Primera oferta de financiación

Hola,

ayer tuvimos la primera reunión con nuestro banco principal para aclarar en términos generales si podemos financiar la suma necesaria y en qué condiciones. Somos conocidos en el banco y siempre hemos tenido una buena relación allí, por lo que naturalmente fue nuestro primer contacto y tomamos los números que nos ofrecieron como referencia para futuras comparaciones.

El capital propio se aporta en forma del terreno ya comprado con un valor de 60.000 EUR.
La suma estimada de financiación para la construcción de la casa es de 320.000 EUR.
Además, solo disponemos de unos pocos miles de euros en ahorros, que reservamos para el mobiliario y no incluimos en la financiación.

El banco espera una cuota mensual de 1.333 EUR, aunque esta puede reducirse, ya que simultáneamente se permiten amortizaciones anticipadas de hasta el 5% anual. Sin embargo, la cuota que nosotros mismos calculamos no es mucho menor que la calculada por el banco. Eso está bien.

La primera oferta es la siguiente:
1,45% con un plazo fijo de interés de 5 años
1,87% con un plazo fijo de interés de 10 años
2,38% con un plazo fijo de interés de 15 años

No se cobran intereses de disposición durante 6 meses; sin embargo, se espera que estos también se puedan evitar más allá de ese tiempo mediante la división del préstamo o algo similar. Se indicó que tras un examen más detallado se podrían ajustar un poco las condiciones.

Creo que, dado que nuestro capital propio es bastante bajo en comparación con la suma de financiamiento, los intereses ofrecidos no están mal, ya que nos gustaría un plazo fijo de 5 o 10 años. ¿Cómo lo evaluáis, qué parámetros deberíamos consultar todavía?

Saludos y gracias.

¿Solo un préstamo de anualidades o hay algún otro componente? No soy banquero, por lo tanto me abstengo de evaluar la oferta. Pero revisen si quizás los préstamos KFW podrían ser una opción adicional, por ejemplo, 153 y 124. Especialmente el primero cambia para 2016.

Y un punto importante: es mejor ampliar el período sin comisión de disposición a 12 meses, ya que generalmente es muy caro con un 3%.

Si se desean plazos fijos cortos, simplemente solicitaría una oferta comparativa.

Los números se basan en préstamos con pagos constantes, ofreciendo también una división en varios préstamos con diferentes plazos y disponibilidades. Así, también se resolvería el tema de los intereses por disponibilidad.

En 2016 presentaremos la solicitud de construcción y solo cumpliremos con los requisitos mínimos; no estamos interesados en fondos KfW, desde nuestro punto de vista no son interesantes ni rentables.

En principio, preferimos los plazos de interés más cortos. No creemos que los números para 5 o 10 años sean malos, pero los de 15 años no nos convencen tanto. Más allá de 15 años solo sería posible algo en combinación con contratos de ahorro para la vivienda, lo cual también rechazamos mayormente.

Ah, sí, hemos trabajado con un 5 % de interés + amortización, el banco esperaría al menos un 1,5 % de amortización, lo cual nos parece (para nosotros) demasiado poco.

¿Cómo evalúan las tasas mencionadas para plazos cortos? ¿Son buenas cifras con los parámetros dados? ¿Y dónde hay buenas ofertas para plazos de interés más largos?

Vemos 2 posibilidades: atar por poco tiempo, amortizar mucho y luego ver cómo seguir, o asegurar todo el plazo completo; para esto necesitaríamos ofertas de 20 y 25 años, lo que, como se dijo, no es posible en nuestro banco solo con préstamos con pagos constantes.

Saludos y gracias.

no tenemos interés en los fondos KfW, eso nos parece poco interesante o no rentable

KfW no solo ofrece préstamos para edificios energéticamente eficientes. El programa 124 también puede utilizarse para algo así. Sin embargo, acabo de ver que los intereses han subido bastante, nosotros conseguimos el de 10 años al 1,2%. Sobre la vinculación de intereses: ¿Qué haces con el saldo restante después del vencimiento de la vinculación de intereses de
5 años: 260.000€
10 años: 210.000€
15 años: 170.000€
Yo soy de los que va más en dirección a la seguridad, por lo que al menos aspiraría a 15 años. Una gran parte (la llamamos préstamo sin preocupaciones) está en un préstamo con vinculación de intereses a 30 años. Yo asumiría el riesgo de la vinculación de interés a corto plazo con un máximo de 100.000€, es decir, en tu caso lo dividiría. Pero esa es solo mi opinión de no experto.

Dividir préstamos de anualidades, en mi opinión, solo tiene sentido si se espera una entrada de dinero considerable.
De lo contrario, por ejemplo, al cabo de 5 años empiezan las negociaciones para la refinanciación por 45000 € y eso solo es posible con el banco que financió hasta ahora, porque ningún otro quiere ocupar el segundo rango.
Si se quiere liquidar el préstamo en 5 años mediante pagos anticipados, en realidad se amortiza el préstamo con interés favorable y, por tanto, el préstamo incorrecto.
Después de 10 años se podrían cancelar todos los préstamos y cambiar de banco completamente.
Ya no me parecía muy atractivo dividir el préstamo con el préstamo KfW, pero al menos tenía sentido por el interés muy bajo.