer + período inicial) serán durante 4 años de 1.400 €, luego 1.200 € y después de 10 años hasta el final de 1.100 €.

Las cuotas nos parecen después de nueva revisión un poco altas (sobre todo con deseos de tener hijos en 4 años). Por el momento parece que a día de hoy necesitaremos unos 25.000 € menos, posiblemente otros -10.000 €, eso se decidirá en las próximas 2 semanas. Eso nos gustaría más que usarlo para acortar el plazo, que se considere para reducir las cuotas.

Saludos kerhan

¿Después de 10 años tienes una deuda residual de 250 000? Y eso con un nivel de interés incierto. Felicidades.

Los 25 000 que quieres reducir, déjalos en el crédito y acuerda un derecho de devolución del 10%. Así tienes cierta seguridad en caso de que los necesites. Si no, entonces los devuelves gratuitamente al banco.

En realidad, un proyecto de construcción siempre cuesta más de lo que se planifica al principio. Espero que lo calculen de manera muy generosa. Aproximadamente un 10 % debería quedar como reserva en algún lugar.

Hola Der Da,

eh, no... después de 10 años tengo una deuda residual de 190.000 € de los cuales ya están asegurados 130.000 € mediante el préstamo de ahorro para la vivienda [Bauspardarlehen] y los intereses correspondientes. La incertidumbre solo existe en los 60.000 €, que en el peor de los casos deberán ser refinanciados al tipo de interés actual.

Podemos eliminar tranquilamente los 25.000 y también los posibles 10.000 € adicionales, ¡todavía hay casi 40.000 € de margen! También hemos acordado la devolución del dinero si no se necesita, así como una amortización extraordinaria de 10.500 € al año.

Saludos

Hola kerhan,

considero que el interés ofrecido de 2,48 % para 10 años es claramente demasiado alto. Con tu necesidad de financiación de aproximadamente el 80 %, deberías poder conseguir alrededor de 2,10 hasta un máximo de 2,20 % con buena negociación.
Alimenta a la tía Google con el término de búsqueda "tasas hipotecarias actuales" - así podrás revisar las ofertas actuales de manera fiable.

Imprímelo y habla con tu banco - seguro que harán algo más, ¡solo hay que ser firme y paciente!

Saludos carthamen

Hola kerhan,

considero que el interés ofrecido del 2,48 % por 10 años es claramente demasiado alto. Con tu necesidad de financiación de aproximadamente un 80 %, deberías conseguir negociando bien un interés de entre 2,10 y como máximo 2,20 %.
Alimenta a la tía Google con el término de búsqueda "aktuelle Hypothekenzinsen" - así puedes consultar las ofertas actuales de manera seria.

Imprímelo y habla con tu banco - seguro que aún pueden hacer algo, solo hay que ser firme y paciente.

Saludos carthamen

Muchas gracias por la recomendación, en las próximas semanas tenemos aún dos citas para financiación, por un lado en otro banco (la oferta ahora vino del banco de la casa...) y luego iremos a Interhyp a ver qué dice Interhyp. ¡Ahí prestaré más atención!