Financiación de una casa unifamiliar aprox. 450k - ¿Cómo implementar?

Hola a todos,

Este es mi primer aporte en el foro y ya tengo una pregunta fundamental. Se trata de la financiación básica de nuestro proyecto de construcción.

Planeamos financiar una casa unifamiliar en la hermosa región de Allgäu. El terreno costará aproximadamente 100.000 €, para la casa calculamos unos 300.000 €. Incluidos los costos adicionales, la suma debería ser aproximadamente entre 450.000 € y 500.000 €.

Sobre nosotros:
Yo tengo 33 años (h = yo) y mi esposa 31 (mujer), y tenemos una hija de 2 años. Otro hijo está planeado más temprano o más tarde.

Capital propio: actualmente 65.000 €

Los ingresos son un poco complicados, y esa es la razón de mi aporte aquí.

Mi esposa trabaja actualmente en un empleo de 450 € por nuestra hija. Por supuesto, ella volverá a trabajar más en algún momento, pero debido al deseo de tener otro hijo, no queremos contar necesariamente con sus ingresos para la financiación. Tarde o temprano, esto se reducirá a unos 1000-1200 € netos en trabajo a tiempo parcial.

Yo recibo un pago muy variable:
Mi salario neto fijo es de 3100 €.

Además, recibo al menos 15.000 € de bono, normalmente son 25.000 € si el año va bien (y perspectivamente, en los próximos años, con crecimiento, serán 30.000 - 35.000 € de bono, todos netos).

Nuestra idea sería encontrar una financiación en la que paguemos alrededor de 1000 € mensuales (el alquiler actual es de 900 €) y el resto se cubra mediante pagos extraordinarios (altos).

Cálculo aproximado:
30 años x 12 meses x 1000 € = 360.000 €
30 años x 10.000 € pago extraordinario = 300.000 €
= 660.000 €

Por supuesto, el pago extraordinario puede ser menor en ocasiones, pero en general debería ser considerablemente más. Nuestro objetivo general no es pagar en 30 años sino terminar en unos 20 años. Solo queremos mantener la “presión” lo más baja posible.

¿Cómo podemos implementar este tipo de financiación?
¿Los bancos aceptan esto?
¿Es siquiera realista?

Estaríamos muy agradecidos por sugerencias y aportes.
Saludos cordiales

Nuestra idea sería encontrar una financiación en la que paguemos mensualmente aproximadamente 1000 € (alquiler actual 900 €) y liquidar el resto mediante pagos extraordinarios (altos).

Con un préstamo de 435T, 1000 € son menos del 1 % de amortización. Eso podría ser problemático en algunos bancos.

El 1 % son ~ 1200 €.

Pero no olviden que además de la cuota están los gastos de comunidad (300-350) mensuales.

Los pagos extraordinarios de 12+10 T ya están casi cubiertos de forma estándar (con 435T, el 5 % de amortización extraordinaria son 21750 al año). Sin embargo, normalmente se exige hacer todo en un solo pago extraordinario al año.

En cuanto a la vinculación de intereses en vuestra situación, opino que tenéis que abandonar la idea de 30 años (allí el interés seguramente estará en 3,2/3,3); además, la cantidad de bancos que ofrecen 30 años es muy limitada.

Con una vinculación de intereses a 20 años es mucho más barato (2,3/2,5/2,7); eso diría.

Vayan a bancos y también a intermediarios. Lo que quieren no es realmente extraordinario.

¿Por qué un plazo fijo de interés de 20 años, si después de 10 años está planeado haber amortizado más del 50%?
En mi opinión, más de 10 años es dinero desperdiciado.
Con un plazo fijo máximo de 10 años y una amortización del 1,5%, se llega cerca de los 1000€. Sin embargo, la amortización especial debe hacerse entonces. También es una especie de presión.

Puf, entonces empiezo... y tengo que sacarte muchas muelas de golpe.

Lo único que le interesa al banco es tu salario fijo mensual, todos los ingresos variables excepto la paga extra de Navidad/vacaciones no existen para el banco. No hay oportunidad.

La afirmación de que tarde o temprano la mujer va a trabajar por x€ y el segundo hijo no encajan. Si ella vuelve a trabajar, habrás pagado la casa en un 1/4.

Así que para el banco tienen un ingreso mensual del hogar a contabilizar de 3100€+450€+194€ = redondeando 3700€.

Calcula todo incluido con al menos 500k€, más bien más. Con esa información no es suficiente. Restando el capital propio podrían ser 435k€ de necesidad de crédito.

Los calculadores realistas de financiación inmobiliaria dan un interés del 2,3% con un plazo fijo de 20 años y una amortización del 1%. La cuota es de 1200€, no se puede bajar más. Plazo de 53 años. Si entonces no eliges una amortización extraordinaria del 5% sino del 10%, estás con un interés del 2,4%. Como tú recibes mucho salario variable, quizás debas aceptar esta medicación. Para que lo entiendas... de los 1200€, solo 360€ son amortización, el resto son intereses.
Así que tú mismo notas que tu cálculo de 660k€ a 30 años es para tirar a la basura, ¿no?

Con una amortización extraordinaria anual de mínimo 10k€ estarás en 23 años.

Vivir con costos adicionales te costará mensualmente sin reservas alrededor de 1650€.

No quedan muchas entidades bancarias que acepten una amortización del 1%. Para esta amortización tan baja, como se ha indicado arriba, hay recargo de interés.

No quiero juzgar si esto funciona o es realista.

¿Por qué un plazo fijo de interés de 20 años, si después de 10 años se planea amortizar más del 50%?
Más de 10 años, en mi opinión, es dinero desperdiciado.
Con un plazo fijo máximo de 10 años y una amortización del 1,5%, se acerca a los 1000€. Pero entonces hay que hacer la amortización extraordinaria. También es una especie de presión.

No me digas que en serio propones algo así con esa cantidad, ¿no?

Muchas gracias por las primeras respuestas. Quisiera retomar uno u otro punto:

Los 30 años mencionados no se refieren a nuestro plazo de interés planeado o deseado sino solo al período máximo de liquidación previsto (aproximadamente el tiempo hasta la jubilación). Los aproximadamente 660k solo se mencionaron como una suma posible a pagar con un pago especial de 10k (incluidos intereses, por supuesto), no como una suma amortizable.

Los costos adicionales de la vivienda nos son conocidos, el pago de 1000 € se eligió según la experiencia (libro de cuentas del hogar, etc.) para que aún sea factible; vivimos de manera bastante austera y hasta ahora podríamos vivir cada año sin mi bono y al mismo tiempo ahorrar algo.

Cómo los bancos manejan el tema del bono es mi mayor desconocimiento, aquí espero más información. Zaba12 escribe que a los bancos no les importa, lo que me parece algo extraño. Puedo demostrar mediante recibos de sueldo, certificados fiscales, etc. de los últimos años salarios superiores a 110k € bruto. Un salario objetivo correspondiente también está registrado en el contrato de trabajo o en el acuerdo anual de bonificación. Tendría que negarme intencionalmente a trabajar (y lo mismo todos mis colegas) para no alcanzar al menos un bono bruto de 25.000 €.