30 años (fijación de interés) ¿financiamiento al 90 % realista?

¡Queda muy poco del neto! O dicho de otra manera: ¿Queréis impresionar a vuestros amigos con vuestra propiedad inmobiliaria o queréis tener hijos? Ambas cosas juntas acabarán convirtiéndose en una gran carga para vuestra relación. Porque los hijos no solo cuestan tiempo e ingresos, sino que, a más tardar con la guardería, también mucho dinero. Y si entonces tenéis que reducir considerablemente(!) el nivel de vida acostumbrado, eso genera conflictos.

¿Es vuestro deseo una casa unifamiliar independiente? Una primera búsqueda muestra que Deutsche Reihenhaus construye en el RMG, por ejemplo en Hanau o Alzey, desde 250 o 350 mil euros. Probablemente casas medianas, casas en esquina un poco más. Ahí, incluso con un esquema de amortización, la carga sería solo la mitad. Solo como ejemplo para construir de forma económica, si os gusta la zona o qué estáis dispuestos a pagar por una mejor ubicación tenéis que saberlo al final.

“Mejor reír en la choza que llorar en el palacio” es el lema que alguien aquí tiene. ¡Eso encaja!

El OP escribe que el tiempo de viaje a Frankfurt, Wiesbaden y Mainz es inferior a 35 minutos. Desde Alzey, eso solo se puede lograr en hora punta en helicóptero. Frankfurt probablemente no se puede alcanzar en coche en menos de 90 minutos, Wiesbaden calculo unos 70 y Mainz 60. Quien quiera estar más cerca de la acción, paga en consecuencia, ahí los 600k ya encajan bien. Solo para ponerlo en perspectiva:

En Wörrstadt (distrito de Alzey-Worms) hay en una zona de nueva construcción un terreno de 700 m² por 520k a la venta. Eso es todo lo que se consigue por 250-350k para una casa adosada. Claro, salvo que uno quiera construir su propiedad en pueblos moribundos (vacas), donde hoy en día ya no hay absolutamente nada (tiendas, escuelas, guarderías, médicos, etc.). Entonces seguramente será más barato.

Yo al menos esperaría con este proyecto hasta que la pareja sea funcionaria. Hasta entonces seguramente habréis ahorrado más capital propio.

¡Queda muy poco del neto! O dicho de otra forma: ¿Queréis impresionar a vuestros amigos con vuestra propiedad o queréis tener hijos? Ambas cosas juntas se convertirán en una fuerte carga para vuestra relación. Porque los niños no solo cuestan tiempo e ingresos, sino que a más tardar con la guardería también cuestan mucho dinero. Y si luego hay que reducir el nivel de vida habitual de forma considerable(!), eso genera conflictos.

¿Vuestro deseo es una casa unifamiliar independiente? Una primera búsqueda muestra que el Reihenhaus alemán se construye en el RMG, por ejemplo en Hanau o Alzey, desde 250 o 350 mil euros. Probablemente casas medias, las esquinas un poco más. Ahí, incluso con el pago a plazos, la carga debería ser solo la mitad. Solo como ejemplo para construir a bajo costo, si os gusta esa zona o cuánto estáis dispuestos a pagar por una mejor ubicación, debéis saberlo al final.

"Más vale reír en la choza que llorar en el palacio" alguien puso como lema aquí. ¡Encaja!

Lema genial. ¡Tengo que recordármelo!

El TE escribe sobre un tiempo de viaje de menos de 35 minutos a Frankfurt, Wiesbaden y Mainz. Desde Alzey solo se logra eso en hora punta como máximo en helicóptero. Frankfurt no se debería poder alcanzar en coche en menos de 90 minutos, Wiesbaden estimo unos 70 y Mainz 60. Quien quiera estar más "cerca" de la acción, paga en consecuencia, por eso los 600k están bastante bien. Solo para ponerlo en perspectiva:

no conozco los tiempos de viaje actuales (originalmente soy del este del RMG, pero hace más de 20 años que me mudé de allí), pero el TE escribió

Aquí hemos encontrado una propiedad con la que podemos atender tanto Frankfurt como Wiesbaden y Mainz en un tiempo de viaje razonable (<35 minutos) como trabajadores, por si en el futuro - por la razón que sea - hubiera un cambio de empleo.

