¿Presupuesto de 600-800k con un ingreso neto del hogar de aproximadamente 10k?

Muchas gracias por la excelente respuesta. Son muchos de mis pensamientos y motiva que tengas/tuvieras pensamientos similares.

Aquí una actualización general:

Hola a todos,

He estado un poco desconectado. Pero no porque el tema no me preocupe. Al contrario, he profundizado un poco más en los números y también he visto propiedades “de mayor precio”.
También debo aclarar que los ejemplos y sumas mostrados suelen ser “valores atípicos” en el mercado inmobiliario y generalmente tienen alguna pega. Es decir, 600k en la categoría B es casi el extremo inferior de esa categoría (quizás una calle no muy bonita, jardín muy pequeño, etc.) y 800k en la categoría A igual. Lo que quiero decir es que tal vez con mucha suerte se puede encontrar algo por 600 o 800k en las ubicaciones deseadas. Pero si quiero comprar “a ojo”, tengo que sumar al menos 100 a 150k más.

Ahora he encontrado una propiedad o construcción nueva que para nosotros cubre casi todo (especialmente “macroubicación” y “microubicación”, etc.). Intentaré resumirlo:

[*]Excelente barrio (un poco más alejado pero muy popular entre familias)
[*](Para nosotros) ubicación excelente porque es una zona nueva muy grande. Esperaría que los niños jueguen en la calle, anden en bicicleta y encuentren muchos niños para jugar
[*]Muchos clubes y asociaciones cerca
[*]Construcción nueva (terminación a finales de 2026)

No ideal:

[*]Casa adosada al final de la fila (en principio no es problema, pero para la suma abajo es cuestionable)
[*]Sin sótano
[*]Por encima del presupuesto y aún hay costes adicionales (jardín, etc.)

Aquí los datos (financieros) clave:

[*]Precio de compra: 880k, sin pintura y trabajos de suelos, sin jardín (pero con terraza, etc.)
[*]Aproximadamente 130 m² de superficie habitable
[*]Llave en mano, KFW 40 QNG (fotovoltaica, bomba de calor, etc.)
[*]Subvencionable: aproximadamente 2,8% a través de KFW 297 y NRW.Bank “Vivienda sostenible”
[*]Ubicación = Estaríamos muy contentos y seguro sería una gran base para nuestro “futuro familiar” a largo plazo
[*]No estamos muy interesados en el tema KFW 40 y QNG. El motor sería la ubicación.

He intentado hacer un cálculo aproximado:

Financiación:
(Basada en una necesidad total de aproximadamente 960.000 € incluyendo costes adicionales)

• Capital propio: 250.000 €

Préstamo (total 710.000 €):

• KfW 297: 150.000 € a 2,8% (plazo 35 años) -> cuota: aprox. 760 €/mes
• NRW.Bank: 260.000 € (máximo importe subvencionable, plazo 35 años) -> cuota: aprox. 992 €/mes
• Préstamo bancario: 300.000 € (supuesto 3,7-4,0%) -> cuota: aprox. 1.535 €/mes

• Cuota total: aprox. 3.287 €/mes

Eso sería posible. También hay 1-2 años sin amortización en los créditos subvencionados. Al mismo tiempo nada puede salir mal a largo plazo. Es mucho dinero y después de 10 años todavía tendríamos una deuda de 400-500k.

Mi idea, siendo optimista:

Ahorro/inversión mensual (para amortización después de X años): 3000 EUR
Pagos extra anuales para ahorrar/amortizar de forma adicional: 10.000 EUR

Mi cálculo probablemente está equivocado o es demasiado optimista. Hago muchas cosas de noche y no me sorprendería que algo se me escape.

En cuanto al capital propio, estaríamos bastante “pelados”. Claro, en 2026 puedo ahorrar algo y al menos formar un fondo de emergencia y también espero un buen bono en 2026. Quizás pueda conseguir un préstamo privado pequeño de la familia. Tal vez 50k apróximadamente. Si es que sirve de algo. Preferiría evitarlo.

Lamentablemente no tengo experiencia con el tema de obra nueva. Siempre habíamos pensado en comprar una propiedad usada (y eso ya fue mucho para mí, ya que nunca fue un tema importante para nosotros). ¿Qué estoy pasando por alto? ¿Qué opináis? ¿Demasiado caro? ¿Cómo funciona el desembolso y uso del capital propio? ¿Llamo a los préstamos/sumas según avance la construcción y sólo entonces corre el préstamo? ¿O probablemente por eso están los años sin amortización? Tengo que investigar todo eso, pero principalmente me pregunto si me estoy equivocando y nos hemos pasado con la suma mencionada.

Creo que has "olvidado" los costos de pintura y suelos. Suma al menos 40 mil, entonces estarás en 1 millón. ¿Y eso para una casa adosada?

Lamentablemente también aquí. Las ofertas adecuadas son escasas y la mayoría de las propiedades existentes, en mi opinión, están muy sobrevaloradas. Creo que todavía se está especulando con encontrar a un "tonto".

Lamentablemente también en nuestro caso. Las ofertas adecuadas son escasas y la mayoría de las propiedades existentes me parecen muy sobrevaloradas. (...)