face26
31/07/2018 13:35:28
- #1
निर्माण की कीमतें वास्तव में भारी बढ़ी हैं। हम लगभग 4 वर्षों से सोच रहे थे, लेकिन इस वर्ष ही वास्तव में इस निर्णय को लेने में सक्षम हुए (सिर्फ इसलिए कि हमें अब एक सुंदर भूखंड मिला है, जो स्थान, ऊंचाई प्रोफ़ाइल और मूल्य के लिहाज से बहुत अच्छा लगता है) और इसलिए हमें कुछ अधिक भुगतान करना पड़ रहा है जितना कि हमें कुछ वर्षों पहले करना पड़ता। ठीक है, सुविधाएं (जैसे, ऊर्जा स्तर) भी सुधरी हैं, लेकिन उतनी नहीं जितनी कीमत बढ़ी है।
असल में हम इस तरह वित्तपोषण करना चाहते थे: 10 साल KfW, 15 साल एक बड़ा हिस्सा और 20 साल बाकी। और फिर यह समझ में आया कि 15 साल की अवधि 10 साल की तुलना में 0.8%-पॉइंट्स अधिक खर्चीली होगी (यह एक विशेष प्रस्ताव के कारण है), और 20 साल इस हिस्से में तो 1%-पॉइंट से भी अधिक महंगी होती.. लाभांश बचत को हम बेहतर तरीके से ऋण भुगतान में लगाना चाहते हैं। और 20-वर्ष के बाकी हिस्से को हमने छोड़ दिया और सब कुछ 10 साल के लिए कर दिया, क्योंकि बैंक के लिए एक समान अवधि पर अधिक लचीलापन होता है (जिस बैंक से लंबा हिस्सा है उसके साथ बंधाव नहीं होता)।
लेकिन हमारे मामले में विशेष परिस्थितियाँ हैं, जो 10-वर्षीय जोखिम लेने के निर्णय को काफी आसान बनाती हैं:
- KfW ऋण 10 वर्षों में पूरी तरह चुकता हो जाता है (ब्याज निर्धारण के अंत से ठीक पहले, लगभग उस हिस्से की बाकी राशि के लिए एक पुराना बाउस्पार जो लगभग 4% ब्याज देता है, खत्म हो जाता है क्योंकि हाल ही में इसे आबंटित किया गया और तब से 10-वर्षीय अवधि शुरू होती है)। इससे मुक्त होने वाली मासिक किश्त "अतिरिक्त" होती है और जरूरत पड़ने पर बाकी हिस्से के पुनर्वित्त ऋण के भुगतान में इस्तेमाल हो सकती है।
- 100k पहले से मौजूदा बाउस्पार अनुबंधों द्वारा सुरक्षित हैं, जिन्हें इतना बचाया गया है कि मैं उन्हें न्यूनतम मासिक किश्तों के साथ मध्य 2028 में आबंटित कर सकता हूं। बाउस्पार ऋण बाद में संभव है, जिससे मैं यहाँ 100k के ऋण को सिक्योर करता हूँ जो जमा राशि घटाने के बाद 2.35% ब्याज पर होगा, अगर पुनर्वित्त की ब्याज दर अधिक होती है। स्पष्ट है, दूसरे बचत किश्त को भी ऋण भुगतान में लगाया जा सकता है, लेकिन यह खास फर्क नहीं पड़ता और बचत की बची हुई जमा राशि में अवसर-जोखिम अनुपात ज़्यादा बेहतर है, भले ही ब्याज दर कम हो।
- संदेह की स्थिति में हमारे पास निवेश हैं जिन्हें जरूरत पड़ने पर घटाया या बंद किया जा सकता है, अगर पुनर्वित्त ऋण की ब्याज दर निवेश की आय से अधिक हो। वर्तमान वित्तपोषण में हमारे निवेश की आय कर कटौती के बाद भी काफी अधिक है, इसलिए हमने उन्हें अस्पर्शित रखा है।
लेकिन कृपया 2028 में फिर पूछिए कि क्या मुझे केवल 10 साल की अवधि तय करने का पछतावा है...
अब खुद को विस्तार से अलग-अलग हिस्सों में न पढ़ते हुए... तुम्हारा वित्तपोषण योजना अब पारंपरिक 10 साल की वार्षिकी वित्तपोषण योजना से बिल्कुल अलग हो गया है। तुम्हारे पास "लक्ज़री" है कि तुम्हारे पास पूंजी है और कई बाउस्पार अनुबंध हैं। तुमने ज़रूर 10 साल की ब्याज निर्धारण चुनी है लेकिन अपने बाउस्पार अनुबंधों के संयोजन में तुम्हारे पास मूलतः बहुत लंबी ब्याज सुरक्षा है।
क्या तुम यह बिना पूंजी और बिना बाउस्पार अनुबंध के भी ऐसे ही करते? अधिकांश लोग तो इस स्थिति में हैं।
और पता नहीं कि यह कौन सा विशेष प्रस्ताव है लेकिन 10 से 15 साल के लिए 0.8% का शुल्क लगाना बिल्कुल ठीक नहीं है। ऐसा लग रहा है कि 15 साल का प्रस्ताव ही खराब था, 10 साल का अच्छा था।
अगर मैं हमारे 15 साल के प्रस्ताव से 0.8 घटाऊं तो वह 0.85% होगा। यह एक बढ़िया ब्याज दर है।