Financiación para la compra de casa unifamiliar + renovación (varias opciones)

Hola a todos,

En [URL='https://www.hausbau-forum.de/threads/sanierungskosten-efh-1965-abschaetzen.42260/'

este hilo[/URL] ya había preguntado sobre los costos de renovación. Aquí viene ahora la pregunta sobre financiación incluida el precio de compra.

Información general sobre vosotros:


[*]¿Qué edad tenéis? 38, 38, 2, -1 (K2 llegará en verano)
[*]¿Tenéis pensado tener hijos? Después de K2 no más
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Empleados (TI + administración)
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Él 37, Ella 20


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
[LIST]
[*]Él: 4800€ netos (Stkl 1)
[*]Ella: 1100€ netos (Stkl 1) -> baja a unos 600€ durante un año por permiso parental a partir del verano, luego vuelve a 1100€.
[*]Ingresos por alquiler: 1200€ después de impuestos (1000€ alquiler + 200€ rendimiento de la instalación fotovoltaica)


[*]¿Cuánto es la asignación por hijos?


[*]Actualmente 219€, a partir de verano 438€


[*]¿Cuánto capital propio tenéis?


[*]Aproximadamente 450.000€ en efectivo, de los cuales unos 50.000€ invertidos.
[*]Propiedad 1: Casa adosada central de 1925, valor actual aprox. 350.000€, alquiler neto: 650€, libre de deudas y en posesión desde hace más de 10 años
[*]Propiedad 2: Pequeña casa unifamiliar en el pueblo, valor actual aprox. 350.000€, alquiler neto: 350€ + 200€ fotovoltaica, libre de deudas y en posesión desde hace más de 10 años


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto casa?


[*]Máximo 400.000€ en efectivo
[*]Posiblemente una de las dos propiedades

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual 1000€
[*]Alquiler caliente actual 1150€
[*]Electricidad 50€ (2020)
[*]Gas 70€ (2020)
[*]Teléfono, internet, móvil 70€ (incluye Spotify)

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!) Actualmente 0. Cuando las cosas se normalicen: 250€ BC 100
[*]Crédito de coche (o ahorro para coche nuevo) 0 (coche nuevo de 2020, coche familiar que se usará hasta desguace)
[*]Seguros 35€
[*]Impuestos 15€
[*]ADAC 11€
[*]Combustible 100€ (ambos podemos ir a pie/bicicleta al trabajo, el coche se usa principalmente para visitar amigos / abuelos)
[*]Reparaciones 200€ ahorro previsto, principalmente como ahorro parcial para un coche nuevo dentro de 10 (?) años.

Costos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales) 13€
[*]Seguro de incapacidad laboral 60€
[*]Seguro de hogar 10€

Costos de vida:

[*]Alimentos 700€ (incluye droguería y restaurantes)
[*]Ropa adultos 150€
[*]Muebles 50€ (principalmente cosas de niños, más gastos puntuales en la casa nueva)
[*]Ropa infantil y otros gastos: 500€ para 2 niños
[*]Cuotas de guardería/escuela (y comedor) 630€ -> subirá a aprox. 750€ para dos niños a partir del verano del 24 por 2 años, luego ~100€ comedor
[*]Ayuda doméstica 120€
[*]Donaciones 50€
[*]Asesor fiscal 40€

Ahorros:

[*]Vacaciones 600€
[*]Reservas para casas: 300-400€ (dependiendo de la financiación)
[*]Previsión para jubilación 500€ ETF para él -> tras la compra de la casa podría reducirse a 250€ (ella asegurada por inmuebles, él por pensión estatal alta + muy buena previsión laboral)
[*]Hobbies/regalos ahora 50€, pero probablemente subirá a 300€ cuando haya más posibilidades.

Otros gastos:

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales ~7500€
[*]Gastos totales ~6000€
[*]Saldo 1500 + 1000€ alquiler frío actual

Actualmente es relativamente difícil fijar los gastos exactos porque no hemos tenido un año normal en los últimos 3 años:
Verano 2019 -> nacimiento de K1 -> ambos tomaron permiso parental
2020 -> novia en permiso parental completo (plan diferente, pero Covid...)
2021 -> novia trabaja desde septiembre otra vez, además yo tomé 2 meses más de permiso en verano

Pero lo que podemos decir es que al final de este año, a pesar de la pérdida salarial por permisos parentales (2x él = 9000€, 8x ella = 9000€) y de un viaje muy caro de 10 semanas a Noruega, una vez en la vida (15000€) pudimos ahorrar bastante (~8000€). Por lo tanto, probablemente somos más ahorrativos de lo estimado arriba – ambos somos muy cautelosos y por eso los gastos se estiman muy conservadores.

