Evitar errores en la segunda casa: ¿empresa constructora o arquitecto?

Hola querido foro,

en 2020 construimos una casa unifamiliar nueva. Sin embargo, por diversas razones no estamos del todo satisfechos y estamos considerando construir de nuevo. Pero queremos tomarnos tiempo (horizonte temporal de 5 a 10 años) para asegurarnos realmente de qué queremos cambiar. Además, durante ese tiempo podemos ahorrar más capital propio y observar la vida diaria con los niños. Hemos comprobado que la vida diaria con 3-4 niños requiere mucha flexibilidad en la casa, porque las necesidades de todos los miembros de la familia cambian rápidamente. Por eso este periodo de tiempo bastante largo.

Cuando empezamos a planear la casa en 2019, desde el punto de vista actual no siempre tomamos las decisiones correctas. Con el primer y luego el segundo hijo y también debido al confinamiento, lamentablemente no pudimos ver o visitar en vivo todo lo que se iba a instalar. También el contacto con la arquitecta de la empresa constructora fue muy escaso. Muchas veces simplemente nos faltó asesoramiento.

Mi pregunta para ustedes ahora es: ¿Cómo evitamos cometer los mismos errores al construir la próxima vez? Siempre tuvimos que decidir muy rápido y a menudo no teníamos bases para tomar decisiones. Hubiéramos querido poder consultar rápidamente precios y servicios; pero eso no existía. Por ejemplo, cuando planeamos una ventana adicional o aumentamos la superficie habitable, recibíamos un nuevo precio total y solo podíamos adivinar cuánto costaba ese recargo.

Hemos tenido la experiencia de que la empresa constructora solo construye como siempre lo hace, es decir, si pedíamos algo fuera de lo común, decían que no era posible. Por ejemplo, queríamos una gran fachada de ventanas panorámicas que se pudiera abrir sin barreras. Dijeron que por razones estructurales no era posible en nuestra casa. Probablemente esa empresa simplemente no tiene ese producto en su catálogo o el margen de beneficio era muy bajo para algo así.

Lo que más me molesta es nuestro techo. No se puede aprovechar. Se trata de un techo bajo de estructura de armaduras de placas claveteadas. No tiene suficiente altura para una zona habitable y la estructura tampoco está diseñada para una ampliación. En su momento no hablamos en absoluto del techo con la arquitecta. La casa del catálogo en la que se basó nuestra planificación libre tenía originalmente un techo a dos aguas: justo lo que hoy desearíamos. Con la arquitecta siempre se hablaba de una villa urbana que íbamos a construir. Por eso usamos ese término. Nosotros, como profanos, entendíamos una casa de dos plantas completas. Pero para la arquitecta de la constructora, una villa urbana implicaba también un techo de tipo cúpula. El cambio del techo a dos aguas del primer plan a este techo de cúpula no aprovechable nunca fue comunicado y nos dimos cuenta demasiado tarde. Claro, se puede decir que debería habernos dado cuenta, pero en algún momento simplemente queríamos acabar el proyecto. Los dos años de construcción con dos niños pequeños fueron realmente agotadores.

Para la segunda construcción queremos hacerlo todo bien o cometer los menores errores posibles, por eso esta vez también nos tomamos mucho tiempo con la planificación previa. Seguro que no construiremos con la misma empresa.

PERO: ¿Es esta la experiencia normal con las empresas constructoras (de casas prefabricadas)? Si se quiere algo especial, como la fachada panorámica de ventanas, ¿es mejor acudir a un arquitecto? A este también se le paga por horas. Me preocupa que un arquitecto sea en general la opción más cara. Si al final fuera una empresa constructora, ¿deberíamos elegir una que se haya especializado en nuestro estilo? Me viene a la mente Huf-Haus, aunque también es muy caro. Quizás alguien de vosotros, especialmente en tiempos de corona, haya tenido experiencias similares con mala comunicación y asesoramiento.

