Chequeo de financiamiento - ¿realista o una tontería?

Hola a todos,

actualmente estamos planificando nuestro proyecto soñado de construir una casa, y estoy dividido respecto a nuestra situación financiera y planificación entre "más o menos factible" y "totalmente imposible". Si veo los números puros parece que funciona, pero mi intuición me dice que es un margen muy ajustado, especialmente después de haber leído aquí varias consultas similares. Por eso agradecería mucho su opinión. ¿Podemos afrontarlo así o sería mejor planear una casa más pequeña (lo cual es totalmente posible! Quiero tener una idea)?
Espero sus comentarios.

¿Quiénes son ustedes?	Somos una familia con potencial de crecimiento ;) Es decir, pareja casada, aún sin hijos. Queremos construir una casa para dos familias (casa unifamiliar con aprox. 40m² de apartamento independiente para la posible futura alojamiento de padres que necesiten cuidados). Estamos planeando algo relativamente grande (casi 200m²) para ver qué es posible. Pero podríamos reducir a unos 160m² renunciando a lujos (habitación de invitados, oficina propia para cada uno de nosotros). Lo más sensato es construir con sótano, para que desde la zona de estar haya acceso a nivel al jardín orientado al sur. Actualmente planeamos 3 pisos, pero también podrían ser 2.
¿Qué edad tienen?	36 / 28
¿Tienen hijos?	No
¿Planean tener hijos?	Sí, 1-2
¿A qué se dedican profesionalmente?	Gerente de TI con contrato fijo / ama de casa
¿Cuántas horas trabajan?	40 / 0
Situación de ingresos y patrimonio:
¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)?	Yo gano 3600€/mes netos más aprox. 6000€/año en bonificaciones netas. Mi esposa gana con su criadero de perros (hobby) aprox. 10.000€ al año. No queremos contar con ese dinero de forma fija (puede fallar), sino usarlo posiblemente para amortización anticipada. Por eso no está incluido en los ingresos abajo.
¿Cuánto reciben de subsidio por hijos?	-
¿Otras ayudas (ej. subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.)?	-
¿Cuánto capital propio tienen?	Unos 160.000€. 50.000€ los tenemos nosotros, 110.000 los recibimos de nuestros padres. Podríamos recibir otros 20.000€ más si se complica.
¿Cuánto capital propio quieren aportar al proyecto de la casa?	Todo excepto un “colchón de emergencia” para gastos mayores, es decir, aprox. 150.000€
Situación de gastos:
Costos de vivienda:	Total 1595
Alquiler actual sin calefacción	1200
Alquiler actual con calefacción	1400
Electricidad	70
Gas	75
Agua, alcantarillado, basuras, limpieza de calles	actualmente incluido en gastos auxiliares
Teléfono, internet, móvil	50
Costos de movilidad:
Abono mensual para bus y tren (¡también para los niños!)	0
Crédito vehículo (o ahorro para coche nuevo)	0
Seguro	0 (coche de empresa – la deducción fiscal ya está en lo anterior)
Impuestos	0
Combustible	0
Reparaciones	0
Otros	0
¿Tienen un segundo coche, moto, scooter? ¡Por favor vuelvan a indicar todos los puntos!	0
Costos de seguros:	145 (total)
Seguro privado de salud (también seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.)	0
Seguro de responsabilidad civil (también para animales)	10 seguro de RC, 30 seguro para animales
Seguro de vida con capital o riesgo	[LEFT]70
Seguro de jubilación (incluyendo Riester, Rürup, etc.)	0
Seguro de incapacidad laboral	0
Seguro de accidentes	[LEFT]15
Seguro de contenido del hogar	[LEFT]20
Seguro de protección jurídica	[LEFT]0
Otros seguros (ej. seguro de viaje, seguro de sepelio)	[LEFT]0
Costos de manutención:	1580 (total)
Alimentos	[LEFT]650
[LEFT]Costos de restaurante	[LEFT]50
[LEFT]Cuidado/droguería	[LEFT]100
[LEFT]Mascotas (comida, veterinario, medicinas, gastos de establo)	[LEFT]200
[LEFT]Medicamentos / salud	[LEFT]150
[LEFT]Ropa	[LEFT]200
[LEFT]Muebles	[LEFT]100
[LEFT]TV/Video/Audio/CDs/DVD	[LEFT]10
[LEFT]Donaciones	[LEFT]20
[LEFT]Otros	[LEFT]100
[LEFT]Ahorros:	[LEFT]750 (total)
[LEFT]Vacaciones	[LEFT]200 (no viajamos mucho, tal vez una semana de camping)
[LEFT]Casa	[LEFT]500
[LEFT]Previsión para la jubilación	[LEFT]0
[LEFT]Hobbies/regalos	[LEFT]50
[LEFT]Otros	[LEFT]0
[LEFT]Otros gastos:	[LEFT]0
[LEFT]¿Falta algo? Por favor indíquenlo ahora.	[LEFT]Espero que no :)