Lo interpreto como que ambos trabajan actualmente por ejemplo en Frankfurt y solo por si el trabajo les lleva alguna vez a MZ o WI, quieren vivir justo en el triángulo de estas ciudades para que el desplazamiento no se descontrole. Esto reduce mucho la elección de la ubicación y hace que los costes suban porque solo se contempla algo en el corazón del RMG. Si al principio basta con Frankfurt como destino de desplazamiento, HU como base no estaría nada mal (línea de tren HU HBF a F Bankenviertel 20 minutos). Y en el peor de los casos se puede vender la casa en HU y comprar algo cerca de WI (en un suburbio hacia el oeste) para desplazarse. Solo por la eventualidad y la flexibilidad de apostar en medio del RMG se paga fácil entre 100 y 200 mil euros más que en el borde de la aglomeración.

¡La flexibilidad cuesta!

Esos 100 a 200 mil euros son precisamente la diferencia entre una financiación relajada y el drama nocturno o el cine mental.

Los costes adicionales de la compra de un cambio único no compensan esto en absoluto. Por eso el intento de un cambio de perspectiva.

La carga mensual sería demasiado alta para mí, especialmente si todavía están por venir hijos.

Probablemente renunciaría al dogma de pagar la hipoteca en 30 años completos. Ustedes aún son jóvenes, de todas formas no se jubilarán antes de los 70 años.

Datos clave:
Ingresos netos mensuales conjuntos: 5000 EUR
de los cuales
- 2500 de mi esposa de 31 años: empleada en el sector público ((aún) no funcionaria);
- 2500 de mí; proveedor de servicios financieros de 29 años.
En estas cifras ya se incluyen los pagos especiales (fijos).

¿Cuánto es sin los pagos especiales? Porque ese valor es el que cuentan los bancos.

El dinero para la mudanza (doble alquiler, etc.), la cocina, muebles necesarios y pequeños accesorios (lámparas, cortinas, etc.) ya está asegurado. Sin embargo, no podemos financiar deseos especiales (no queremos más que el estándar que figura en la descripción de la construcción: azulejos, papel pintado para pintar, parquet, distribución de habitaciones descrita, grifería, ...). Aquí no tengo claro si es realista planificar sin que se sumen más costes (grandes, es decir > 5000).

¿Significa eso que no tenéis ningún margen de sobra? Una construcción SIEMPRE cuesta más de lo que uno piensa.
¿Puedo preguntar cuánto cuesta la casa y cuánto habéis presupuestado para los costes adicionales de la construcción?

¡Gracias por todos los comentarios!

¿Cuánto es sin pagos extraordinarios? Porque ese valor es el que toman en cuenta los bancos.

De hecho, arriba mencioné cifras incorrectas. Son 5000 netos sin y 5400 con pagos extraordinarios calculados al mes, para poder cubrir la cuota de 1950. Esto representa un 39%, por debajo del 40% que he leído a menudo como recomendación máxima. Sin embargo, no está claro para mí si esta recomendación general también se aplica a un financiamiento a 30 años.

¿Eso quiere decir que no tienen ningún colchón? Una construcción SIEMPRE(!!) cuesta más de lo que se piensa.
¿Puedo preguntar cuánto cuesta la casa y cuánto han calculado para los costos adicionales de construcción?

Es una compra lista para habitar directamente del promotor (es decir, incluye papeles pintados, suelos, etc.) "sin costos adicionales / ocultos". ¿Se aplica también aquí la afirmación de que "SIEMPRE cuesta más"?

600 sin comisión + 6% de impuesto de transmisión + 1,5% de costos notariales + 0,5% de gastos de registro = 648 TEUR