Costos de construcción por m² - "fijo y variable"?

Hola a todos,

he seguido el foro atentamente durante los últimos cuatro años y he aprendido mucho. Nuestro proyecto de construcción está terminado: un simple Flair 125 en un terreno completamente plano ;-) Nunca estuve tentado a crear un hilo propio sobre planos/financiación o algo similar porque aquí realmente pude absorber mucha información. Por interés, he seguido vinculado al foro y siempre disfruto leer aquí.

Por eso me he decidido a escribir algo que me pregunto con frecuencia: generalmente se calculan los costos de construcción de forma aproximada con un valor por metro cuadrado; el valor exacto, ya sea 2000, 2500 o adonde quiera que se dirija, no es lo importante. Cuando se discute reducir un plano, surge la objeción justa de que los costos no bajan de manera proporcional porque no todos los costos, como la calefacción, se reducen en la misma medida. Pero ahí puedo entender a los participantes del foro que están un poco confundidos: "¿se supone que debo calcular con este valor, pero luego no debo seguir calculando con él?"

Por eso mi pregunta de interés: ¿no se podría incluir en la fórmula para esos cálculos aproximados una constante, por ejemplo, en el orden de 120-150 m² un monto fijo de 100.000 EUR, en el orden de 150-180 m² un monto fijo de 130.000 EUR, y luego un precio por metro cuadrado que refleje los costos "más o menos" proporcionales?

Los costos de construcción siempre son individuales y los precios por metro cuadrado son solo una orientación aproximada. En teoría, algunas cosas salen más baratas con un mayor espacio porque solo se necesita una escalera, una cocina, etc. Pero creo que en la práctica eso se equilibra bastante bien. Quien construya 200 m² instalará una cocina más grande y, por lo tanto, más cara. Quien construya en grande rara vez usará azulejos de 30€. Y así sucesivamente. Creo que eso encaja nuevamente.

Además, al final no es decisivo cómo se generan los costos, sino cómo se facturan ;)

Las reglas empíricas son el intento modesto de comprimir algo complejo e individual en una constante, para hacerlo de alguna manera tangible a pesar de toda la incertidumbre. Solo ayudan a quienes desean construir y que nunca han tenido nada que ver con la construcción y los precios actuales de construcción, para quitarles la ilusión. También se puede usar para estimar de manera muy aproximada un proyecto. Pero nada más. No hay que seguir perdiendo tiempo ajustándolas.

Como la mayoría de las [EFHs] que se construyen son de tamaño similar, los valores mencionados (aproximadamente 2500€/m2) son bastante acertados. Las villas suelen tener un equipamiento diferente y por lo tanto precios por m2 más altos.

Cuando se discute reducir un plano, surge la objeción justificada de que los costos no disminuyen de manera proporcional porque no todos los costos, como por ejemplo la calefacción, se reducen en la misma medida. Pero puedo entender entonces a los participantes del foro que están un poco confundidos: "¿una vez se supone que debo calcular con este valor, pero luego no puedo seguir calculando con él?"

Respondí esto poco después de tu pregunta, aunque en otro hilo:

Esto debería quedar claro para todos los interesados en construir que quieren escalar el tamaño de una casa ejemplo ofrecida concretamente por razones de precio: Los metros cuadrados adicionales se suman al precio de venta, los metros cuadrados menos solo se descuentan al precio de compra. Y por supuesto, al reducir el tamaño de la casa, la "proporción" del equipamiento básico necesario sobre la superficie aumenta. Por eso muchos contratistas generales también dicen que el precio solo se mantendría igual si el marco de las paredes exteriores permaneciera igual (esto está dicho de forma imprecisa, pero traducido al mundo de entendimiento de los legos).

Por eso mi pregunta de interés: ¿no se podría incluir en la fórmula para tales cálculos aproximados una constante, por ejemplo en el orden de 120-150 m² una cantidad fija de 100.000 EUR, en el orden de 150-180 m² una cantidad fija de 130.000 EUR y luego un precio por metro cuadrado que refleje los costos "más o menos" proporcionales?

Tan pronto como encuentre esta regla práctica – lo cual puede tardar porque mi microscopio tiene una precisión demasiado limitada para ello – con gusto la transmitiré con tarifas populares por hora. Mientras tanto, puedes arreglártelas con el hecho de que tu pregunta casi indica ya la dirección: es decir, no entender "proporcional" como "lineal". Por ejemplo, podrías seguir investigando extrayendo primero la raíz cúbica del factor de reducción (por ejemplo 1,1 para una casa de 162 en lugar de 180 m²) o algo así. Cuéntame los resultados de tus pruebas ;-) (pero no olvides: sin importar lo metodológico que sea el enfoque empírico, el nombre "regla práctica" no es casual, ¡incluso un clavicémbalo tocado a puñetazos ya no suena suave!)

Gracias por las respuestas, especialmente la frase "los metros cuadrados adicionales se suman al precio de venta, los metros cuadrados menores solo se descuentan al precio de compra" la encuentro frecuentemente digna de cita en los hilos sobre costos de construcción con precios por metro cuadrado.

Así fue como también disfruté de una respuesta poética de 11ant-en :-)

Ya que has entrado justo ahora en mi hilo, una de tus afirmaciones mantras siempre me ha dejado un poco desconcertado: aquí se suelen planear casas también desde el punto de vista "sin barreras/poco barreras, por si en la vejez surge algo". Yo también veo, como la mayoría de los foristas, que es mejor construir para el futuro previsible y no para todas las eventualidades futuras. Tú sueles mencionar que una parte no menor de los constructores actuales en una etapa así de la vida construiría de nuevo.
Siempre me pregunto ¿DÓNDE? Incluso si se pusieran manos a la obra con tus consejos Barthel a mediados o finales de los 50 años, no logro imaginar que haya suficientes terrenos libres donde se puedan construir fácilmente bungalows adaptados para personas mayores (o formas de construcción similares). Puede que haya unas cuantas parcelas con construcción disponibles, pero no de manera ilimitada, y ahí tú y otros plantean la muy justa pregunta de si no valdría la pena conservar el parque edificado.

Por eso, veo a menudo la mudanza en la edad avanzada como la opción de planificación más sensata. Pero preguntando claro: ¿DÓNDE crees que la gente en sus mejores años construirá entonces su segunda casa (la que es para el amigo, como a ti te gusta decir)?