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 720 m²
[*]¿Cuál es el valor estándar del suelo? No tiene importancia aquí - los precios de mercado están totalmente desacoplados.
[*]¿Nueva construcción, construcción antigua (año), tipo de casa? 1963
[*]¿Garajes? 1
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil) 150 m² habitable, 70 m² útil
[*]¿Qué valor tendrá el terreno y la casa tras finalizar? ~1,1 millones

Costos de construcción o compra:

[*]Costos adicionales de adquisición (notario, registro, impuesto de compra, agente) 44.000€
[*]Costos de construcción o compra (incluye arquitecto, calculista) 740.000€
[*]Costos de renovación y/o rehabilitación aprox. 300.000€ (incluye cocina, etc.)
[*]Costos totales 1,1 millones €

Primero, sabemos que el precio es una locura, somos conscientes. Sin embargo, llevamos 2 años buscando y este es un precio realista que sin duda se pagará. Los propietarios ya dejaron claro que el precio es fijo y no habrá subasta. No sabemos aún si participaremos en el sorteo, veremos...

Segundo, somos conscientes de que podemos afrontarlo. La pregunta es cómo hacerlo de la forma más inteligente. Para nosotros hay las siguientes opciones:

Opción 1)
Usar 400.000€ de capital propio, pedir 700.000€ de crédito. La suma la conseguimos sin problemas por las garantías y con muy buenas condiciones (el verano pasado planeamos una financiación similar con 1,2%). Creo que elegiríamos la opción con cuota de 2000€, tras 20 años quedaría una deuda residual aprox. 350.000€. Luego miraríamos en 20 años si vender alguna de las propiedades para amortizar directamente (¿quizás vender antes y guardar el dinero?) o seguir financiando. Hay que decir que (sobre todo mi novia) heredaremos bastante bien.

Ventajas de esta opción:
1) Se mantiene el ingreso de ambos alquileres durante años.
2) Mi novia puede conservar su previsión personal para la jubilación.
3) Incluso en caso de pérdida total de mi sueldo se podrían vender las dos propiedades y quedar libres de deudas.

Desventajas:
1) Nos sentimos incómodos con tanta deuda. Venimos de clase media y ahora, por donación de las dos propiedades a mi novia, tenemos grandes posibilidades.
2) Si la renovación resulta mucho más cara por imprevistos, la deuda sería demasiado alta.
3) Apenas podemos ahorrar para costes de renovación de los inmuebles en alquiler.
4) Unos 130.000€ de intereses que se comen la ganancia del alquiler – en el alquiler de la casa que se vendería puede haber margen, pero creo que con modernizaciones los intereses se pagarían con unos 15 años de alquiler.
5) Sensación desagradable de comprar y renovar una propiedad sobrevalorada y quizá dentro de una burbuja.

Opción 2)
Usar 400.000€ de capital propio, vender una casa (350.000€), crédito = 350.000€ -> para esto pedimos hace poco oferta con 0,8% a 15 años amortización total.

Ventajas:
1) Rápida liberación de deuda.
2) Menos intereses (~25.000€)
3) Menos deuda, cuotas más flexibles
4) La venta casi simultánea de una propiedad reduce el riesgo de compra en posible burbuja.
5) Aunque mi ingreso baje mucho, sigue funcionando.

Desventajas:
1) Al final menos una propiedad que, por situación de herencia, probablemente habríamos podido conservar. Pero a cambio se obtiene una propiedad de alta calidad.

Como veis, me inclino mucho por la opción 2. Preguntas:
1) ¿Tiene sentido o hay otras opiniones?
2) ¿Errores lógicos?
3) ¿Hay alguna trampa en vender? Por ejemplo:
- ¿Cómo se financiaría concretamente? ¿Pedir préstamo para compra y renovación y pagar con la venta? Que yo sepa el banco también quiere un plan de renovación para financiar.
- En la casa en venta hay una unidad comercial y una unidad residencial – ¿tiene eso alguna consecuencia?
- No creo que vender sea problema. Ya ha habido consultas por la casa y creo que 350.000€ no es caro comparado con la oferta general. Pero aún si fuesen 50.000€ menos, la financiación no sería problema.
4) ¿Cómo compensar a mi novia de forma más inteligente?
- ¿Ella recibe más participación en la casa nueva?
- ¿Yo asumo la deuda y ella invierte el dinero ahorrado y mantenemos participaciones iguales en el registro de la propiedad (el capital propio es casi 50/50 sin la casa, la deuda es aprox. el importe de la venta de la casa)?
- ¿Otras opciones?

