¿Presupuesto de 600-800k con un ingreso neto del hogar de aproximadamente 10k?

Muchas gracias por la gran respuesta. Son muchos de mis pensamientos y motiva que tengas/tuvieras pensamientos similares.

Con gusto.

Lo malo es que la mayoría de nosotros (incluyéndome probablemente/esperemos) solo construimos una vez y empezamos casi desde cero.

Leer mucho aquí me ha ayudado muchísimo en los últimos 1,5 años.

Admito que también sonrío un poco porque reconozco tantas cosas.

Puntos extra: Nosotros también buscamos primero casas de segunda mano y terminamos en una obra nueva. Y también dijimos al final "vale, tomamos aproximadamente 100.000 más de lo pensado inicialmente".

Si todo va bien, se verá. La construcción apenas acaba de empezar. Sin embargo: Casa unifamiliar independiente, casas adosadas / pareadas nunca lo consideramos (vivimos en el campo, el terreno aquí es realmente barato). Por lo tanto, no puedo decir nada al respecto.

También debo aclarar que los ejemplos y sumas mostrados eran en su mayoría los “outliers” en la oferta inmobiliaria y tenían algún inconveniente. Es decir, 600k en zona B es casi el extremo inferior de la zona B (quizá calle no muy bonita, jardín muy pequeño, etc.) y 800k en zona A igualmente.

Y ahí es donde empieza todo.

La pregunta es, ¿dónde y cómo quieres vivir? Y especialmente si, como ustedes, parecen muy arraigados al lugar y probablemente vivirán ahí hasta la jubilación (o más), eso también influye mucho.

Ahora son cifras mucho más pequeñas:
En su momento tuvimos 3 terrenos para elegir. Elegimos el más caro. Con los otros podríamos haber ahorrado unos 60.000, pero no habríamos tenido ni de lejos tan buenas vistas y zona residencial (precio del terreno algo más alto, sobre todo por costes adicionales por el talud y la normativa urbanística de fachada de ladrillo).

60k también es mucho dinero. Nos valió la pena.

Aquí los datos (financieros) principales:

[*]Precio de compra: 880k, sin trabajos de pintura y suelos, sin jardín (pero terraza, etc.)
[*]Aproximadamente 130 m² de superficie habitable
[*]Llave en mano, KFW 40 QNG (fotovoltaica, bomba de calor, etc.)
[*]Subvencionable: Alrededor del 2,8% por KFW 297 y NRW.Bank "Vivienda sostenible"
[*]Ubicación = Estaríamos muy felices y sería seguramente una gran base para nuestro “futuro familiar” a largo plazo
[*]No estamos obsesionados con el tema KFW 40 y QNG. El motor sería la ubicación.

He intentado calcular a grandes rasgos:

Financiación:
(Partiendo de una necesidad total de aprox. 960.000 € incluyendo costes adicionales)

• Capital propio: 250.000 €

Préstamos (total 710.000 €):

• KfW 297: 150.000 € al 2,8% (plazo 35 años) -> Cuota: aprox. 760 €/mes
• NRW.Bank: 260.000 € (importe máximo subvencionado, plazo 35 años) -> Cuota: aprox. 992 €/mes
• Préstamo bancario: 300.000 € (suponiendo 3,7–4,0%) -> Cuota: aprox. 1.535 €/mes

• Cuota total: aprox. 3.287 €/mes

Curioso. Eso es incluso menos que en mi cálculo anterior (pero: plazo de amortización más largo).
Sin embargo esto probablemente no será problema.

También algo de lo que tuve que tomar conciencia el año pasado.

El dinero pierde valor si se ve a dos décadas. Como los préstamos inmobiliarios son deudas, estos (si los propios ingresos van más o menos al ritmo de la inflación) se vuelven cada vez más fáciles de manejar y los pagos especiales son cada vez más posibles.

Ejemplo 2005 -> 2025: En ese tiempo el dinero perdió poco más del 30% de su poder adquisitivo.

Eso se puede manejar. Además hay 1-2 años de amortización libre en los préstamos subvencionados. Al mismo tiempo a largo plazo no puede salir nada mal. Es mucho dinero y después de 10 años simplemente siguen habiendo 400-500k de deuda.

Si asumimos que la inflación de 2026 a 2036 será similar a la de 2006 a 2016 (excluyo intencionadamente el choque inflacionario de 2022), esos 400k serían solo 345k en "euros de 2025".

Claro que a largo plazo no puede salir nada mal. Siempre existe ese riesgo en la compra de inmuebles.

