Experiencias en la estimación de costos de construcción de una casa adosada

@ Gracias por tu respuesta.

Supongo que los 15.000€ son para pintar por cuenta propia y colocar los revestimientos del suelo. Definitivamente son trabajos que nos atreveríamos a hacer.
Los 40.000€ para mobiliario adicional se han estimado inicialmente en porcentaje. Aquí seguramente hay posibilidades de ahorro. Pero debo ser honesto: sin cocina no se puede vivir. Incluso si esta suma se reduce a la mitad, los costos totales no bajarían mucho.

Para mí es más importante saber cuánto trabajo propio se puede aportar o cómo se pueden ahorrar costos de construcción. No tiene que ser una casa llave en mano para nosotros. Estamos dispuestos a ayudar y trabajar por nuestra cuenta si eso reduce la financiación.

Para volver a hablar de las finanzas: tenemos 33 y 29 años y por eso tendríamos algo más de tiempo que el promedio para la financiación. Con nuestros ingresos actuales y un hijo vivimos bien. No tenemos deudas, no pagamos por ningún auto (tengo un coche de empresa). El problema en el ámbito de la financiación es que tengo un trabajo de ventas. Los 4.900€ netos asumidos son calculados de forma conservadora. Además, cada año se pagan entre 2.000 y 3.000€ en amortización extra. En años buenos como el actual, la amortización extra puede subir hasta 25.000€, pero eso no es previsible cada año. El problema actual es que gano bien, pero por eso quedo fuera del apoyo de la NRW.Bank. Por lo tanto, habría que encontrar alternativas para reducir los costes de interés. La subvención KFW40 para familias solo ayuda durante los primeros 10 años con intereses bajos para una parte del importe.

Quieres todo: bajos intereses, sin riesgo, una casa asequible. En algún lado deben hacer concesiones. No subestimes el esfuerzo, el tiempo y el dinero que cuestan los trabajos propios. Además del trabajo y el niño, hay que pensarlo bien. A pesar de la juventud y de ganar más que la media, tienen poco capital propio. ¿Dónde se fue el dinero? ¿Serían disciplinados con la casa?

¿Cuánta participación propia se le puede exigir a un propietario?

Desde nada hasta la construcción completa de una casa. Pero lo clásico son las paredes y los revestimientos de suelos. A menos que tengas amigos que realmente siempre tengan tiempo suficiente cuando los necesites (electricista en la familia y similares).

También podríamos abarcar oficios individuales a través de mi cuñado. Tenemos algunos contactos allí.
¿Eso ayudaría?

La adjudicación por oficios individuales puede ayudar. Pero también necesitas a alguien (arquitecto) que se encargue de todo por ti. El lego no debería hacerlo solo para ahorrar dinero.
Y por favor recuerda que el precio de la casa lo determinas principalmente tú. El respectivo artesano solo hace lo que tú le dices. Pero si (y especialmente con la adjudicación por oficios individuales existe el "peligro") durante la fase de construcción surgen siempre nuevas ideas en la obra (y/o llegan propuestas del artesano), puede volverse caro.

Los 40.000 € para mobiliario adicional se han estimado inicialmente de forma porcentual. Aquí sin duda hay posibilidades de ahorro. Pero debo ser honesto: sin cocina no se puede vivir. Incluso si esta cantidad se reduce a la mitad, los costos totales no bajan mucho.

Ahí está el problema. 20.000 son mucho dinero, solo parece poco cuando se manejan financiaciones de esa magnitud. ¿Cuánto tiempo hay que ahorrar dinero excedente para reunir 20.000 euros?
Y así se va acumulando todo el coste de la construcción. Entonces quizá se elija la serie de interruptores más bonita o la baldosa más grande.
Y por 20.000 euros ya se puede conseguir una buena cocina, si no se va a ciegas al estudio de cocinas con una lista de deseos de moda.

Quieres todo, intereses bajos, ningún riesgo, una casa asequible. En algún lugar tenéis que hacer concesiones.

No subestimes el esfuerzo, el tiempo y el dinero que cuestan los trabajos propios. Además del trabajo y el niño, hay que pensarlo bien.

A pesar de la edad relativamente joven y los ingresos por encima de la media, tenéis poco capital propio. ¿Dónde está el dinero? ¿Seríais disciplinados al elegir la casa?

Creo que eso lo resume bastante bien. Claro que queremos mucho. ¿Quién no lo querría? Por eso también vale la pregunta: ¿qué es asequible? ¿Y a qué hay que estar preparado y de qué cosas hay que prescindir? Nosotros también queremos pagar nuestro proyecto. Sobre el tema de poco capital propio: si miro a mi círculo de colegas, tenemos más bien mucho capital propio. ¿Dónde está el dinero? En la vida, en los impuestos, en el niño y en el alto costo de la vivienda. Hoy se estudia más tiempo y mi sueldo completo sólo lo tengo desde hace 3 años, antes tenía ingresos promedio. Mi esposa trabaja a tiempo parcial con salario mínimo. Pero le gusta su trabajo.

Sobre la disciplina: somos bastante buenos en eso. Cuando se establecen presupuestos, también se cumplen.



Entonces probablemente deberíamos empezar por los suelos y la pintura. También existen riesgos de garantía en los trabajos propios. Sólo me puedo imaginar que ahorraríamos en oficios individuales, porque nuestra familia tiene buenos contactos en la zona. Pero cuánto se puede ahorrar, es dudoso. Podríamos contratar a un arquitecto, mi cuñado puede apoyar como jefe de obra y también renegociar. Pero también aplica aquí: "Lo que no cuesta, no vale nada". Si se regatea hasta el extremo, no se harán trabajos sólidos.

Con los costos asumidos de 840.000 € no estoy seguro si un proyecto así se puede pagar antes de la jubilación. Si reduzco el segundo colchón y el equipamiento interior adicional, quedan unos 800.000 €. Claro, los salarios suben, se podrían explorar posibilidades de ayudas o un préstamo del empleador. Estoy satisfecho con mi trabajo. Tengo buenas oportunidades de ascenso. Pero los intereses a largo plazo también son inciertos. Según mi análisis, las ayudas más bien favorecen a quienes no pueden permitirse una casa de todos modos. Los préstamos KFW tienen altos riesgos de cambio de interés después de 10 años. ¿Cómo abordar este tema mejor? ¿Primero explorar las ayudas y consultar con asesores financieros? El tema de cuánto casa uno puede permitirse es para nosotros, dadas las condiciones actuales, más bien difícil de captar y con muchas variables imprevisibles.

Con unos 82.000 € de capital propio para 2025 y cuotas de crédito estimadas generosamente de 1800 € con un ingreso mensual total de 4900 € la financiación, si lo veo bien, es difícil de prever. Tampoco las amortizaciones extraordinarias (2.000-3.000 € al año) ayudan mucho. Para gastos corrientes calculamos unos 520 € y para mantenimiento 140 €. Pagos extras de vacaciones y Navidad y otras fuentes de dinero por año con unos 4.000-5.000 € netos no están considerados.

¿Y ahora?

y ya generosamente estimadas cuotas de crédito de 1800€

Pero eso es per se solo un crédito de +/- 430 mil € (calculado con un 3,5% de interés y un 1,5% de amortización - he tomado una fijación de interés más larga, KfW Familia también ofrece 20 años. Actualmente, una fijación de interés a 10 años con KfW Familia significa también "solo" 0,86% de interés + al menos 3% de amortización). Por lo tanto, el proyecto (lamentablemente) debería descartarse.
El volumen necesario solo lo podéis asumir con una cuota significativamente más alta.