¡Gracias por vuestro aporte! :)

en la primera casa el rendimiento es del 2,2%, los impuestos deberían ser pocos, en la segunda casa aún menos, dependiendo de cómo se incluya la energía fotovoltaica. Son valores muy bajos, por eso yo vendería ambas. Los precios de las propiedades en el campo probablemente hayan alcanzado ahora máximos. Si quieren seguir invirtiendo en bienes raíces, compren según su tolerancia al riesgo 2-3 apartamentos pequeños en la próxima ciudad más grande. El rendimiento es mayor y fiscalmente también aporta más, especialmente con ese salario.

Variante 2, vendería ambas propiedades. Tenéis un ingreso por alquiler de 13 mil de un valor de 700 mil. Un rendimiento del 2%. Y de eso tenéis que formar reservas para el mantenimiento. Para reflejar la situación patrimonial de forma justa, deberíais consultar a un abogado. Según tengo entendido, las donaciones en la sociedad de gananciales deberían contarse como patrimonio inicial del donatario, y en caso necesario, volver a tu esposa. Pero no la rentabilidad que de ahí se derive, esa va a la ganancia común (opinión peligrosa de un profano). Lo mejor es que preguntéis al abogado al respecto.

En la primera casa, el rendimiento es del 2,2%, los impuestos deberían ser bajos, en la segunda casa aún menos, dependiendo de cómo se considere la energía fotovoltaica.
Son valores muy bajos, por eso yo vendería ambas. Los precios de las propiedades en el campo probablemente hayan alcanzado ahora un máximo. Si queréis seguir invirtiendo en inmuebles, comprad según el grado de riesgo 2-3 pisos pequeños en la próxima ciudad más grande. El rendimiento es mayor y fiscalmente también aporta más, especialmente con ese salario.

Opción 2, vendería ambas propiedades. Tenéis 13k de ingresos por alquiler de un valor de 700k. 2% de rendimiento. Y de eso hay que hacer reservas para mantenimiento.
Para representar la situación patrimonial de forma justa, deberíais consultar a un abogado. Que yo sepa, las donaciones en la sociedad de gananciales se deben sumar al patrimonio inicial del donatario y, en caso necesario, volver a tu esposa.
Pero el rendimiento que genera no, ese va a la ganancia común (opinión de un aficionado peligrosa). Lo mejor es que lo consultéis con un abogado.

La casa en el campo mi novia no quiere venderla – le tiene un poco de apego y también a los inquilinos; ambas partes saben muy bien que viven allí muy barato. Por eso, solo una de las casas está en venta. Pero también veo cada vez más razones para ello, entre otras porque así podríamos diversificar un poco y no tener todo invertido en algunas propiedades.

¿Hay algún comentario sobre cómo implementar esto finalmente en la práctica? Mi expectativa va en esta dirección:
1) Comprar la casa unifamiliar.
2) El banco quiere tener una visión general de las obras de renovación previstas. Nuestra arquitecta hace un resumen de costos. De ahí resulta una suma de financiación (p. ej., 700k €).
3) Firmamos un crédito por 350k € y una financiación puente por 350k € hasta que se venda la casa.
4) Después de la venta de la propiedad vemos cuánto hemos obtenido finalmente. Si son >=350k €, entonces la financiación puente termina; si hay una diferencia, ¿tenemos que financiarla adicionalmente?

Servus Leschaf,
qué bueno leer que sigues adelante y que no te hemos asustado en el hilo de la rehabilitación. Allí, de todas formas, la mayoría de tus propias estimaciones ya eran bastante realistas.
Ahora tengo una pregunta sobre el marco:

Costos de construcción o compra:

[*]Costos adicionales de adquisición (notario, juez, impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario) 44T€
[*]Costos de construcción o compra (incluyendo arquitecto, ingeniero estructural) 740T€
[*]Costos de renovación y/o rehabilitación ~300T€ (incluyendo cocina, etc.)
[*]Costos totales 1.1 millones €

Primero, el precio es una locura, somos conscientes de ello. Sin embargo, llevamos buscando 2 años y este es un precio realista que sin duda se pagará. Los propietarios ya han dejado claro que el precio es fijo, pero no se buscará un proceso de subasta. Si participaremos en el sorteo, aún no lo sabemos con certeza, veremos...

No conozco bien Niedersachsen. Sin embargo, leo repetidamente que en Niedersachsen supuestamente hay muchas regiones donde “aún vale la pena comprar”. Ahora veo una vivienda promedio de 1965, en la que casi TODO debe hacerse nuevo (de ahí también los 300 T€ de costos de rehabilitación) y esta debería costar realmente unos 700 T€? ¿Dónde estará eso? ¿En la zona peatonal de Hannover?
Quizás podría imaginar que esté justo a las afueras de Hamburgo con una conexión ferroviaria por encima de la media. Por lo demás, me parece bastante caro para un caso de rehabilitación en Niedersachsen.