Ahorrar/invertir mensualmente (para amortizar después de X años): 3000 EUR
Pagos extra anuales para invertir/ahorrar/amortizar: 10000 EUR

Mientras uno obtenga menos rentabilidad después de impuestos que el tipo de interés, pensaría más en pagos especiales (por supuesto solo cuando se haya alcanzado un colchón financiero cómodo).
El ahorro en intereses, especialmente con los pagos especiales tempranos, es bastante alto.
(Lo he calculado para nosotros. Por cada euro que amortizamos anticipadamente en los primeros ~2 años, ahorramos aproximadamente un euro en intereses durante toda la duración.)

Desafortunadamente no tengo ninguna experiencia en tema obra nueva. Siempre habíamos pensado en comprar una propiedad existente (y eso ya fue mucho para mí, porque nunca fue un gran tema para nosotros). ¿Qué estoy pasando por alto?

¿Contrato con promotor o como constructor?
Promotor: Considerar impuestos (El impuesto de transmisiones grava la casa + terreno, no solo el terreno).
Constructor: Planificar siempre un colchón, ciertas cosas pueden salir más caras de lo esperado.

¿Qué opináis? ¿Demasiado caro?

Absolutamente dentro de vuestro presupuesto, ver más arriba o el mensaje anterior.

Entonces, si uno tiene un ingreso neto de 10k al mes y tiene que justificarse con algo sobre la inflación, el poder adquisitivo, etc., entonces ya no sé...
De todas formas, eso no funciona de manera tan lineal.
Ciertamente, actualmente hay escasez de vivienda, pero tampoco hay generaciones con alta natalidad. El problema se resolverá solo en los próximos 10, 20 años. Y si la industria alemana (automotriz) existirá en la forma y tamaño actual dentro de 10, 15 años, eso lo dudo mucho. El motor eléctrico es relativamente simple en comparación con el seis en línea y el desarrollo de baterías se ha dejado pasar por completo. Las fábricas que ahora se están construyendo para baterías solo ensamblan finalmente lo que se desarrolla en China, Corea y Japón. Ahí la relación entre líder tecnológico y fabricante bajo licencia se está invertiendo.
Las próximas rondas salariales de IG Metall, IG BCE y similares ya no tratarán sobre aumentos salariales, sino sobre garantías de empleo y ubicación...

Pero, ¿para qué preocuparse por eso si, después de descontar la cuota de la propiedad, quedan aún buenos 6.500 EUR y uno asume que el trabajo está por encima de todas las crisis? Exacto, no hay absolutamente ninguna razón para eso.
6.500 EUR es lo que mi esposa y yo con 2 niños tenemos disponible en los meses buenos (muchas horas extra, muchas bonificaciones) antes de que se gaste un miserable centavo.

La cuota no debería sobrepasar el 40 % del neto, pero eso aplica más a ingresos medios. Con los 3.200 del ejemplo estás muy por debajo, eso está bien.

Toma la casa en buena ubicación, mantente con los pies en la tierra en cuanto a mobiliario y áreas exteriores y listo.
Honestamente, con ese ingreso yo simplemente lo haría sin preguntar en un foro...

Por encima del presupuesto y aún vienen costos (jardín, etc.)

¿Es Rodenkirchen con un terreno de 200 m²?

Ciertamente, actualmente hay escasez de viviendas, pero tampoco hay generaciones con altas tasas de natalidad. El problema se resolverá solo en los próximos 10 o 20 años.

Eso también se pensaba hasta 2015 y desde entonces cada año llega una pequeña ciudad. Incluso si algunos pueblos remotos se extinguen, nadie querrá esas casas antiguas sin ninguna infraestructura.

Ciertamente, actualmente hay escasez de vivienda,

Generalizar es una tontería. Hay mucho más espacio habitable que demanda.

PERO: la vivienda no está donde está la demanda. Por eso siempre está el intento de impulsar las regiones rurales. Pero eso no funciona, por lo que las ciudades siguen siendo imanes. Y aquí es donde también hay una grave escasez de viviendas. Si quieres vivir en el campo, no es un problema. Hay suficientes terrenos y especialmente casas existentes de buena calidad y a precios asequibles.

¿Es Rodenkirchen con un terreno de 200m²?

Sí, exactamente :) ¿Conoces la oferta? Si tienes una valoración / opinión, estaría muy interesado.

Actualmente no tengo mucho que contar de nuevo. Excepto que hemos ampliado un poco nuestro radio de búsqueda y ahora quizá haríamos concesiones en cuanto a la distancia si es necesario o si "vale la pena". De hecho, no llegan muchas ofertas a través de los portales.