Financiamiento - Se requiere tu opinión

Buenas noches a todos,
nosotros también agradeceríamos algunas opiniones sobre nuestro proyecto de construcción planeado (casa energéticamente eficiente en una zona nueva de Dortmund):

- Somos ambos profesores funcionarios con puestos fijos (recién iniciados en la profesión, edades: 27 y 31, la boda será el próximo año), salario neto cada uno 2900, es decir, juntos 5800 al mes
- Costos del terreno (548 qm): 160.000
- Costos planeados de la casa (superficie habitable 169 qm más desván 52 qm): 310.000
- Costos adicionales de construcción: 20.000
- Áreas exteriores: 15.000
- Costos notariales: 3200
- Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: 10.300
- Capital propio: 40.000
- Además, existen 2 contratos de ahorro para la vivienda con un saldo total actual de 11.000 (deberán invertirse después de 10 años en otros costos de la casa, es decir, reparaciones u otros, y/o en la deuda pendiente del crédito [KfW])

Los costos mencionados incluyen bomba de calor geotérmica y perforación correspondiente, instalación fotovoltaica, ladrillo caravista, sistema de ventilación... es decir, todo lo que necesitamos y queremos para construir energéticamente eficiente acorde a [Kfw55] :-)

Aquí la oferta de financiación que tenemos:
Préstamo: 476.000 (el capital propio ya está deducido)
Cuota mensual de amortización: 2400 euros
Se trata de un préstamo de anualidades con un tipo de interés del 2,47 %, plazo de 20 años, amortización total, es decir, sin financiación adicional.
Además, préstamo [KfW55] (50.000) al 0,75 %, 1 año sin amortización (es decir, cuota inicial menor, aprox. 2100 euros), deuda pendiente después de los 10 años de duración del préstamo [KFW]: aprox. 35.000
Posibilidad de amortizaciones extraordinarias, cuota mensual de amortización se puede modificar gratuitamente 2 veces, después con coste.
Período sin intereses por disposición: 12 meses

Deseo de tener hijos, dentro de 2-3 años (no más de 2 hijos).
Gastos mensuales actuales/costo de vida conjunto: 2000 euros (sin embargo, por supuesto, todavía incluyendo el alquiler actual de aprox. 635 con calefacción), es decir, del salario conjunto restando amortización y gastos de vida sobrarían 5800-2400-2000 = 1400 para que los dos vivamos. No tenemos coche, en caso de adquisición habría que descontar la cuota mensual correspondiente.

Bueno, ahora estamos expectantes: ¿Tiene sentido el proyecto así? ¿Qué criticarían?

Yo lo recalcularía en vuestro lugar con un salario y la prestación por parentalidad, un niño (costes adicionales) y un coche, que también supone un gasto mensual de 500. Además, no contéis el capital propio, ya que lo necesitáis a) para la compra del coche y b) para las adquisiciones de la casa como la cocina, las lámparas y otros extras, así como para la boda. Como principiantes profesionales ganáis muy bien, da envidia, pero aun así podríais relajaros y ahorrar unos años :)

¡Gracias por la respuesta! Incluso con un salario y la prestación por maternidad/paternidad, quedan aproximadamente 600 al mes. Las adquisiciones como cocina, lámparas, etc., están incluidas en el cálculo mencionado anteriormente en los costes adicionales de construcción/instalaciones exteriores (aunque los conceptos estén obviamente mal nombrados). Actualmente podemos ahorrar unos 3000 al mes, por lo que hasta la próxima compra del coche todavía se acumulará un capital nuevo considerable... La boda no debe ser cara, será con un círculo pequeño, etc.

- Costos secundarios de la construcción: 20.000
- Instalaciones exteriores: 15.000

Adquisiciones como cocina, lámparas, etc. están incluidas en el cálculo mencionado arriba dentro de los costos secundarios de la construcción/instalaciones exteriores (aunque obviamente las partidas estén mal nombradas).

¡Definitivamente no!
Mira . Tus 20.000 definitivamente no serán suficientes para los costos secundarios de la construcción. (lo siento)
Lo ganado se reducirá a la mitad mensualmente durante la fase de construcción, porque hay que comprar lámparas, herramientas de jardín, buzón, etc., cocina aproximadamente a partir de 10.000.
Y falta el margen en tu cálculo, generalmente es un 10% del costo de la casa para mejoras en el equipamiento.

Pero en realidad no quería entrar en eso, sino dejar que otros hagan los cálculos ;) Con ese salario no se puede ser aguafiestas, solo que será más caro de lo calculado.

Bueno, otra cuenta con nosotros... Notario y impuesto de transferencia de propiedad están indicados en tu enlace, pero en nuestro caso aparecen por separado, véase la factura. Los costos de urbanización están incluidos en el precio del terreno, o dicho de otro modo: los mencionados 160.000 por el terreno ya los incluyen. Por lo tanto, simplemente hemos calculado de forma diferente o hemos presentado las diferentes partidas en otro lugar, a diferencia de lo que ocurre en el enlace. Está claro que en la fase de construcción hay muchos gastos. Pero para nuestra defensa, al menos está corriendo el año sin amortización del Kfw ;-) Un pequeño aumento de ingresos, como es habitual en los funcionarios, está previsto a partir del año 2017. No es mucho, lo sabemos, solo quería mencionarlo. No entiendo muy bien el margen de seguridad - ¿10% de la suma de la casa para qué exactamente?

Buenos días,

Los costos de urbanización están incluidos en el precio del terreno, o dicho de otra manera: los mencionados 160.000 por el terreno ya los comprenden.

Incluso si las instalaciones públicas han llegado hasta el terreno, lo cual es raro, aún se debe considerar la urbanización interna. Si las instalaciones están en la calle delante del terreno, la nueva construcción debe conectarse a ellas. Allí pueden acumularse varios miles de euros. Las contribuciones por costos de urbanización significan algo diferente.

Yvonne quiere decir, en mi opinión, con el margen de seguridad, dinero para costos adicionales de cimentación o refuerzos. Siempre es mejor financiar con amplitud para cubrir todas las eventualidades que luego, si es posible, tener que financiar costosas ampliaciones ;)

Saludos, experto en construcción