face26
31.07.2018 13:35:28
- #1
Los precios de la construcción han subido realmente mucho. Nosotros hemos estado pensando en ello durante casi 4 años, pero solo este año hemos podido decidirnos realmente (sobre todo porque recién ahora hemos encontrado un terreno bonito que nos gusta por su ubicación, perfil de altura y precio) y por eso tenemos que pagar bastante más de lo que habríamos tenido que pagar hace algunos años. Está bien, la equipación (por ejemplo, el nivel energético) también ha mejorado, pero no en la misma medida en que ha subido el precio.
En realidad queríamos financiar así: 10 años KfW, 15 años la mayor parte y 20 años el resto. Y entonces vino la conclusión de que los 15 años habrían costado más de 0,8 puntos porcentuales más que los 10 años (se debe a una oferta especial), y los 20 años en esta parte incluso habrían sido más de 1 punto porcentual más caros... La ganancia en intereses la preferimos destinar a la amortización. Y renunciamos también a la parte restante de 20 años y dejamos todo a 10 años, porque con un plazo uniforme en el banco se es mucho más flexible (sin estar atado a la entidad que tiene la parte a largo plazo).
Pero en nuestro caso hay circunstancias especiales que nos facilitaron mucho la decisión de asumir el riesgo de 10 años:
- El préstamo KfW se amortiza completamente después de 10 años (poco antes del fin del tipo fijo vence un antiguo contrato de ahorro para la vivienda casi adecuado para la deuda restante de la parte, con más del 4% de interés de ahorro, porque recientemente entró en asignación y a partir de entonces empieza el plazo de 10 años). La cuota mensual que queda libre entonces es "extra" y puede utilizarse si es necesario para amortizar la financiación posterior de las otras partes.
- 100k están asegurados mediante contratos de ahorro para la vivienda existentes, que ya están ahorrados al punto de poder ser asignados a mediados de 2028 con aportaciones mensuales mínimas. Los préstamos de ahorro para la vivienda son posibles de segundo rango, con lo cual me aseguro un préstamo de 100k menos depósitos al 2,35%, en caso de que el interés para la financiación posterior sea más alto. Claro que la tasa de ahorro restante para los contratos podría destinarse también a amortización, pero eso no haría una gran diferencia y la relación riesgo-oportunidad para el ahorro restante es mucho mejor a pesar del bajo interés de ahorro.
- En caso necesario tenemos también inversiones de reserva que se podrían reducir o liquidar si la tasa de interés de la financiación posterior supera el rendimiento de la inversión. Con la financiación actual el rendimiento de nuestras inversiones después de impuestos es mucho mayor, por eso no las hemos tocado.
Pero pregúntame de nuevo en 2028 si me arrepiento de haber fijado solo 10 años...
Sin entrar ahora en detalle sobre las partes individuales... tu concepto de financiación ya no tiene nada que ver con una financiación clásica con cuota uniforme a 10 años. Tienes el "lujo" de disponer de capital de reserva y varios contratos de ahorro para la vivienda.
Puede que hayas elegido una tasa fija por 10 años, pero en combinación con tus contratos para la vivienda en realidad tienes una seguridad de tipo mucho más larga.
¿Lo habrías hecho también así sin capital y sin contratos de ahorro para la vivienda? La mayoría no está en esa situación.
Y no tengo idea de qué clase de oferta especial es esa, pero un recargo del 0,8% por pasar de 10 a 15 años no es nada aceptable. Parece que más bien los 15 años son malos que que los 10 sean buenos.
Si a nuestra oferta de 15 años le resto 0,8 estaría en 0,85%. Eso sí sería un buen interés.