Prepárate para que tu banco calcule el valor hipotecable (generalmente según Sprengnetter u otro método similar). La diferencia con el precio de compra definitivamente tendrás que cubrirla con capital propio. Y los costos de la rehabilitación DEBERÍAN cubrirse también preferiblemente con el capital propio. Aunque se pueden financiar, es muy complicado demostrar claramente el aumento de valor debido a la rehabilitación. Mi banco quería ver un plan de rehabilitación de un arquitecto para esto.

Solo puedo aconsejarte encarecidamente que solicites en el comité de tasadores de tu municipio un extracto del registro de precios de compra (por ejemplo, de 2020 y 2021). Así verás si se pagaron realmente precios similares por este tipo de casas. Esta información cuesta aproximadamente cien euros.

Hola Leschaf,
me alegra leer que sigues adelante y que no te asustamos en el hilo de la renovación. Pero en ese hilo la mayoría de tus propias estimaciones ya eran bastante realistas.
Ahora tengo una pregunta sobre el marco:

En Baja Sajonia no estoy muy familiarizado. Sin embargo, leo una y otra vez que en Baja Sajonia hay sorprendentemente muchas regiones donde supuestamente "aún vale la pena comprar". Ahora veo una casa promedio de 1965, en la que prácticamente HAY QUE renovar TODO (de ahí también los 300 mil euros de costos de renovación) y ¿se supone que cuesta realmente alrededor de 700 mil euros? ¿Dónde estará? ¿En la zona peatonal de Hannover?
Quizás podría imaginar que estaría justo en las afueras de Hamburgo con una conexión ferroviaria por encima del promedio. Por lo demás, me parece en Baja Sajonia bastante caro para un caso de renovación.

Prepárate para que tu banco calcule el valor de tasación (generalmente según Sprengnetter o similar). La diferencia con el precio de compra la tendrás que pagar definitivamente con capital propio. Y los costos de renovación TAMBIÉN deberían ser cubiertos preferiblemente con capital propio. Aunque se pueden financiar, es muy complicado demostrar de manera clara el aumento de valor gracias a la renovación. Mi banco quería ver un plan de renovación hecho por un arquitecto.

Sólo puedo recomendarte encarecidamente que solicites en el comité de peritos de tu municipio un extracto de la recopilación de precios de compra (por ejemplo para 2020 y 2021). Así verás si realmente se han pagado precios semejantes por casas como esas. Esta información cuesta alrededor de cien euros.

La casa está situada de manera que ambos llegamos relativamente rápido en bici al trabajo (o en mi caso a la estación) y también podemos hacer todo en bici en nuestro tiempo libre, los niños pueden ir andando a la escuela primaria y el terreno está bonito en la ladera con una vista fantástica a lo lejos. Realmente no está nada mal.

Baja Sajonia en sí es seguramente en partes muy barato. Si conduces 20-25 km hacia afuera, prácticamente te tiran las casas y los terrenos. Pero en cuanto entras en las grandes áreas urbanas y allí en las buenas ubicaciones, se vuelve absurdamente caro. Algunos ejemplos, de los que sabemos de hecho porque estuvimos involucrados en el proceso:

- 2 terrenos de 900 m² muy cerca de la ciudad se ofrecieron combinados por ¡580 mil euros cada uno! Encima había una casa para demoler y los costes de la división del terreno deberían correr a cargo del comprador. Nosotros rechazamos la oferta, conocemos otra parte que lo hubiera querido hacer pero no conocía a nadie más. Los terrenos desaparecieron del portal en una semana.
- Terreno de 1200 m² cerca de la ciudad con una casa adosada para una renovación total. Precio de compra 690 mil euros, el vendedor no quería vender por 650 mil. Incluso cuando se supo que sería mejor derribar la casa, poca disposición para negociar por parte del vendedor.
- Un poco menos céntrico, pero justo en una calle grande. Casita de barrio de los años 60, también un caso para una renovación total. Precio de compra 560 mil euros - una hora después de que el anuncio estaba online se escribió: no hubo oportunidad de visitar la casa.
- En el objeto actual los vendedores dicen con credibilidad que tuvieron 13 visitas el fin de semana y al menos 5 (ese era el estado el lunes) volverán el fin de semana con el perito.
- Casa renovada de los años 60 (renovación en 2004, es decir, hace ya casi 20 años), ubicación similar pero peor que la actual. Precio de compra estimado: 1 millón de euros - sin respuesta a una consulta sobre margen en el precio.

En general, la situación aquí es por desgracia muy tensa y no sé si encontraremos algo comparable por menos de 1 millón de euros. Pero gracias por el consejo sobre el comité de peritos. De todas formas sería interesante saberlo, me informaré.