Costos de herencia, demolición, construcción nueva

Conservar el sótano y construir nuevo encima tiene ciertamente su encanto - se pueden ahorrar costos.

Sin embargo, también hay que considerar los riesgos potenciales:

- No se puede ver la estructura - aquí son posibles defectos/daños ocultos
- En caso de un posible daño por humedad en la parte nueva de la casa siempre existe el riesgo de que la empresa constructora atribuya el daño al sótano existente.
- Las tuberías de aguas residuales y posiblemente también las de agua potable bajo el "sótano antiguo" siguen siendo viejas y por lo tanto potencialmente más propensas a fallos.

Por estas razones hemos decidido demoler completamente, aunque realmente da pena lo del antiguo sótano abovedado.

Saludos,

Dirk

Mi madre y mi hermano me regalarían sus participaciones. Los 100k de mi madre deberían ser libres de impuestos, 30k de la parte de mi hermano tendría que declararlos (20k están exentos), ¿es correcto?

Sí, es correcto. Sobre la parte de tu hermano (25%) tendrías que tributar 30 mil euros; la cantidad depende de tu clase fiscal. Aquí la oficina de impuestos puede informarte.
Que yo sepa, eso no es correcto. Si se trata de una comunidad hereditaria, es libre de impuestos, ya que el origen es tu padre y luego la exención, etc. Aquí es imprescindible consultar a un especialista.

Sobre el tema de la escritura / notario:
Lo del derecho de vivienda, por supuesto, solo se puede hacer con el consentimiento de mi abuelo.
Tendríamos que ir juntos a un notario, hacer todos los cambios (quitar el derecho de vivienda, transferir las participaciones de mi madre y mi hermano a mí) y habría costos por el notario y posiblemente impuestos de donación prorrateados. O si el caso de la comunidad de herederos es correcto, esos costos no se aplicarían. Así es como lo he entendido hasta ahora y lo voy a aclarar con un profesional.

Sobre el tema de los costos de demolición:
Tengo que solicitar varios presupuestos y varía entre 10 y 30 mil, suponiendo que no haya sustancias dañinas.

Sobre el estado de la casa:
Lo que más me molesta es especialmente el sótano. Está bastante húmedo y no es muy alto. Sería un sótano de uso exclusivo, donde actualmente ni siquiera colgaría ropa ni almacenaría alimentos. Y si tuviera que aislar el techo del sótano, tendría que casi andar encorvado.
Entonces, si se hace demolición, definitivamente también con el sótano.

Aún está la cocina original, la moqueta y el papel tapiz también. Ventanas, techo, etc. Toda la casa huele a humedad. Mi abuelo cree que todo está bien así, no lo conoce de otra manera. El baño en la planta baja mide 2 m² y el baño en el piso superior mide 5 m². Nada moderno en absoluto.
Claro que se puede reformar, pero tal vez al final se hagan demasiados compromisos con la distribución.

Un conocido mío es ingeniero civil y actualmente está calculando cuánto costaría una renovación completa más las reformas, etc.

Por cierto, la casa tiene calefacción urbana y está en Wolfsburg (Baja Sajonia), las tuberías a la casa se renovaron hace dos años.
Así que tengo que aclarar cuánto costaría desconectar y volver a conectar las tuberías.

También puedo subir los planos. (lo haría después del entrenamiento)
Quizás esta noche enumere mis ideas y deseos para una casa. Tal vez así puedan entender mejor por qué no me gusta tanto la distribución actual.

Muchas gracias de antemano por las respuestas hasta ahora.

Saludos
Norman

Adjunto los planos.
Así se puede ver mejor que habría que hacer varias cosas para obtener un plano que "corresponda a mis ideas".

Tengo las siguientes ideas / concepciones:

PB: Sala de estar y comedor en una misma habitación, separada por una puerta corredera de la cocina, WC (¡más grande de 2 m²!) y un pequeño trastero (aspiradora, ...)

P1: Dormitorio, baño (ducha, bañera, 2 lavabos), 2 habitaciones infantiles (de tamaño similar)

Sótano: Sala de hobbies, habitación de invitados / despacho, lavadero / cuarto de servicio (lavadora, secadora, espacio para tender la ropa, cajas de agua, ...), cuarto de herramientas / sala de calderas

El sótano debería poder utilizarse un poco y no solo para guardar cosas.
Calefacción por suelo radiante en todas partes. Quizás una chimenea en el salón / comedor.

Primero mandaría a un perito a recorrer la casa y ver qué se puede hacer y cuánto vale todavía. Me lo pensaría bien con la nueva construcción, porque creo que la distribución tiene bastante potencial. Las paredes internas, siempre que no sean estructurales, se pueden tirar y reemplazar por nuevas.

Definitivamente también consultaría a un asesor fiscal, quizás mediante un cierto orden (reescritura/eliminación del derecho de vivienda/demolición) se pueda evitar o reducir el impuesto.

Ya es una diferencia si
- se reescribe un terreno, una casa con derecho de vivienda
- un terreno con casa sin derecho de vivienda
- un terreno sin casa.

El derecho de vivienda reduce definitivamente el valor. En qué medida la casa disminuye o aumenta el valor depende del estado.

Sobre el tema del impuesto sobre transmisiones patrimoniales creo que la afirmación del experto en construcción no es del todo correcta.
Si lo he leído bien, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales solo no se aplica en línea recta de parentesco. (es decir, el hermano estaría excluido), a menos que sea una donación. Si el hermano fuera compensado, también se aplicaría el impuesto sobre transmisiones patrimoniales por el importe de la contraprestación. Aquí también se podrían quizás aprovechar exenciones mediante construcciones hábiles, siempre que no sea exento de impuestos de acuerdo con la ley del impuesto sobre donaciones, como afirma b0012sm.