¿Existe alguna otra solución además de empresa constructora o arquitecto a la que no estemos pensando? Queremos estar involucrados en todas las decisiones y no que nos impongan todo como en la primera construcción.

Si lo que buscamos está un poco por encima de la media (en tamaño y equipamiento), ¿vale más la pena un arquitecto que modificar tanto una casa de catálogo que al final solo encarece el proyecto?

Gracias por leer. Sé que el post es largo.

Desde mi punto de vista, cometéis desde el principio un error fundamental, y es construir con un proveedor de casas prefabricadas o un contratista general.

Si realmente podéis permitiros construir una segunda vez, entonces acudid a un arquitecto y planificad junto a él con calma vuestra casa de ensueño. Y no basándoos en ningún tipo de casas estándar de folletos brillantes, sino según vuestras necesidades y deseos. Al arquitecto, por regla general, no se le paga por horas, sino según la escala de honorarios.

La construcción en sí debéis llevarla a cabo, al menos según mi sensación al leer vuestra aportación, mediante contratación por separado. Así os veréis obligados a involucraros intensamente con los oficios y es posible que podáis tomar una decisión mejor o más razonable. No os enviarán dos días antes al fabricante de ventanas para tomar alguna decisión sobre colores, sino que obtendréis una buena impresión sobre los detalles, los costes y lo que, al final, podéis permitiros. Si no estáis bajo presión de tiempo, podéis tomaros más tiempo con algunos oficios.

Y al final veréis que este tipo de construcción no os sale más cara. Conozco a muchos que en los últimos años han construido supuestamente barato con un contratista general. A menudo se dicen frases como "nos ahorramos al arquitecto", lo cual es, por supuesto, un absoluto disparate. Y al mismo tiempo se habla con envidia del vecino con la "casa de arquitecto", especulando salvajemente sobre los supuestos costes. Y al final se quedan de piedra cuando descubren que el vecino, al final, no pagó más, pero sí recibió un valor mucho mejor.

Queremos hacer todo bien y cometer la menor cantidad de errores posible en la segunda construcción de nuestra casa, por eso esta vez nos tomaremos tanto tiempo con la planificación previa.

La planificación correcta y sin presión de tiempo es lo más importante. No importa si es con un fabricante de casas tipo (que suelen ser poco flexibles), una empresa constructora local o una casa clásica de arquitectura con contratación por oficios individuales. Los errores de planificación ocurren al inicio, no durante la construcción. La comunicación de las necesidades (que en realidad no tiene que ver específicamente con la construcción de la casa, es así en todos lados).

Si de verdad pueden permitirse construir una segunda vez, entonces vayan a un arquitecto y planifiquen con él tranquilamente su casa soñada. Y no basado en alguna casa estándar de folletos brillantes, sino según sus necesidades y deseos.

Resumido en solo dos frases.

La construcción en sí deberían afrontarla, al menos esa es mi sensación al leer su aporte, con contratación por separado. Así se enfrentan obligatoriamente de forma intensiva con los oficios y posiblemente puedan tomar una mejor/ más lógica decisión. No los enviarán dos días antes al fabricante de ventanas para decidir sobre colores, sino que obtendrán una buena impresión de qué opciones hay en detalle, cuánto cuesta y qué pueden permitirse al final. Si no están presionados por el tiempo, pueden tomarse más tiempo con algunos oficios.

No lo veo como algo obligatorio. También un contratista general puede construir la misma casa; en ambos casos, tanto con el contratista como con la contratación por separado debe existir una planificación al 97% antes de la primera palada. Y con el contratista general YO le digo qué ventanas deben instalarse. Él no me dice nada a mí. Yo soy el jefe que paga todo. Eso debe quedar siempre claro.

Y al final descubrirán que esta forma de construir no les saldrá más cara.

Sí. Aunque las casas de arquitecto suelen ser más caras, especialmente porque los propietarios durante la fase de construcción presentan ideas nuevas (y más costosas). Pero casas comparables terminan costando un precio muy similar. El único punto en contra del arquitecto: una casa estándar encaja perfectamente con sus deseos. Entonces solo queda decidir si las ventanas serán blancas o grises y si el suelo será de baldosas o parquet (etc.).