[LEFT]Sumas de ingresos y gastos:	[LEFT]
Ingresos totales	[LEFT]4100 (sin el criadero, con bonificación)
[LEFT]Gastos totales	[LEFT]4070
[LEFT]Saldo	[LEFT]30
[LEFT]De ellos suma de alquiler sin calefacción y ahorros prescindibles (ej. ahorro para la casa)	[LEFT]1700 Una pregunta para constructores KfW-40Plus: actualmente vivimos en una casa KfW-55. ¿Cuánto de los costes eléctricos y de gas puedo calcular aún aquí? Construiremos con bomba de calor y fotovoltaica. ¿Realmente generaremos más energía de la que consumimos en electricidad, calefacción y agua caliente? No acabo de creerlo. En caso afirmativo podría calcular 1850 aquí.
[LEFT]General sobre la propiedad:	[LEFT]
¿Qué tamaño tiene el terreno?	[LEFT]1650m²
[LEFT]¿Qué dimensiones tiene?	[LEFT]aprox. 22*75m
[LEFT]¿Cuál es el valor catastral del suelo?	[LEFT]55€/m2 → 90.750€
[LEFT]¿Nuevo, antiguo (año construcción), tipo de casa?	[LEFT]Nuevo, casa prefabricada, actualmente apuntamos a un KfW 40 Plus con dos unidades de vivienda.
[LEFT]¿Garajes?	[LEFT]0 - el carport está incluido en costes de zonas exteriores
[LEFT]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / útil)	[LEFT]aprox. 200
[LEFT]¿Cuál es el valor de mercado de terreno y casa tras acabar?	[LEFT]actualmente aprox. 650.000€
[LEFT]Costos de construcción o compra:	[LEFT]
[LEFT]Costes del terreno	[LEFT]99.000€
[LEFT]Costos de urbanización	[LEFT]0
[LEFT]Costos adicionales de adquisición (notario, registro, impuestos, agente)	[LEFT]9.000€
[LEFT]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, ingeniero)	[LEFT]450.000€
[LEFT]Costos de renovación o rehabilitación	[LEFT]
[LEFT]Costos accesorios de construcción (ej. conexiones casa, perito suelo, electricidad obra, etc.)	[LEFT]20.000€
[LEFT]Zonas exteriores/terraza, caminos, diseño jardín, cercas, etc.	[LEFT]100.000€ - dado el terreno grande hemos calculado alto aquí. Probablemente podríamos ajustarnos a 50k€ haciendo recortes en el jardín.
[LEFT]Costos de financiación (ej. cargos o intereses de disposición)	[LEFT]0
[LEFT]Costos totales	[LEFT]678.000€
[LEFT]Otros costos:	[LEFT]
[LEFT]Costos de cocina	[LEFT]10.000€
[LEFT]Muebles, lámparas, decoración	[LEFT]2000 (vivimos en una casa unifamiliar alquilada y tenemos casi todo)
[LEFT]Otros “no adquisición, costos accesorios de adquisición, construcción o costos accesorios de construcción” – mudanza	[LEFT]5000€
[LEFT]Resumen de costos:	[LEFT]
[LEFT]Costos totales	[LEFT]695.000€
[LEFT]Capital propio deducible	[LEFT]150.000€
[LEFT]Subvención KfW solar – 2x KfW 40 Plus	[LEFT]75.000€
[LEFT]Subvención KfW para acompañamiento de construcción	[LEFT]5000€
[LEFT]Importe de financiamiento	[LEFT]465.000€
[LEFT]Datos necesarios del crédito:	[LEFT]Nota: este cálculo se realizó con condiciones “peores” (solo un crédito KfW de 100.000€) - en la realidad recibiremos el crédito barato de 150.000€ dos veces. El simulador de Interhyp no está actualizado aún ;-)
[LEFT](en caso de varios componentes indicar para todos, en caso de varias variantes separarlas claramente):	[LEFT]Componente 1: 365.000 préstamo ING Componente 2: 100.000 crédito subvencionado KfW
[LEFT]Importe del crédito	[LEFT]465.000€
[LEFT]Tipo de crédito (ej. préstamo con cuota fija, préstamo al vencimiento, etc.)	[LEFT]Préstamo con cuota fija
[LEFT]Tasa de interés (anual nominal, si no efectiva)	[LEFT]1,45% tasa mixta
[LEFT]Duración del tipo de interés fijo	[LEFT]10 años (KfW) / 20 años (crédito bancario)
[LEFT]Deuda restante tras fin del interés fijo	[LEFT]65.800€ (KfW, tras 10 años, después de deducir subvención quedan 28.300€) 130.000€ (banco, 2041)
[LEFT]Duración total ficticia hasta amortización completa	[LEFT]29 años, es decir, pagado antes de que me jubile
[LEFT]Porcentaje inicial de amortización	[LEFT]3,00%
[LEFT]Cuota mensual	[LEFT]1.700€
[LEFT]¿Son posibles amortizaciones anticipadas? (indicar monto)	[LEFT]Sí, 5% anual → No queremos contar con esto de forma fija, pero probablemente podamos amortizar unos 5000€/año con ingresos del criadero
[LEFT]¿Se puede cambiar el porcentaje de amortización? (indicar condiciones como número de veces, rango de porcentaje)	[LEFT]Sí, 2 cambios gratuitos, luego 100€ de tasa de trámite

