Enfoques de solución después de una separación no matrimonial

¡Les deseo un día maravilloso!

Me he registrado en este foro porque mi pareja y yo nos encontramos ante un gran lío que ahora debemos resolver. En pocas palabras: "El instinto llegó demasiado tarde"...

Sobre nosotros: no estamos casados, tenemos 32 y 31 años, desde el 01.05.2020 somos propietarios de una casa unifamiliar independiente. Ella decidió después de unos meses que yo no soy la pareja adecuada. En el registro de la propiedad estamos ambos inscritos: 75%/25% (yo/ella), y ambos firmamos el préstamo hipotecario.
Capital propio apenas 8.000 € y un piso de mis padres con 100.000 € como garantía en el registro, además de la casa inscrita por 293.000 €.
Precio de compra 345.000 € más obras de renovación, etc., con un préstamo total de 393.000 €. Cuota de amortización aproximadamente 1.400 €/mes (3%) con un interés del 1,3% a 20 años. El cambio en la amortización es posible, pero solo para aumentarla.

Ella quiere salir, ambos deseamos que no se tenga que vender la casa ni que llegue a la ejecución hipotecaria forzosa, ni que el piso de mis padres se vea afectado. Sé que el ánimo puede cambiar, pero por ahora estamos unidos y queremos salir de esta con solo algunos golpes. El plan, si puedo quedarme con la casa, es alquilar a dos compañeros de piso (los ingresos de alquiler estarían entre 900-1000 € con gastos incluidos).

Hasta ahora hemos recopilado estas ideas:

[*]Asumir el crédito directamente, indemnización por cancelación anticipada actualmente alrededor de 30-35.000 € más gastos notariales (y ¿impuesto de transmisiones para el 25%?).
Estoy consultando con mi intermediario financiero si puedo cubrir el préstamo solo (ingresos brutos anuales aprox. 70k).
Ventaja: separamos todo de forma limpia.
Desventaja: aún tendremos más préstamos que pagar (aunque serán personales).

[*]Asumir el crédito en 2-5 años, indemnización por cancelación anticipada entonces aprox. 20-25.000 € más gastos notariales (y ¿impuesto de transmisiones para el 25%?).
Ventaja: habremos ahorrado suficiente y no tendremos que pedir dinero a la familia.
1. Desventaja: ella no podrá obtener un nuevo crédito durante ese tiempo (ya sea para un coche o lo que sea).
2. Desventaja: después de 5 años puede decir: me pertenecen el 25%, ¡págame!
Pregunta: ¿qué dice el banco si ella cambia la dirección? ¿Tenemos que informar al banco?

[*]Vender la casa por al menos 430-440.000 € (el mercado debería permitirlo) y esperar que el dinero alcance para pagar todo de un solo golpe. Dejando de lado todo el sudor y la sangre que hemos invertido y que me ha costado años de vida y me costará...

[*]Ustedes son los que tienen la palabra. ¿Qué otras opciones existen? ¿Tengo que pagar impuestos si ella me transfiere sus 25%? ¿Puedo decir al banco que tengo "compañeros de piso" o ingresos de alquiler como "garantía" (sin unidades de alquiler separadas)? La casa ya es demasiado grande para dos personas, el plan era formar una familia... Además, ella no es de la zona y necesitábamos una habitación adicional para invitados. Yo he aportado todo el capital monetario, ella no aportó nada ni quiso hacerlo.

Todo esto suena a la típica historia de cómo NO hacerlo, lo sé. Pero tal vez alguien ya haya pasado por algo similar y tenga una idea que no hayamos considerado. Eso sin contar que el banco debe confiar en mí para una suma tan elevada...

Muchas gracias de antemano si han leído hasta aquí y si tienen consejos prácticos útiles.

Saludos cordiales,

Jan

Entonces
1. Paso: Consultar con el banco si la exesposa puede ser liberada de la responsabilidad solidaria, o si puedes continuar con el crédito solo (solvencia).
2. Concertar cita con el notario para el contrato de transferencia. (Ella te transfiere su parte y tú asumes todas las deudas)
3. Si todo está bien, solo debes coordinar finalmente con el banco.

P.D.: Según mi conocimiento, los ingresos por alquiler solo se consideran para unidades habitacionales separadas, pero probablemente varíe de banco a banco.

En cuanto a la financiación, entre otras cosas, no puedo decirte nada, pero por experiencia diversa recomiendo encarecidamente (para AMBAS partes) encontrar una regla clara y definitiva. Ideas de hacer algo dentro de unos años o algo así nunca las haría. La vida sigue, los miedos, la envidia, los celos, los consejos extraños del entorno, etc. ...... son todas cosas que se muestran día a día; además, las personas cambian, tú y ellos también. En caso necesario vendes la casa; tú eres joven y puedes construir otra vez una, porque tu próxima pareja tal vez no quiera entrar a vivir en la casa del ex de tu ex novia...... Un corte claro puede ser doloroso, en mi opinión es sin embargo la mejor medicina para un nuevo comienzo limpio; como dije, para AMBAS partes!

Lo hice con mi ex de una manera muy similar a como lo sugiere . Las cuotas ya pagadas son para ella como un alquiler, no recibe nada. En nuestro caso fueron 3 años y capital propio; le pagué su capital propio incluyendo los intereses. Él salió del registro de la propiedad. Sin embargo, no le dijimos nada al banco de que yo pagaba sola. Al banco no le importa de dónde viene el dinero. Simplemente arregla el 25% en el notario, si puedes manejar eso (solo para el banco).

¿Honestamente? La casa es demasiado grande para dos personas y para ti aún más (también hay altos costos adicionales). Vende la choza y cómprate algo pequeño. Probablemente el banco acepte un intercambio de prenda con una devolución parcial baja.

Sin embargo, si quieres ser cruel con tu ex, lo acuerdas antes con el banco. Muchos bancos reembolsan la VE si se contrae una nueva financiación dentro de un año.
Entonces venta, distribución del sobreprecio a ti y a la ex según sus cuotas considerando la VE completa. Luego buscas de nuevo, financias en el mismo banco y tú recuperas parcialmente la VE.

Se temía que comenzara la tormenta de los sabios y los medio informados! Primero que nada, lo siento, sé de lo que hablo. Al fin y al cabo, a mi esposa le tomó 30 años darse cuenta de que yo era el equivocado. Con mi amada después fue más fácil, le construí una casa con las mejores condiciones y cuando estuvo terminada, ella se dio cuenta de que no encajaba. Pero esa es mi historia.
Si quieres quedarte con la casa, solo ayuda hablar con el banco. "Ella" se mudará y no seguirá pagando. Entonces está la pregunta de si será suficiente.
Desde mi experiencia: ¡establece condiciones claras! ¡Nada de encender/apagar! Evidentemente aún hay sentimientos, pero en los negocios son un obstáculo.
Si no puedes conseguir el préstamo solo, lo siento... Tengo la ventaja cómoda de que un amigo me presta sin intereses seis cifras! Quizás los padres puedan ayudar?
Pero por favor, por favor, establezcan condiciones claras con un cierre definitivo!
¡Y por favor no pierdas el ánimo!