Si volviera a construir, definitivamente lo haría con un arquitecto, que también se encargue de la licitación y la dirección de obra. No aceptaría más conflictos de interés que consistan en que el planificador o director de obra sea pagado por el contratista general o, en empresas pequeñas, que el jefe haga su propia dirección de obra. Al final, de todas formas pagas a estas personas, pero no obtienes lo mejor a cambio.

Si luego se hace la licitación para oficios individuales o se contrata a un contratista general es otra cuestión.

Creo que depende mucho del contratista general. No diría que construir con un contratista general es necesariamente menos flexible que con el arquitecto...

Simplemente necesitas al CONTRATISTA GENERAL ADECUADO.

Nosotros nos tomamos muchísimo tiempo solo para buscar al contratista general que nos convenía. La investigación y planificación definitivamente valieron la pena... Nunca volvería a hacer otra cosa.

Al final también está claro que, con quien sea que construyas, tú eres responsable de lo que quieres que se haga.

En mi opinión, lo más importante para evitar errores es:

- Elegir al arquitecto/contratista general correcto
- Leer mucho sobre TODO lo relacionado con la construcción de casas para poder participar y saber qué opciones tienes

El asunto es que muchos no pueden hacer esto debido a su situación familiar (por ejemplo, niños), ya que no tienen tiempo.

Mi esposa y yo nos dedicamos un año entero a este tema y dejamos todo lo demás de lado (en ese momento aún no teníamos hijos). Por eso creo que nuestra casa (para nuestras exigencias) casi no tiene errores, o está exactamente como siempre la imaginamos. Pero solo logras eso si inviertes mucho tiempo en la construcción de la casa.

En tu situación (probablemente sin tiempo para ocuparte tan intensamente de todo):

La elección del arquitecto/contratista general correcto. Si invierten mucho tiempo aquí y encuentran la empresa o persona adecuada que pueda llevar a cabo sus deseos y los entienda, seguramente tendrán más posibilidades de cometer menos errores.

Gracias por sus respuestas.
Es interesante que aquí muchos opten por el arquitecto. Casi uno se pregunta para qué sirven entonces tantos fabricantes de casas tipo [den Begriff musste ich erst mal googeln]. Bueno, probablemente no para una casa con 4 habitaciones infantiles...

Lo que en nuestro caso es molesto es la constatación posterior de que construir en 2019 aún era considerablemente más barato que hoy - y yo ya pensaba entonces, ojalá hubiéramos construido hace cinco años.
En aquel entonces construimos nuestros casi 200 m² por 400k, mientras que hoy estaremos muy por encima de eso, sobre todo si queremos ampliarnos por las habitaciones infantiles. El 1% de interés lamentablemente se ha cuadruplicado.
Además, el terreno que tenemos, tanto por la micro como por la macrolocalización, es exactamente lo que queríamos. Sería una pena renunciar a todo eso.
Por ello también estoy considerando si la casa vieja "todavía se puede salvar". Estoy pensando en una ampliación del ático para obtener más espacio habitable.
Sin embargo, mi esposo considera que eso sería un desperdicio de dinero porque habría que desmontar la estructura del techo y reemplazarla por una nueva (tejado a dos aguas, más alto, más estable) - y eso tras tan poco tiempo. Él en realidad no quiere invertir más en la casa actual. El techo no es ni viejo ni necesita renovación. Por supuesto yo también veo ese punto. Qué lástima.

Y unas ventanas de hace 4 años tampoco se reemplazan simplemente por nuevas ventanas panorámicas.

Así que ahora estoy debatiéndome con la idea de reemplazar algo nuevo y funcional, lo cual emocionalmente me parece una tontería total. Pero al menos es más barato que empezar completamente de nuevo. En contraste con construir nuevo, que implicaría costes significativamente mayores en comparación con un techo nuevo.