Hola :-)

No soy un experto en financiación, pero los costos de la casa me parecen muy bajos. ¿Cómo llegan ustedes a esa cifra?
También existe la posibilidad de tener el piso para dormir en el sótano. Así que no es imprescindible que haya un sótano si no lo necesitan.

Esto es lo que estamos discutiendo actualmente en las conversaciones con las empresas de casas prefabricadas. Hasta ahora no parecía poco realista (hasta ahora hemos tenido conversaciones con Bien-Zenker, Hanse, Finger y Gussek Haus). ¿Creen que es una estimación demasiado baja?

200 metros cuadrados de superficie habitable más un departamento independiente de 40 metros cuadrados más sótano y todo ello en un terreno en pendiente? Creo que los costos estimados ni siquiera se acercan... aunque aquí en el foro hay algunos que seguramente pueden decir algo aproximado sobre los costos adicionales...

¿Pero esta supuesta suma de financiación de probablemente en total alrededor de 600k menos el capital propio la quieres manejar con un ingreso familiar de 3.6k? Sinceramente, eso me parece casi una locura...

465k es una gran suma de crédito para un ingreso calculable de 3,8k.
¿El bono es fijo o depende del éxito de la empresa?
¿Puede/va tu pareja a contribuir en algún momento al crédito?

De lo contrario, me parece que se ve muy justo. Y yo mismo soy alguien que ha financiado más bien en el lado "ajustado".
Lo que no habéis considerado, según veo, es que incluso después de la construcción no podéis ignorar por completo las cuotas de ahorro. Las posibilidades de guardar algo para: mantenimiento de la casa, compras mayores, previsión para la vejez no serían ya especialmente dadas con vuestros ingresos actuales.

Lo de la cría de perros como hobby no contabilizada que, supongo, se hace al margen de los impuestos, lo dejo sin comentar. Salvo las dudas de que algo así suele salir a la luz antes o después y puede resultar realmente caro. A más tardar entonces la casita ya estaría con los próximos propietarios.

200m² de superficie habitable + sótano?
Los costos adicionales de construcción son demasiado bajos, me parece que se han olvidado los trabajos de tierra y mucho menos los costos de depósito. En general, los costos parecen estar claramente subestimados.