Financiamiento de construcción - duración de la compra del terreno / construcción de la casa

Hola a todos,

tal como está la situación actualmente, tenemos la posibilidad de comprar un terreno en enero de 2018. Sin embargo, este solo puede ser construido a partir de enero de 2019. (Será urbanizado antes por el propietario, ya que se crearán varios terrenos allí)
Ya hemos decidido por un promotor inmobiliario.

Como aún somos relativamente nuevos en todo este tema, nos surgen algunas preguntas.

¿Cómo se manejan los intereses (¿intereses de disposición?) durante este periodo?
Queremos financiar conjuntamente el terreno y la casa. ¿Es posible hacerlo aún si hay un intervalo de tiempo prolongado entre ambos?

La próxima semana tenemos citas nuevamente con el banco y también con el promotor, pero tal vez aquí haya algunos consejos útiles.

Muchas gracias y que tengan una buena noche.

Un promotor vende una casa con terreno,
un contratista general/contratista principal te construye una casa.
Yo, en vuestro lugar, dejaría a vuestro contratista general (GU) primero para atrás, para que Hacienda no tenga la idea de cobraros el impuesto sobre transmisiones patrimoniales también sobre la casa. Además, puede pasar mucho (recoger información sobre cada empresa constructora).
Los intereses de disposición deben pagarse si la financiación se realiza demasiado pronto. Yo evitaría eso. Ya sea comprando el terreno sin préstamo, es decir, con capital propio, o con una financiación puente.

La situación casi idéntica la resolví con una financiación puente variable. Ya solo porque los costos exactos de construcción aún no están definidos con precisión y, por supuesto, por los intereses de disponibilidad. Algunos bancos lo hacen con una garantía hipotecaria, que luego se cancela. Eso cuesta las comisiones. Pocos, sobre todo bancos regionales con sucursales, también lo ofrecen con un recargo de interés muy bajo y sin garantía hipotecaria. Eso lo hace flexible. Esto último lo firmé recientemente y así puedo cambiar en cualquier momento y tampoco tengo problemas de coordinación por las inscripciones hipotecarias.

Hemos negociado un préstamo con el banco.
Además, se registró un período de disposición de 12 meses, con la indicación verbal de que este período podría retrasarse unos meses más en caso de demora en el inicio de la construcción. Esto fue así, se retrasó 2 meses.
Solo después de este período se generan intereses de disposición por el capital no utilizado.
Antes de este período, podemos devolver directamente el capital no utilizado, es decir, "reembolsarlo"/amortizarlo inmediatamente sin haberlo utilizado nunca.

Ejemplo de cómo fue con nosotros (números inventados):
11/2016 Préstamo bancario de 200.000€ firmado.
Disposición acordada hasta 02/2019.
11/2016 Se compró el terreno, se utilizaron 100.000€ del crédito para pagar el terreno.
12/2016 Contrato de construcción firmado.
Inicio de la construcción el 01.04.2017 en lugar del 01.02.2017.
Disposición en el banco modificada hasta 04/2019.
01.06.2017 Recibida la primera factura parcial del constructor por 10.000€.
02.06.2017 Desembolso de 10.000€ del préstamo (a partir de aquí pagamos intereses por 110.000€ según el contrato de préstamo).
01.07.2017 Recibida la segunda factura parcial del constructor por 15.000€.
02.07.2017 Desembolso de 15.000€ del préstamo (a partir de aquí pagamos intereses por 125.000€ según el contrato de préstamo).
....
....

Cuando llegue el 04/2019 y nosotros...
a) hayamos utilizado 100.000€ del préstamo, debemos pagar intereses por 100.000€.
b) hayamos utilizado 90.000€ del préstamo y no necesitemos más dinero del préstamo, devolvemos los últimos 10.000€ y pagamos intereses solo por 90.000€.
c) hayamos utilizado 90.000€ del préstamo y planeemos utilizar los últimos 10.000€ más tarde (por ejemplo, para el pago del acabado de la calle), pagamos intereses regulares por 90.000€ y por 10.000€ intereses de disposición.

En nuestro caso, hubo medio año entre la compra del terreno y la primera factura de la construcción. Debido al período de disposición, solo tuvimos que pagar intereses por el capital utilizado. Solo después del período de disposición se generan intereses de disposición por el capital no utilizado. El capital no utilizado se puede devolver al final del período de disposición (y por tanto no volver a utilizar en el futuro) o mantener (por lo que se generan intereses de disposición).

Mi consejo: El banco y el proveedor de la construcción son como una candidatura: no envíes solo una, sino solicita varias ofertas. Con cada conversación uno se vuelve más sabio o también encuentra alguna oveja negra y puede evaluar mejor las demás ovejas blancas.

Gracias por vuestras rápidas respuestas.
Nosotros compramos la casa y el terreno por separado. La casa la hacemos construir por una empresa y el terreno lo compramos a otro propietario. ¿Por eso no hay problemas con el impuesto sobre la adquisición de inmuebles, verdad?

¿Financiación intermedia variable significa que primero financio el terreno y, cuando quiero financiar la casa, hago un nuevo crédito que incluye casa y terreno juntos?
Pero entonces no podría asegurarme los intereses bajos que tenemos ahora, porque dentro de un año quizás la situación sea diferente, ¿cierto?

Gracias por tu explicación detallada.
O sea, que para ambos cierro la financiación, para la compra del terreno el 01.01.2018 tomo mis 100.000€ (tu ejemplo) de mis 200.000€.
Luego pago intereses por esos 100.000€.
Por los otros 100.000€ que aún están en el banco, pago intereses de disposición solo después de (si se acuerda) 12 meses?
A menos que vaya más rápido y pueda disponer del dinero antes porque la construcción comienza antes, y entonces solo pago intereses de disposición por lo que aún no he dispuesto, ¿correcto?

Perdón por mis muchas preguntas. Que tengan una buena noche.

Entonces compramos la casa y el terreno por separado. La casa la hacemos construir por una empresa y el terreno lo compramos de otro propietario. Por eso no hay problemas con el impuesto de adquisición inmobiliaria, ¿verdad?

no hay problema, tú hablaste de "promotor inmobiliario", eso implica que vendedor y empresa constructora serían la misma entidad. "Promotor inmobiliario" es entonces solo la palabra incorrecta. Por lo tanto, para ti sigue sin ser un problema.

O sea, cierro el financiamiento para ambos, para la compra del terreno el 01.01.2018 saco mis 100.000€ (tu ejemplo) de mis 200.000€.
Pago intereses por los 100.000€.
Por los otros 100.000€ que quedan en el banco, pago intereses de disponibilidad solo después de (si se acuerda) 12 meses?
A menos que sea más rápido y pueda disponer del dinero antes, porque la construcción empieza antes y solo pago intereses de disponibilidad por lo que todavía no he solicitado, ¿verdad?

exacto