Costos adicionales de construcción al construir una casa con un promotor

Hola a todos,

mi pareja y yo hemos firmado ahora con el promotor y, dado que el precio final es 16.000 euros más caro de lo que originalmente estaba en la primera oferta, ahora tenemos dudas sobre si nuestro cálculo aún es válido. Por eso me gustaría conocer la opinión y valoración de los profesionales de la construcción aquí.

Sobre los datos básicos de lo que se va a construir:
- Casa unifamiliar de obra maciza por 475.000 euros llave en mano
- 165 m² de superficie habitable con sótano (bóveda blanca) y garaje doble de obra con techo plano, dimensiones exteriores aprox. 10x11 m
- Queremos realizar por cuenta propia todos los trabajos de pintura interior y exterior
- Además queremos hacer los suelos, excepto el pasillo de baldosas en la planta baja, el baño de plantas bajas y baños de plantas superiores. Estas tres habitaciones ya están incluidas en el precio.
- El terreno de 660 m² ya está disponible

Ahora mi cálculo de costes adicionales hasta que la casa esté lista para ser habitada:
- 6.000 EUR para materiales de pintura interior y exterior
- 6.000 EUR para materiales de instalación de suelos
- 11.000 EUR para estufa de chimenea
- 10.000 EUR para conexiones de electricidad, agua, teléfono y alcantarillado
- 1.500 EUR para agua de obra y electricidad de obra
- 500 EUR notaría por el crédito
- 1.200 EUR permiso de construcción
- 20.000 EUR cocina

= suma aprox. 56.000 euros

No incluiría el área exterior en mi cálculo. Para eso usaría la subvención KfW de 26.500 euros. Si no fuera suficiente para terraza, entrada, verja, etc., no sería tan grave que, por ejemplo, la entrada se realizara un poco más tarde.

Mi pregunta a los profesionales aquí es si mi cálculo es realista y si quizás he olvidado algo totalmente que debería contar.
Como también soy un profano en suelos y trabajos de pintura y tengo que informarme aún, me cuesta mucho estimar los costes de materiales para eso.

Mi segunda pregunta se refiere a las finanzas:
Como dije, después de meses de idas y venidas hemos firmado con el promotor. El crédito ya lo tenemos para firmar y las condiciones son válidas solo 2 semanas más.

Tenemos un capital propio de 165.000 y el crédito solicitado es de 380.000. En total suma 545.000.
La casa cuesta 475.000 y con mi cálculo de 56.000 arriba llego a aprox. 530.000.
Mi intuición me dice que podría estar calculado un poco justo si llega algo que no esperaba.
¿Cuáles son vuestras experiencias y opiniones al respecto?

Agradecería respuestas o también críticas constructivas.

No compráis al promotor, sino al contratista general o contratista principal. Un promotor ofrece el terreno y la casa en un solo paquete y ahí tendrías cosas como los costes de conexión no por separado...

Las áreas exteriores no estarán cubiertas con la subvención, si realmente se refiere a todo lo que está fuera (cochera, terraza, acceso, jardín, ...)

Como no trabajáis con un promotor, sino con un CG o CP, faltan en el cálculo otros conceptos:
- Topografía - 2.000€
- Estudio geotécnico 1.250€
- Seguros 750€
- Supervisión externa de obra (perito) - 4.000€

El permiso de construcción se calcula al 0,5% del precio de compra, es decir, unos 2.400€, 1.000€ más de lo previsto.
La electricidad de obra puede subir rápido de precio con la bomba de calor aire-agua, yo también la calcularía 1.000€ más alta.
¿Qué pasa con las excavaciones? Para nuestra casa unifamiliar sin sótano hemos calculado 10.000€, eso no será suficiente para vosotros.

Además, faltan las ampliaciones, que seguramente se producirán, porque el precio por m² de la QM está demasiado bajo para Baviera.
Estáis en 2.878€/m² - Para Baviera con sótano completo en hormigón impermeable y garaje doble de obra. Eso ya sería muy barato...
Para comparar: en Baja Sajonia estuvimos en 2.300€ sin sótano, sin garaje y sin extras.
Si resto 20.000€ por el garaje y 80.000€ por el sótano, estáis en 375.000€ para 165 m², es decir 2.121€/m². Para construir llave en mano en Baviera por ese precio lo considero poco realista. Supongo que vuestra descripción del alcance de la construcción tiene mucho "a cargo de obra" y "por parte del cliente", lo que vosotros debéis aportar.

Con esto ya estarías en números rojos con los costes previsibles. Con los no previsibles (ampliaciones, excavaciones, descripción del alcance de la construcción...) ni empezamos.

Pero ya has firmado, así que: cierra los ojos y aguanta y ponte guapo con el contacto del banco para que la financiación adicional no sea demasiado cara.

Hola,

tampoco he entendido si es promotor o contratista general, esa es ahora la pregunta más importante. Pero como tenéis un precio separado para la casa, probablemente sea contratista general. Luego faltan los costes de mi predecesor. El mayor problema podrían ser los trabajos de tierra, que en nuestro caso fueron 20k. También la canalización supuso unos 4k más.

Topografía 2-3k
Seguro
Electricidad/agua de obra: hasta 3k posible

¿Dónde construís en Baviera?
Me parece bastante barato.

Incluiría un colchón de 20k más en el crédito y lo planificaría para las zonas exteriores.

Complemento:
Nuestras ofertas solicitadas llave en mano ya eran más caras hace 2 años, así que debe ser una zona muy económica de Baviera.

Ustedes simplemente deberían haber solicitado aproximadamente un 15 % más de margen.

Me parece demasiado barato. Nosotros construimos 175m2 sin sótano y sin garaje por aproximadamente 430K, pero calculamos costos adicionales de construcción de 50k y para exteriores incluyendo garaje otros 70k. Solo las excavaciones nos cuestan probablemente 30k sin sótano. Los revestimientos de suelo tampoco serán suficientes con 6.000.